나이스옥션 법원경매 제주 2025타경206 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 1386 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경206 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 1386 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경206 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 1386 | 감정가: 1,475,448,000원 | 최저가: 722,970,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 제주지방법원 2025타경206 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 1386 외 3필지입니다.

본 물건의 용도는 임야이나 현황은 전(밭)이 대부분이며, 매각대상은 토지입니다.

감정가는 1,475,448,000원입니다.

토지면적은 8,347.00㎡ (약 2,524.89평)으로 대형 필지입니다.

건물면적은 없으며, 아파트가 아니므로 전용면적 및 분양면적 표기는 생략합니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일합니다.

1.2. 물건의 특성 및 주의사항

본 물건은 4개의 필지(기호 1, 2, 3, 4)로 구성되어 있으며, 모두 일괄매각 조건입니다.

토지의 지목은 '임야'이나, 기호 (1, 3, 4)의 현황은 '전'으로 이용 중인 점이 가장 큰 특이사항입니다.

기호 (2)는 현황이 도로로 이용 중인 토지입니다.

취득 시 현황이 '전'인 토지에 대해서는 '농지취득자격증명원(농취증)' 제출이 필요할 것으로 예상되며, 이는 입찰 전 해당 관청을 통해 반드시 재확인해야 하는 중요한 주의사항입니다.

2. 입지 조건 및 평가

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주시 구좌읍 종달리 소재의 유명 관광지인 "용눈이오름" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 임야와 농경지 등이 혼재하는 전형적인 제주 중산간 농촌 지역의 특성을 보입니다.

자연 경관이 양호하고, 비교적 한적한 지역으로 향후 개발 잠재력이 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

기호 (1)은 남측으로 노폭 약 8미터의 아스콘 포장 도로와 동측으로 노폭 약 2-3미터의 비포장 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

기호 (2)는 본건 자체를 도로로 이용 중인 필지입니다.

기호 (3)은 지적도상 도로에 접하나 현재 미개통 상태입니다.

기호 (4)는 남측으로 노폭 약 8미터의 아스콘 포장 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

전체적으로 여러 필지가 아스콘 포장도로를 통해 접근 가능하여 대형 필지임에도 불구하고 도로 조건은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

본 건은 소유자(주OOOOOOOOO)와 채무자(주OOOOOOOOO)가 동일한 법인으로, 부동산임의경매 사건입니다.

채권자는 영OOOOOOO으로 확인됩니다.

제시된 정보만으로는 단순하고 깨끗한 권리관계로 보이나, 정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리 및 임차인 현황 등을 포함한 전체 등기부등본 및 매각물건명세서를 필히 확인해야 합니다.

3.2. 현황 조사 사항

제시외 물건은 목록에 없으나, 현황이 '전'이므로 농작물, 경작 시설물(비닐하우스 등)의 존재 여부를 현장 방문을 통해 확인해야 합니다. 만약 미등기/미신고된 제시외 건물이 존재할 경우, 법정지상권 성립 여부 및 철거/부당이득 반환의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 임야 및 농경지 혼재 지역에 위치한 대형 토지이므로, 일반적인 주거/상업용 부동산의 상권 분석은 의미가 없습니다.

투자의 가치는 주변 관광자원(용눈이오름 등)과의 연계성, 그리고 토지이용계획상의 개발 가능성에 의해 결정됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변이 임야 및 농경지 지역이므로 편의시설이나 생활기반시설(학교, 병원, 대형 마트 등)은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주변에 용눈이오름 등 자연환경이 잘 보전된 곳이 많아, 현재까지 파악된 정보 및 지리적 특성상 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 최종적으로 현장답사를 통한 확인이 필요합니다.

5. 법규제 및 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한

본건 토지(기호 1, 2, 3, 4)는 '계획관리지역'으로 지정되어 있어, 농림지역이나 보전관리지역보다는 비교적 개발행위가 자유로운 편입니다.

그러나 동시에 '공장설립제한지역', '경관보전지구4등급', '생태계보전지구5등급', '지하수자원보전4등급' 등 다양한 보전 관련 규제를 받고 있습니다.

특히 '경관보전지구'와 '생태계보전지구'는 건축물의 용도, 규모, 높이 등을 제한할 수 있으므로, 구체적인 건축 계획 수립 시 반드시 해당 규제 내용을 확인해야 합니다.

5.2. 농지 취득 리스크 (핵심 리스크)

지목은 '임야'이나, 현황이 '전'(농지)으로 이용 중인 필지(기호 1, 3, 4)가 다수 포함되어 있습니다.

대법원 판례상 현황이 농지인 경우 농지법을 적용받을 가능성이 매우 높으므로, 매각 이후 잔금 납부 시 '농지취득자격증명원'을 제출해야 할 가능성이 높습니다.

농취증 발급 불가 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 해당 관청(제주시 구좌읍사무소 등)을 통해 농지취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 동부권 인기 관광지인 용눈이오름 근거리에 위치한 대형(약 2,524평) 토지입니다.

'계획관리지역'에 속해 있어 개발의 여지가 있는 반면, 다수의 보전 관련 규제(경관, 생태계, 지하수 등)가 병행되고 있어 개발 계획 수립에 신중을 기해야 합니다.

가장 중요한 점은 현황 '전'으로 인한 '농지취득자격증명원' 발급 의무 가능성입니다. 해당 리스크를 명확히 파악하고 대응할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 동부권 관광 명소(용눈이오름)와 인접한 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

토지 면적의 희소성: 8,347㎡(약 2,524평)에 달하는 대형 필지 일괄매각 건으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

용도 지역의 우위: 상대적으로 개발이 자유로운 '계획관리지역'에 속해 있어, 제한된 범위 내에서 전원주택, 소규모 체험 농장, 혹은 투자 목적의 토지 보유가 가능합니다.

비교적 양호한 도로 접촉: 다수 필지가 아스콘 포장도로(노폭 약 8m)에 접하고 있어 추후 개발 시 진입로 확보에 유리합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계