나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34073 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1280 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34073 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1280 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경34073 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1280 | 감정가: 628,821,000원 | 최저가: 308,123,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

제주지방법원 2024타경34073 (1) 토지 경매 물건 보고서입니다. 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1280 외 1필지(기호 1, 2)의 전(농지)으로서, 토지면적은 총 1923.00㎡ (약 581.77평)이며 감정가는 628,821,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 소유자는 임OO, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복사건이며, 가장 중요한 점은 농지취득자격증명(농취증)이 필수라는 점입니다. 농취증 미제출 시 매수신청보증금이 미반환될 수 있으므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '단산'을 기준으로 북동측 인근(기호 1)과 남서측 근거리(기호 2)에 각각 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제주 서남부 관광 명소(산방산, 사계 해변 등)와 인접하여 개발 수요가 높은 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

두 필지 모두 차량 접근이 가능하며, 기호 (1)은 근거리에 간선도로가 소재하고, 기호 (2)는 보조간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 기호 (1)은 북서측으로 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 비교적 양호한 접근성을 보입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

기호 (1) 및 기호 (2) 모두 인접 도로 및 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 모두 '계획관리지역'으로 지정되어 있어 비교적 용도 전환 및 개발에 유리한 편입니다. 다만, 제주특별자치도의 엄격한 보전 정책에 따라 다양한 규제를 받고 있음을 인지해야 합니다.

기호 (1) 및 기호 (2) 모두 가축사육제한구역, 경관보전지구(4등급/3등급), 생태계보전지구(5등급), 지하수자원보전(4등급) 등의 제한을 받고 있습니다. 특히 기호 (1)은 온천원보호지구, 기호 (2)는 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 사전에 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 특이 권리

매각 대상은 '토지매각'이며 건물 면적이 0.00㎡이므로 법정지상권 성립 가능성은 낮습니다. 제시 외 물건 역시 존재하지 않는 것으로 보고되었습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명(농취증)'의 제출 의무입니다. 낙찰자는 매각결정기일 전까지 관할 관청에서 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 최고가 매수신고인의 자격이 상실되며, 입찰 보증금은 반환되지 않습니다. 이는 본 물건 입찰의 핵심 주의사항입니다.

기호 (2)는 지적상 맹지이며, 남서측으로 폭 약 2m 내외의 막다른 콘크리트 포장 농로에 접하고 있습니다. 향후 건축 등 개발 행위 시 도로 확보에 어려움이 발생할 수 있으므로, 도로에 대한 정확한 현황 파악 및 건축법상 진입로 확보 가능 여부를 필히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본 건이 위치한 사계리는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 주변에 농경지와 함께 다수의 단독주택 및 숙박시설(펜션, 리조트 등)이 혼재하는 관광 및 주거 복합 지역입니다. 사계 해변, 산방산 등 유명 관광지와 근접하여 향후 숙박 또는 근린생활시설 부지로의 개발 잠재력을 내포하고 있습니다. 기본적인 편의 시설은 차량으로 5~10분 거리의 안덕면 소재지를 이용해야 합니다.

4.2. 혐오 시설 분석

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 일대는 관광 및 주거 환경이 중요한 지역입니다. 현재 제공된 감정평가서 요약 및 일반적인 정보 검색 결과로는 인근에 대규모의 폐기물 처리 시설, 화장장, 송전탑 등의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 농경지와 저밀도 주택/숙박 시설로 구성되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 발급 리스크

낙찰 이후 농지법상 요건(농업경영계획서 제출 등)을 충족하지 못하여 농취증을 발급받지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 현재 농지법 강화 추세에 따라 농지 취득 과정이 까다로워졌으므로 철저한 사전 준비가 요구됩니다.

5.2. 개발 제한에 따른 리스크

토지이용계획상 계획관리지역이라는 장점이 있으나, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 등 다수의 보전 관련 규제가 중첩되어 있습니다. 특히 경관보전지구 3등급(기호 2)은 건축물의 높이, 용적률, 건폐율 등에 상당한 제한을 가할 수 있으므로, 구체적인 건축 계획 수립 전에 서귀포시청 관련 부서의 사전 확인이 필수적입니다.

5.3. 맹지 및 도로 문제 (기호 2)

기호 (2)는 지적상 맹지이며 농로에 접해 있어, 개발 시 건축 허가를 위한 도로법 및 건축법상 진입로(접도 의무)를 확보하지 못할 위험이 있습니다. 인근 토지 소유자와의 협의를 통한 사용 승낙 및 도로 확보 비용에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 제주 서남부의 관광 및 개발 수요가 높은 지역인 사계리의 계획관리지역 '전'이라는 점에서 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 필수, 중첩된 보전 지구 규제, 그리고 기호 (2)의 도로 문제가 주요 진입 장벽이자 리스크로 작용하고 있습니다. 따라서 단순한 가격적 매력보다는 규제와 리스크를 극복할 수 있는 투자 전략이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

*최고의 입지: 제주 서남부 관광 벨트 내 위치하며, '단산' 인근의 쾌적한 환경을 자랑합니다.

*계획관리지역: 보전 지구의 제한에도 불구하고, 관리지역 내 토지로서 농업 외 숙박, 근린생활시설 등으로 용도 변경 및 개발 가능성이 존재합니다.

*면적의 활용성: 총 약 581.77평의 넓은 면적은 두 필지를 통합하거나 분리하여 개발할 경우 다양한 사업 모델(펜션, 주택 단지 등)을 구상할 수 있는 기반을 제공합니다.

*투자 전제 조건: 농취증 발급 가능 여부와 기호 (2)의 도로 확보 방안에 대한 명확한 해결책을 확보한 투자자에게 매력적인 물건입니다. 낙찰가를 낮추어 리스크를 상쇄하는 전략이 유효합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계