나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36338 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 292-2 연동휴안더센트럴 13층 1403호 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36338 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 292-2 연동휴안더센트럴 13층 1403호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경36338 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 은남1길 24, 13층 1403호 (연동,연동휴안더센트럴) | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 75,460,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 제주지방법원 2024타경36338 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 292-2 연동휴안더센트럴 13층 1403호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

1.2. 물건 기본 정보

감정가: 154,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 한OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 소유자(허OO)와 채무자(주OOOOOOOOO)가 상이함. 이는 근저당권 등에 의한 임의경매로 추정됨.

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39 평)

건물면적 (전용): 30.53㎡ (약 9.24 평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상18층

2. 물건 현황 분석

2.1. 물건의 형태 및 구조

본건은 제주 제주시 연동 소재 연동휴안더센트럴 13층에 위치한 생활숙박시설임.

철근콘크리트 구조의 18층 건물이며, 외벽은 인조대리석, 라임스톤 등으로 마감되어 있어 비교적 견고하고 미려한 외관을 갖추고 있음.

내부 이용 상태는 생활숙박시설로 이용 중인 것으로 확인됨.

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있으며, 시스템 에어컨 및 보일러를 이용한 냉난방 설비가 완비되어 있음.

2.2. 감정평가 요약

본건 토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로, 일반상업지역에 해당하며 고도지구(55M 이하) 및 방화지구 등에 속함.

감정평가 시 현장조사에서 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 집합건축물대장 및 외부관찰을 통한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음. 따라서 응찰 시 반드시 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 필요함.

3. 입지 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

본건은 제주시 연동의 핵심 지역 중 하나인 "신제주로터리" 남서측 인근에 위치함.

주위는 업무시설, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 후면상업지대로, 제주시의 주요 상권 및 주거 밀집 지역과 인접해 있음.

교통 상황은 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통 노선이 소재하여 전반적인 교통 접근성은 매우 양호함.

3.2. 상권 분석

연동 및 신제주 일대는 제주도 내에서도 전통적인 패션 및 유흥 상권이 발달한 지역으로, 호텔, 숙박업소, 유흥주점 등이 밀집한 중심 상업지구임.

본건이 생활숙박시설 용도인 점을 고려할 때, 제주시의 관광 및 비즈니스 수요를 바탕으로 한 숙박업 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

배후에 아파트 단지 및 관공서 등이 인접해 있어 주중 및 주말 수요가 모두 확보 가능한 지역임.

3.3. 생활 정보

인접한 도로 폭이 서측 약 10미터, 남측 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋고 주차타워 설비가 갖춰져 있음.

일반상업지역 내에 위치하여 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리함.

3.4. 혐오 시설

제시된 정보 및 일반적인 검색 결과상 본건 소재지 인근에 대규모의 특정 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않음. 다만, 상업시설 및 유흥업소가 혼재된 지역 특성상 소음 및 유동인구에 따른 환경적 요소는 감안해야 함.

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 권리 분석

경매구분은 '부동산임의경매'로, 채권자(한OOOOOOO)의 근저당권 등에 의해 경매가 진행되는 것으로 보임.

매각대상은 '토지/건물일괄매각'으로, 토지 지분과 건물 전체를 매수하는 조건이므로 권리관계가 비교적 명료함.

제시외면적은 0.00㎡로, 낙찰자가 별도로 처리해야 할 미등기 제시외 건물 등은 없는 것으로 보임.

4.2. 잠재적 리스크

현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 임대관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크임. 임대차 관계(대항력 있는 임차인 유무) 및 시설물의 실제 관리 상태를 입찰 전에 반드시 확인해야 함.

본건 용도가 '숙박시설(생활숙박시설)'인 만큼, 일반 주거용 아파트와는 달리 관련 법규(건축법, 공중위생관리법 등)에 의한 제약 및 운영의 특수성이 존재함. 낙찰 후의 운영 계획에 따라 추가적인 검토가 필요함.

4.3. 주의 사항

토지이용계획상 고도지구(55M 이하), 방화지구, 장애물제한표면구역 등이 설정되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시에는 관련 규제를 철저히 준수해야 함.

4. 59㎡의 토지 지분율(459)과 30.53㎡의 건물 지분율(3053)이 기록되어 있는데, 이는 집합건물의 등기부상 비율 표기 방식에 따르는 것으로 보이나, 매각은 일괄매각이므로 큰 문제는 없음.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

제주 제주시 연동의 핵심 상업지구에 위치한 '생활숙박시설'로서, 입지적 가치는 우수함.

비교적 소액의 감정가(154,000,000원)로 신제주 핵심 지역의 부동산을 취득할 기회임.

다만, 내부 확인 불가에 따른 임차인 현황 및 시설물 상태 확인은 필수적이며, 생활숙박시설의 특성을 이해하고 수익형 부동산으로 접근해야 함.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 신제주로터리 인근의 후면상업지대로, 임대 및 숙박업 운영을 위한 풍부한 관광 및 비즈니스 수요가 예상됨.

비교적 신축 건물: 지하 3층/지상 18층 규모에 시스템 설비가 잘 갖춰져 있어 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

수익형 투자: 일반 주거시설이 아닌 수익형 생활숙박시설로서, 위탁운영 등을 통한 안정적인 임대수익 창출을 목적으로 하는 투자자에게 적합함.

법원 정보

제주지방법원 경매3계