나이스옥션 법원경매 제주 2025타경459 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 1460-3 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경459 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 1460-3 임야 경매

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제주지방법원 경매3계 2025타경459 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 1460-3 | 감정가: 13,717,000원 | 최저가: 6,721,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경459 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 1460-3

용도: 임야

매각대상: 토지 일부 지분매각

토지면적: 428.00㎡ (약 129.47평)

감정가: 13,717,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 임야의 *일부 지분*을 매각하는 건입니다.

토지 지분율(전체 면적 중 매각 지분)은 4301.400000000001로 표기되어 있으나, 이는 분모가 생략된 형태로 실제 매각되는 지분의 비율을 정확히 확인해야 합니다.

특이사항으로 '공유자우선매수신고'가 있었으나, 주의사항에는 '공유자우선매수신고 제한 있음'이 명시되어 있어 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 안덕면 덕수리 '덕수2교차로' 동측 근거리에 위치합니다.

주변은 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제주도 내에서도 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

도심과 떨어진 한적한 입지로, 전원생활이나 보존 가치에 중점을 둔 투자에 적합한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

부정형 평지 형태이며, 북동측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

3. 토지 이용계획 및 개발 가능성 분석

3.1. 용도지역 및 보전 규제

본 물건의 용도지역은 *계획관리지역*으로, 국토계획법상 비교적 개발이 자유로운 지역에 속하지만, 제주도의 특별법에 의한 중첩 규제가 많습니다.

계획관리지역에서는 4층 이하의 건축이 가능하며, 제조업소 설립 시에는 성장관리계획이나 지구단위계획 수립이 요구될 수 있습니다.

더불어 *공장설립제한지역*으로 지정되어 있어 상수원 보호 등을 목적으로 공장 설립이 제한됩니다.

특히 제주특별자치도 차원에서 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있어, 개발 시 규모 및 용도에 있어 상당한 제약을 받을 수 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 방식 (지분매각)

본건은 토지의 *일부 지분*을 매각하는 경매입니다.

지분 매입 시, 해당 토지에 대한 권리 행사는 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 협의가 이루어지지 않을 경우 *공유물 분할 소송*을 통해 해결해야 하는 리스크가 수반됩니다.

4.2. 공유자우선매수신고 관련 주의사항

경매 정보상 '공유자우선매수신고 제한 있음'이 명시되어 있습니다.

이는 일반적인 지분 경매에서 공유자가 행사하는 우선매수권에 대한 제한이 있다는 의미로, 입찰 참가자에게 유리한 조건이 될 수 있으나, 해당 제한 사유와 법적 근거를 명확히 확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 편의시설

본건 주변은 임야 및 농경지 혼재 지역으로, 도심 상권이나 대규모 편의시설은 부족합니다.

생활 편의 시설은 인근 덕수리 마을이나 안덕면 소재지를 통해 이용해야 합니다.

투자 목적이 상업적 개발보다는 장기적인 지가 상승 또는 제한적 전원주택 개발(규제 확인 필수)에 초점을 맞추어야 합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 리스크

인근 안덕면 상천리 지역에 광역 폐기물 소각시설 조성이 예정되었거나 논의되었던 이력이 있어, 해당 시설의 구체적인 위치와 본 물건과의 거리를 확인하여 잠재적 혐오시설 리스크를 점검해야 합니다.

6. 잠재적 리스크 및 대응 방안

6.1. 리스크 요약

* **지분 매각 리스크:** 공유자들과의 관계 설정 및 공유물 분할 소송 가능성.

* **개발 제한 리스크:** 계획관리지역임에도 불구하고 중첩된 보전지구(경관, 생태계, 지하수) 및 공장설립제한지역으로 인해 개발 행위에 심각한 제약이 따릅니다.

* **권리 관계 리스크:** '공유자우선매수신고 제한'에 대한 법적 효력 및 구체적 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 대응 방안

개발 목적이라면, 서귀포시청 건축과 및 환경 관련 부서에 개별법령에 따른 정확한 건축 가능 여부와 개발 행위 가능성을 문의하여 규제 사항을 명확히 해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 제주도 서귀포시의 자연경관이 양호한 지역에 위치한 계획관리지역 임야 지분입니다. 낮은 감정가로 지분 투자의 기회를 제공하지만, 개발이 까다로운 다중 규제 지역이라는 점을 인지해야 합니다. 따라서 실수요 개발 목적보다는 지분 해소 능력과 장기적인 보전 가치에 중점을 둔 투자로 접근해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

* **저가 매수 기회:** 지분 매각 특성상 유찰 시 감정가 대비 낮은 금액으로 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

* **보전 가치:** 경관보전지구 및 생태계보전지구 지정으로 인해 난개발의 우려가 적어, 장기적인 토지 보전 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* **공유자 협상력:** 공유자우선매수신고 제한 조건이 유효하다면, 일반 입찰자의 낙찰 가능성이 높아져 협상 테이블에서 우위를 점할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계