나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35694 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 314-10 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35694 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 314-10 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경35694 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 314-10 | 감정가: 1,957,495,000원 | 최저가: 1,957,495,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경35694 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 314-10 (단독주택)

용도: 단독주택

감정가: 1,957,495,000원

토지면적: 483.10㎡ (약 146.13평)

건물면적: 286.82㎡ (약 86.76평)

제시외면적: 54.00㎡ (제시외 건물 포함)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 고OO / 주OOOOOOOOOOO / 화OOOOOO

1.2. 특이 및 주의사항 분석

일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰 후 추가적인 법정지상권 문제나 건물 철거 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

제시외 건물 포함: 감정평가에 제시외 건물 54.00㎡가 포함되어 평가되었으며, 일괄매각 대상에 포함되므로 권리상 문제는 없으나, 현황을 반드시 확인해야 합니다.

조경수 및 조경석 포함: 주택 가치를 높이는 조경 시설까지 감정가에 반영된 점은 긍정적입니다.

건물 현황: 1987년 12월 30일 사용승인된 철근 및 벽돌조 슬래브위기와지붕 건물로, 약 38년이 경과된 노후 건물입니다. 리모델링 또는 재건축 가능성 검토가 필요합니다.

이용상태: 1, 2층은 주택, 지층은 보일러실로 이용 중이며, 주거용으로 현황상 이용에 큰 문제는 없습니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지: 본건은 제주도 핵심 주거 및 상업 지역인 제주시 연동에 위치하며, '제주중앙중학교' 남서측 인근에 자리합니다. 주거지로서의 선호도가 높은 지역입니다.

주위 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 수준입니다.

도로 접근성: 동측으로 약 8미터, 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 토지 형태가 가장형으로 우수합니다.

교통 상황: 차량 접근이 원활하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준으로 평가됩니다. 제주공항과의 거리도 가까워 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 연동은 제주시의 신제주 핵심 상권과 인접해 있어, 대형 마트, 병원, 관공서, 유명 상업시설(누웨마루 거리 등) 이용이 편리합니다. 주거와 상업의 편의성을 모두 갖춘 입지입니다.

생활정보: 인근에 '제주중앙중학교'가 위치하며, 다양한 교육시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 제시된 정보 및 주변 환경 평가('전반적인 주위 환경은 보통임')에 따르면, 본건이 위치한 주거 지역 내에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 현장 임장 및 주변 시설 확인은 필수입니다.

3. 권리 및 투자 분석

3.1. 권리분석 (경매 정보 기반)

경매구분: 부동산임의경매로, 채권자의 임의 경매 신청 건입니다.

주의사항: 특이사항으로 제시된 내용 외에 임대관계는 미상입니다. 현황조사서 및 임차인 유무 확인이 필요하며, 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수 여부를 철저히 분석해야 합니다. (제시된 정보만으로는 상세한 권리분석 불가)

건물 활용: 건물이 1987년에 건축되어 리모델링이나 재건축 시 고려해야 할 건축법규 및 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 연동의 높은 지가(地價)를 고려할 때, 토지 가치에 중점을 둔 투자 전략이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크:

1) 제시외 건물의 철거 또는 양성화 비용 발생 가능성 (일괄매각 포함으로 권리 문제는 낮으나, 법적/행정적 절차는 확인 필요)

2) 오래된 건물(약 38년)의 수리비용 또는 재건축 시 건축 허가 및 비용 관련 리스크.

3) 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크 (낙찰 후 명도 과정에서 발생하는 시간 및 비용).

종합 의견: 본 물건은 제주시 연동이라는 최상급 주거지에 위치한 대지 면적 약 146평의 단독주택입니다. 높은 감정가는 입지의 희소성과 우수한 토지 가치를 반영하고 있습니다. 건물의 노후도는 단점으로 작용할 수 있으나, 향후 재건축을 통한 신축 고급 주택 또는 공동주택 개발 부지로서의 잠재력이 매우 높습니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 제주공항, 주요 행정 및 상업 시설이 집중된 연동 핵심 주거 지역으로 지가 상승 여력이 높음.

토지 가치 우수: 약 146평의 넓은 면적과 도로 접근성이 양호한 가장형 토지로, 개발 가치가 높습니다.

재건축 잠재력: 노후된 건물을 철거하고 신축할 경우, 연동 주거지의 높은 수요를 바탕으로 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (고급 단독주택 또는 소규모 빌라/타운하우스 등)

실거주 및 투자 동시 충족: 현 상태에서 리모델링 후 실거주하면서 향후 개발을 모색하는 전략도 유효합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계