나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37560 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 산78-13 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37560 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 산78-13 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경37560 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 산78-13 | 감정가: 72,416,000원 | 최저가: 35,484,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경37560 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 산78-13

용도/경매구분: 임야 (토지일부지분매각) / 부동산임의경매

감정가: 72,416,000원

매각대상: 토지 일부 지분 (49601 지분율)

1.2. 면적 정보

토지면적 (총): 1,028.00㎡ (약 310.96평)

건물면적: 0.00㎡

제시외면적: 0.00㎡ (단, 이동식 컨테이너 매각 제외)

1.3. 관련자 정보

소유자: 최OO

채무자: 주OOOOOO

채권자: 장OO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 소재의 "에버리스골프리조트" 북측 근거리에 위치한 지방도 주변의 야산지대입니다. 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루는 전형적인 제주 중산간 지역의 환경이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 지방도가 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 지적도상 북동측으로 폭 약 15M 내외의 도로에 접하나, 실제 현황은 북동측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로인 현황도로가 토지를 관통하고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 세장형(길고 좁은 형태)의 토지이며, 현재 토지 임야 상태로 이용 중입니다. 지상에는 이동식 컨테이너 1개동이 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

3. 법적 분석 및 리스크

3.1. 권리분석 (등기부 및 경매 특이사항)

본 건은 '토지일부지분매각' 건으로, 매각 대상은 토지 총 면적 1,028.00㎡ 중 49601에 해당하는 지분입니다. 공유자가 다수일 경우 지분 취득 후 타 공유자와의 협의, 사용·수익 배분 또는 분할 소송을 통한 출구 전략이 필수적인 고난도 물건입니다.

특이사항으로 '공유자우선매수신고'가 있으나, '공유자우선매수신고 제한 있음'이 명시되어 있어 일반 입찰자에게는 경쟁 완화 요소로 작용할 수 있습니다. (정확한 제한 범위는 반드시 법원에 확인해야 함.)

3.2. 토지이용계획 및 제한 상태

생산관리지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급(저촉), 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 매우 강력한 다중 규제에 묶여 있습니다. 개발 및 건축 행위에 중대한 제약이 따르므로, 투자 전 개발 가능 용도와 건폐율/용적률 등을 건축사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

1. 지분매각 리스크: 지분 취득 후 공유물 분할을 위한 법적 절차(소송) 진행 가능성이 매우 높으며, 시간과 비용이 소모됩니다.

2. 매각 제외 물건 처리: 매각에서 제외된 지상의 이동식 컨테이너에 대한 명도 및 철거 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 비용 부담이 수반될 수 있습니다.

3. 현황도로 문제: 지적도상 도로가 아닌 현황도로가 필지를 관통하고 있어, 향후 토지의 효율적 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

4. 다중 규제: 생산관리지역과 중복된 다수의 보전·제한 지역으로 인해 단기적 개발 차익 실현이 어렵습니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권분석 및 개발 잠재력

본 물건은 임야 지분이며 주위가 농경지 및 임야인 관계로 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, "에버리스골프리조트" 인근에 위치한다는 점은 장기적으로 레저·관광 관련 시설의 잠재적 수요처로 작용할 수 있으나, 현재의 강력한 토지이용규제(생산관리지역, 각종 보전지구) 하에서는 개발의 난이도가 매우 높습니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설 유무

본건 소재지 인근의 주요 생활 편의시설까지는 차량 이동이 필수적입니다.

하나로마트까지는 차량 약 13분, 제주 시내 주요 상권인 노형오거리까지는 약 25분, 제주국제공항까지는 약 30분이 소요되어 차량에 의존하는 생활환경입니다.

감정평가서상 제시목록 외의 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 주변에 농경지와 임야가 주를 이루는 야산지대인 만큼 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 축사, 분뇨처리장 등의 시설 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 72,416,000원에 토지 총 면적 1,028.00㎡ (약 310.96평)의 지분(49601)을 매각하는 건입니다.

다중의 토지이용규제와 지분매각이라는 결정적인 리스크를 안고 있어, 단순 투자 목적으로는 매우 높은 난이도를 가집니다. 지분경매의 특성을 이해하고, 장기간의 공유자 협의 또는 분할 소송을 감수할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합하며, 제주 중산간 지역의 장기적 토지 가치 상승을 기대하는 관점에서 접근해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 대면적 토지의 지분 투자: 총 1,028.00㎡ (약 310.96평)의 비교적 넓은 토지 지분을 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 공유자우선매수신고 제한: 일반 입찰자의 경쟁 우위를 점할 수 있는 요소입니다 (제한 범위 확인 필수).

3. 장기적인 가치: '에버리스골프리조트' 인근 입지로, 제주 중산간 지역의 개발 압력이 장기적으로 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 단, 규제 완화에 대한 기대에 기반해야 합니다.

4. 출구 전략 중요성: 지분 매입 후 타 공유자와의 협상에 따라 투자 회수 기간과 수익률이 결정되므로, 지분 매매 또는 공유물 분할 소송 준비를 철저히 해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계