나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6044 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1703-13 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6044 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1703-13 전 경매

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제주지방법원 경매3계 2025타경6044 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1703-13 | 감정가: 905,510,000원 | 최저가: 443,700,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2025타경6044 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1703-13

용도: 전 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (건물면적 0.00㎡)

소유자/채무자: 현OO

채권자: 흥OOOOOOO

특이/주의사항: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수신청보증금 미반환)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 905,510,000 원

토지면적: 3937.00㎡ (약 1190.87평)

토지 지분율: 393700

2. 물건 분석 및 컨설팅 의견

2.1. 입지조건

본건(기호(1))은 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 "무릉초등학교" 북동측 원거리에 위치하는 토지입니다. 부근일대는 마을 주변 농경지대로서 농경지가 주를 이루는 지역이며, 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현재 "전"으로 이용 중입니다. 제반 차량 진입이 가능하며, 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 교통 상황은 보통입니다. 별도의 현장 확인 결과 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 주변 시설 여부는 추가적인 지적도 및 현장 조사가 필요합니다.

2.2. 권리분석

본 건은 채무자 소유의 부동산에 설정된 근저당권에 의한 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 현OO로 동일합니다. 매각 대상은 토지이며 건물은 없는 상태(0.00㎡)이므로, 권리관계는 비교적 단순합니다. 단, 가장 중요한 권리분석 특이사항은 "농지취득자격증명(농취증)" 제출 의무입니다. 매수인이 낙찰 후 지정된 기한 내에 농취증을 제출하지 못할 경우, 매수신청보증금(입찰보증금)이 몰수되므로, 농지법상의 매수 자격 요건을 반드시 사전에 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 토지는 농경지대로서 상업 시설이 형성될 수 있는 상권은 아니지만, 개발 잠재력을 기준으로 분석해야 합니다. 토지의 용도지역은 "계획관리지역"으로, 비도시지역 중 개발이 비교적 용이하며 건폐율 40% 이하의 개발 행위가 가능한 지역입니다. 따라서, 장기적으로 농지 전용을 통한 단독주택이나 일부 근린생활시설(용도변경 가능성 고려) 부지로의 개발 여지가 있습니다. 다만, 후술할 토지이용계획상의 복잡한 제한 사항이 개발의 난이도와 비용을 증가시키는 주요 변수가 될 것입니다. 현재는 농지로서의 가치에 중점을 두어야 합니다.

2.4. 생활정보

본건은 농경지대에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 서귀포시 대정읍 시가지까지 이동해야 합니다. 다만, 약 12m 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호하며, 인근 지방도(1132번)와의 연계성이 좋아 차량을 이용한 생활 인프라 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 감정평가서상 무릉초등학교에서 북동측 원거리에 위치한다고 기재되어 있어, 교육 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 여부입니다. 농업인이 아니거나 농업 경영 계획이 없는 경우 취득 자체가 불가능하며 보증금을 잃을 수 있습니다.

다음으로, "계획관리지역"의 장점에도 불구하고, 아래와 같은 중첩된 제한 사항이 개발에 큰 영향을 미칩니다.

- 경관보전지구5등급 및 생태계보전지구5등급: 개발 행위 시 건축물 높이, 용도, 면적 등에 대한 제주특별자치도의 엄격한 규제가 적용됩니다.

- 지하수자원보전4등급 및 지하수자원특별관리구역: 지하수 이용 및 오폐수 관리 기준이 강화되어 개발 비용 상승 요인이 될 수 있습니다.

- 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한): 축사 등의 시설 설치가 제한됩니다.

2.6. 종합 의견

본 토지는 3,937㎡(약 1190평)에 달하는 대규모 농지로서, 비교적 넓은 12m 포장도로에 접해 있고 용도지역은 개발 잠재력이 있는 계획관리지역입니다. 그러나 복잡하고 중첩된 경관/생태/지하수 보전 관련 제한 구역으로 인해 개발 난이도가 높습니다. 따라서 일반 투자자보다는 실제 농업 경영 의사가 있는 농업인이나, 장기간에 걸쳐 개발 인허가에 대한 심층 분석 및 행정 절차를 감수할 수 있는 제주 지역 전문 개발 법인에게 적합한 물건으로 사료됩니다.

2.7. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 토지 면적(약 1190평)과 넓은 포장도로(폭 약 12m)에 직접 접해 있어 접근성이 우수함.

토지 용도: 개발 잠재력이 높은 "계획관리지역" 토지임.

가격 경쟁력: 향후 유찰 시, 9억 원대 감정가 대비 가격 메리트가 발생할 가능성이 높음. (단, 현재는 1회차 감정가 기준)

투자 목적: 대규모 농지로서의 활용 또는 장기적인 개발 행위(숙박시설, 창고, 전원주택 등)를 염두에 둔 토지 확보 전략에 적합.

법원 정보

제주지방법원 경매3계