나이스옥션 법원경매 제주 2023타경5177 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 141-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2023.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자차도 서귀포시 안덕면 상창리 소재 "카멜리아 힐" 북측 근거리에 위치하며
일대는 중산간 농경 및 임야지대를 형성하여 전, 토지임야, 자연림 등으로 이용되고 있고 일
부 관광시설이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

연접한 일단지로,
주변은 남향 경사지대를 이루고 있으나 본건은 대지 조성되어 평탄한 부정형의 토지로서, 주
거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

연접한 일단지로,
기호(1)이 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 12m 임]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - 생산관리지역, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(UBM160)(저촉)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(2), (3) - 생산관리지역, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조
성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자
유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1)-(3)은 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "대" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 지상에 수영장, 자쿠지 등이 설치되어 있음.

- 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) - 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로
외벽 : 석판재붙임, 목재마감 등
내벽 : 지1층 - 몰탈마감, 몰탈위페인팅
1층, 2층 - 페인팅마감, 벽지붙임, 타일붙임, 목재마감 등
바닥 : 지1층 - 몰탈마감
1층, 2층 - 마루마감, 타일붙임, 목재마감, 투명에폭시마감 등
창호 : 1층, 2층 - 시스템창호

기호(5) - 철근콘크리트구조 평기와지붕 단층으로
외벽 : 석타일붙임 등
내벽 : 제주석붙임, 석타일붙임 등
바닥 : 제주석판재붙임 등

이용상태

기호(4) - 지1층 : 기계실 및 창고
1층 : 주택 및 근린생활시설(사우나, 풀바 등)
2층 : 주택

기호(5) - 근린생활시설

설비내역

기호(4) - 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방
실비 등이 되어 있음.

기호(5) - 벽난로설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 건축공사 완료되었으나 사용승인을 받지 못하여 일반건축물대장에 등재되지 않음.

- 본건은 토지 가압류자에 의해 유치권행사 중임.

- 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 건물만 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경5177 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 141-7

용도: 단독주택 (주택 및 근린생활시설 복합)

감정가: 1,345,640,000원

토지면적: 0.00㎡ (건물만 매각 대상)

건물면적: 384.00㎡ (약 116.16평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제주중앙신용협동조합 (신청 채권자 기준)

특이사항: 중복사건, 유치권, 공동담보, 건물만 매각

주의사항: 일괄매각. 건물만 매각 (※ 건물만 매각이 우선 적용)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리, "카멜리아 힐" 북측 인근에 위치. 주변은 중산간 농경 및 임야지대로 이용되고 있으며, 일부 관광시설이 소재함. 본건은 대지 조성된 평탄한 부정형 토지 위에 주거용 건물로 이용 중임.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로(약 12m 폭)에 접함.

* 토지 이용계획: 생산관리지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "대"로 이용 중임.

* 기타: 본건 지상에 수영장, 자쿠지 등이 설치되어 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. (※ 주요 위험 요인)

* 말소기준권리: 건물 등기부 기준 2023년 5월 2일자 주식회사 느을 근저당권 (을1).

* 유치권 신고 현황:

* 만송종합건설: 2023년 7월 3일, 공사대금 및 대여금 채권 1,295,750,000원에 대해 유치권 신고. (신청채권자는 유치권 포기 각서 주장하며 배제 신청 제출)

* 주식회사 이에스건설: 2023년 7월 17일, 공사대금 채권 157,158,904원에 대해 유치권 신고. (신청채권자는 공사 포기 및 타절정산 합의서 주장하며 배제 신청 제출)

* ※ 위 유치권 신고 모두 성립 여부 불분명하며, 법원의 판단에 따라 달라질 수 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (※ 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

1.3. 상권분석

* 본건은 제주 관광의 주요 지역인 서귀포시 안덕면, 카멜리아 힐 인근에 위치합니다.

* 주변은 자연 경관이 우수하며, 다수의 관광 명소와 인접해 있어 관광객 대상 상권으로의 잠재력이 있습니다.

* 건물 내에는 주택 용도 외에 사우나, 풀바 등 근린생활시설이 있어 복합적인 상업 시설 활용이 가능합니다.

* 다만, 안덕면 상창리 자체는 대규모 상업 시설이 밀집한 지역이라기보다는 자연 친화적인 휴양 및 관광 중심지 특성이 강합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 카멜리아 힐, 산방산 등 주요 관광지가 인근에 있으며, 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. (※ 안덕면 소재지 내 기초 생활 편의시설 접근 가능)

* 자연환경: 중산간 지역으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물만 매각 대상이므로, 토지 소유권이 낙찰자에게 이전되지 않습니다. 따라서 토지 사용에 대한 권리(지상권, 임대차 계약 등)를 별도로 확보해야 합니다.

* 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 철거 또는 별도의 토지 사용료 지불 등 심각한 법적, 재정적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 건축물 사용승인을 받지 못한 상태로, 일반건축물대장에 등재되지 않았습니다. 행정적 절차 미비로 인한 추가 비용 또는 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공사대금 관련 유치권이 신고되었으며, 성립 여부와 관계없이 낙찰 후 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. (※ 비록 배제 신청이 있으나, 완전히 종결된 것은 아님)

* 채권 총액 및 감정가가 높은 편이며, 복잡한 권리관계(중복사건, 공동담보)가 얽혀 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시 안덕면의 수려한 자연환경 속에 위치한 대규모 단독주택(건축면적 384㎡, 약 116평)으로, 주택 및 근린생활시설로 복합 이용 가능성이 있습니다.

* 그러나 건물만 매각되는 점, 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 미사용승인 상태인 점, 유치권 신고가 있는 점 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 이러한 리스크들로 인해 본 건의 가치는 현재 감정가(1,345,640,000원)와 크게 괴리될 수 있으며, 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

* 건물 철거 가능성까지 염두에 둔다면, 투자 가치가 매우 낮을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 관광의 중심지 중 하나인 안덕면에 위치하여 관광객 대상 임대 사업(펜션, 풀빌라 등) 잠재력이 있습니다.

* 건축물 자체의 규모와 시설(수영장, 자쿠지 등)은 고급스러운 주거 또는 상업 시설로서의 가치를 지닙니다.

* 심각한 리스크로 인해 낮은 낙찰가 형성이 기대될 수 있습니다. (※ 위험 감수 능력 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 제공된 JSON 정보의 '캐논스타운에코'(다세대주택)와 건물 종류, 면적, 가치에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. JSON 데이터의 거래가는 1.3억원 ~ 2.02억원 수준으로, 이는 전용면적 71.79㎡(약 21.7평)의 다세대 주택 거래가입니다.

* 본건은 384㎡(약 116평)의 대형 단독주택으로, 고급 주택 또는 상업 시설의 가치를 반영해야 합니다.

* 가장 큰 리스크인 토지 사용 권리(법정지상권)의 불확실성, 미사용승인, 유치권 등을 감안할 때, 감정가(1,345,640,000원) 대비 상당한 할인율 적용이 필요합니다.

* 법정지상권 불분명으로 인해 토지를 확보하지 못할 경우, 건물 철거 비용이나 토지 소유자와의 임대료 협상 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 잠재적 비용을 고려하여 보수적으로 평가해야 합니다.

* 예상 입찰가: 7억원 ~ 9억원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 법정지상권 성립 여부, 유치권의 최종 확정 결과, 미사용승인 건물의 행정 처리 가능성 등 불확실한 요소에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 반드시 현장 방문 및 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.