나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36765 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 산18-4 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 "한국국제학교 고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 타운하우스, 국제학교, 과수원, 공원, 임야 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근에서 도보 약 15분 거리에 마을버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호2)는 서측 간선도로보다는 다소 높게 조성되어 있으나 자체지반은 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 자연림 상태임.
기호3)은 서측 간선도로보다는 다소 높게 조성되어 있으나 자체지반은 대체로 등고 평탄한 자루형 토지이며, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호2,3) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3) 보전관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 슬레이트지붕 1층임.

이용상태

축사로 이용중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

공부상 ‘창고’로 등재되어 있으나, 현황 ‘축사’로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 수목 포함 평가, 제시외 건물(창고 조적조 슬레이트지붕 12㎡) 포함, 제시외 건물(창고 조적도 슬레이트지붕 64㎡) 매각 제외, 목록1. 현황은 축사임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36765 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 무학신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 산18-4

용도: 공부상 창고시설, 현황 축사

감정가: 2,430,329,160원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 22,134.00㎡ (약 6,700평)

건물면적: 97.68㎡ (약 29.5평)

제시외 건물(포함): 12.00㎡ (약 3.6평) - 창고 (조적조 슬레이트지붕)

제시외 건물(제외): 64.00㎡ (약 19.3평) - 창고 (조적조 슬레이트지붕)

특이사항: 법정지상권 (불분명), 수목 포함 평가

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 "한국국제학교 고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 타운하우스, 국제학교, 과수원, 공원, 임야 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 인근에서 마을버스정류장까지 도보로 약 15분 소요됩니다.

토지 자체는 서측 간선도로보다는 다소 높게 조성되어 있으나 대체로 등고 평탄한 상태입니다.

다만, 기호2)와 기호3) 토지는 맹지인 것으로 기재되어 있어 도로 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 개발 및 이용 제한 사항이 적용됩니다.

* 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한)

* 상대보호구역 (2곳)

* 경관보전지구3등급

* 생태계보전지구4-1등급 (저촉)

* 생태계보전지구4-2등급 (저촉)

* 지하수자원보전2등급

* 건축계획심의대상구역

* 초지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

토지 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 8월 16일에 접수된 무학신용협동조합의 근저당권(채권최고액 1,920,000,000원)입니다.

이 외에도 소유권 이전, 신탁, 지분 이전, 지상권 설정(말소) 등 다양한 권리 변동이 등기되어 있습니다.

건물 등기부 역시 유사한 소유권 변동 및 말소기준권리인 근저당권 기록이 확인됩니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당권, 지상권, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 기타 권리관계 특이사항

* 법정지상권: 물건명세서상 "목록2. 지상 매각에서 제외하는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명"으로 기재되어 있습니다. 이는 매각 대상 물건(토지 및 포함된 건물)에 직접적인 법정지상권 부담이 없을 가능성을 시사하나, 법적 검토가 필요합니다.

* 진행 중인 소송: 근저당권 말소 소송(제주지방법원 2025가합959)이 진행 중이라는 점은 권리관계의 불확실성을 높이는 요인입니다. 소송 결과에 따라 달라질 수 있는 사항에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 대정읍 구억리 일대는 국제학교가 인근에 있어 교육 관련 시설이 있으며, 타운하우스, 과수원, 임야 등과 혼재된 지역입니다. 이는 일반적인 상업지구라기보다는 전원생활과 교육, 일부 농림업이 복합된 지역 특성을 보입니다. 현재 축사로 이용 중인 점은 이러한 지역 특성과 연관이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

주요 편의시설이나 공공시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 마을버스정류장이 도보 15분 거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 국제학교가 인접해 있다는 점은 지역의 교육 인프라를 나타냅니다.

5.2. 주변 환경 분석 (혐오시설 여부)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 지역 개발 계획 및 환경 관련 규제는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 관련

물건명세서에 언급된 법정지상권 관련 내용은 매각 제외 건물에 대한 것이며, 매각 대상 물건에 직접적인 법정지상권이 성립되지 않을 것으로 보이나, 과거 또는 주변의 법적 이슈에 대한 잠재적 불확실성은 상존합니다.

6.2. 용도 불일치 및 법규 위반 소지

공부상 '창고시설'이나 현황 '축사'로 이용 중인 점은 건축법, 국토계획법 등 관련 법규 위반 소지가 있습니다. 원상 복구 또는 건축물 용도 변경 시 추가적인 비용과 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 접근성 (맹지)

토지 이용 계획 상 일부 토지(기호2,3)가 맹지로 표기되어 있어, 본건 토지 전체의 도로 접근성에 대한 확인이 필수적입니다.

6.4. 토지 이용 제한

보전관리지역, 각종 보호구역(상대보호구역, 경관, 생태계, 지하수 보전 등), 초지법 적용 등 토지 이용에 상당한 제약이 있어 향후 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.5. 진행 중인 법적 소송

근저당권 말소 소송이 진행 중이므로, 소송 결과에 따라 권리관계에 변동이 생길 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

6.6. 기타 (수목, 제시외 건물)

매각 대상에 수목이 포함되어 있어 이에 대한 처리 계획이 필요합니다. 또한, 일부 제시외 건물(12㎡)은 포함되나 다른 제시외 건물(64㎡)은 제외되므로, 이에 대한 명확한 구분과 관리가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 함께 창고시설(현황 축사)이 소재하는 물건으로, 제주 서귀포시 대정읍의 한국국제학교 인근이라는 입지적 특징을 가지고 있습니다. 그러나 맹지 가능성, 다양한 토지 이용 제한, 공부상 용도와 현황의 불일치, 진행 중인 법적 소송 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 투자에 신중한 접근이 필요합니다. 특히 법정지상권 관련 내용은 등기부상 말소된 권리들이 있어 직접적인 부담은 없을 수 있으나, 물건명세서 상 불분명 표기가 존재하므로 이에 대한 철저한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 22,134.00㎡ (약 6,700평)의 광대한 토지는 잠재적인 개발 또는 활용 가치를 제공합니다.

* 국제학교 인근: 주변의 국제학교 존재는 특정 목적(예: 교육 관련 시설, 숙박 시설 등)의 수요를 고려할 수 있는 요소입니다.

* 자연환경: 경관, 생태계 보전지구 등에 속해 있어, 친환경적인 테마(예: 힐링, 체험 공간)를 접목한 시설 운영 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 관계로, 감정가(2,430,329,160원)를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

본 물건은 법정지상권 관련 불확실성, 진행 중인 소송, 엄격한 토지 이용 제한, 맹지 가능성 등 다수의 리스크를 안고 있습니다. 따라서 감정가를 상회하는 높은 금액으로 입찰하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

잠재적 리스크 해소 방안, 향후 개발 및 이용 가능성에 대한 철저한 실사, 그리고 법률 전문가의 면밀한 자문을 바탕으로 시장 상황과 물건의 실질 가치를 종합적으로 판단하여 보수적인 접근을 권고합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 상기 언급된 모든 사항에 대한 추가적인 조사 및 분석이 완료된 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.