나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34073 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3333 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34073 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3333 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경34073 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3333 | 감정가: 307,856,000원 | 최저가: 150,849,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경34073 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3333 외 (토지 총 2필지 이상으로 추정됨)

용도: 전 (농지)

감정가: 307,856,000원

토지면적: 2,168.00㎡ (약 655.82평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요함

1.2. 핵심 주의사항 (농지취득자격증명)

본 물건은 '전'으로 농지법상 농지에 해당하여 농지취득자격증명(농취증)이 필수적으로 요구됩니다.

낙찰자는 매각결정기일 전까지 관할 관청(안덕면사무소 등)으로부터 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)은 반환되지 않습니다. 따라서 입찰 전 농취증 발급 가능 여부 및 소요 기간을 사전에 확인하는 것이 가장 중요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 토지 이용 및 형태

총면적은 2,168.00㎡ (약 655.82평)의 대형 필지입니다. 감정평가서상 기호 (1)과 기호 (2)로 나뉘어 평가되었으며, 두 필지 모두 '전'으로 이용 중인 대체로 등고평탄한 부정형의 토지입니다.

기호 (1)은 북서측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

기호 (2)는 지적상 맹지이나 남서측으로 폭 약 2m 내외의 막다른 콘크리트 포장 농로에 접하고 있습니다. (맹지 탈출 가능성 및 건축 가능성은 별도의 건축/개발 행위 검토가 필요함)

2.2. 입지조건 및 주변 환경

기호 (1)은 "단산" 북동측 인근에 위치하며 농경지, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 개발 압력이 있는 지역으로 판단됩니다.

기호 (2)는 "단산" 남서측 근거리에 위치하며 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 상대적으로 기호 (1)보다 외곽 농촌 환경에 가깝습니다.

전반적인 교통 상황은 근거리에 간선도로 및 보조 간선도로가 소재하여 보통 수준입니다.

주변에는 산방산, 용머리해안, 사계해안 등 유명 관광지가 인접해 있어 관광 및 휴양 시설 개발 수요가 높을 수 있는 입지입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

두 필지 모두 '계획관리지역'으로 지정되어 있어, 제주특별자치도 계획조례에 따른 건폐율 40%, 용적률 80% 이하의 건축 행위가 가능합니다. (상대적으로 개발 자유도가 높은 용도지역)

공통 제한 사항: 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급.

기호 (1) 추가 제한: 온천원보호지구, 경관보전지구 4등급.

기호 (2) 추가 제한: 경관보전지구 3등급(4등급보다 더 강력한 규제), 건축계획심의대상구역.

경관보전지구 3등급 및 4등급은 경관의 보전 및 관리를 위해 개발 행위에 일정한 제한을 가할 수 있으므로, 구체적인 건축 계획 수립 시 도 조례를 반드시 확인해야 합니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

상권: 농경지 및 주거지역이 주를 이루며, 인근에 산방산 및 해안 관광지가 있어 펜션, 카페, 음식점 등 관광객을 대상으로 하는 상권이 발달되어 있습니다. 사계리사무소, 사계보건진료소, 안덕농협 사계지점 등이 근거리에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

혐오시설: 직접적인 인근 혐오시설은 검색되지 않았으나, 안덕면 상천리 일대에 광역 폐기물 소각시설 조성 계획이 진행된 바 있어 (사계리 소재지는 아니나 동일 면적) 지역 개발에 따른 환경 이슈가 발생할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본 경매는 '부동산강제경매'이며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각대상은 토지매각만 해당합니다.

제시목록 외의 물건은 없으며, 공부(공적 장부)와의 차이도 없습니다.

3.2. 권리 및 인수 위험

강제경매이므로 소유권 이전에는 문제는 없으나, 가장 중요한 위험은 '농지취득자격증명' 미제출 위험입니다.

낙찰 후 1주일 내로 농취증을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 발급의 실패 위험: 농지법에 따른 자기 경작 또는 농업 경영 계획이 없는 투자자에게는 가장 큰 리스크입니다.

경관보전지구 규제: 특히 기호 (2)의 경관보전지구 3등급과 건축계획심의대상구역 지정은 건축물의 규모, 형태, 용도 등 개발 행위를 제한할 수 있는 요소입니다.

기호 (2)의 맹지 문제: 지적상 맹지이므로 건축 허가를 받기 위해서는 인접 토지 소유자의 사용 승낙(도로 확보)이 필요할 수 있으며, 이로 인해 추가 비용이 발생하거나 개발에 제약이 생길 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역의 대형 토지: 제주도 내에서 개발 가능성이 비교적 높은 '계획관리지역'의 655평이 넘는 대규모 토지입니다.

뛰어난 관광 입지: 산방산 및 단산 인근, 해안가와 인접한 입지로, 숙박시설(펜션, 풀빌라), 대형 카페, 체험 농장 등 관광 관련 시설 개발 수요가 높습니다.

기호 (1)의 양호한 접근성: 4m 도로에 접하여 개발 허가에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 결론

본 물건은 제주도의 핵심 관광지 인근에 위치한 대형 '계획관리지역' 농지라는 강력한 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '농취증 취득 가능성'과 '경관보전지구 및 맹지(기호 2)로 인한 개발 제한'이라는 명확한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

입찰 참여 전 농업 경영 계획 수립 및 농취증 발급 가능 여부, 그리고 건축 계획에 대한 서귀포시 건축과 및 안덕면사무소의 사전 컨설팅을 반드시 진행해야 합니다. 농업인 또는 농업법인, 혹은 확실한 농지 전용 계획을 가진 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계