나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13335 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 68-5 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13335 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 68-5 창고시설 경매

• 사건번호: 2024타경13335
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 68-5
• 감정가: 2,000,223,360원
• 최저가: 980,109,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 창고시설

제주지방법원 경매7계 2024타경13335 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 68-5 | 감정가: 2,000,223,360원 | 최저가: 980,109,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경13335 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 원OO으로 동일하며, 채권자는 함OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 68-5번지이며, 용도는 창고시설로 이용 중입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 토지면적은 9,871.00㎡ (약 2,985.93평)입니다. 건물면적은 745.96㎡ (약 225.66평)이며, 제시외 건물면적은 7,448.10㎡ (약 2,252.95평)로 상당히 넓습니다. 토지와 건물 모두 100% 지분율 매각입니다.

1.3. 감정가 정보

본 물건의 감정가는 총 2,000,223,360원입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공장 및 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 특히 북측 인근에 조천우회로(1132번 지방도)가 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

토지의 현황은 과수원 및 건부지(건물이 있는 토지)로 이용 중이며, 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지입니다. 동측과 남서측으로 각각 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본 물건지는 함덕교차로 인근의 농경지 및 공장 혼재 지역에 위치하고 있어 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 행정구역상 함덕리에 속하며, 함덕리는 에메랄드빛 바다와 야자수가 유명한 함덕해수욕장(함덕서우봉해변)을 끼고 있어 관광 및 숙박시설이 발달한 곳입니다. 따라서 차량 이동 시 함덕 지역의 생활 편의시설과 관광 인프라를 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

혐오시설: 감정평가서에 의하면 주위가 농경지, 공장 및 임야 등이 혼재한 지역으로 분류되어 있어, 공장시설로 인한 소음이나 환경 요소가 일부 존재할 수 있습니다. 또한, 과거 건물 용도가 돈사(돼지우리)였던 점은 현재 용도가 창고로 변경되었더라도 주변 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 등기부 현황

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 경매구분이 부동산임의경매로 진행되는 점으로 미루어 근저당권 등 담보물권에 의한 경매로 추정됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

특이사항: '법정지상권'이 존재할 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부는 매수인이 추가로 면밀히 분석해야 할 가장 큰 리스크 요인입니다.

주의사항:

- 일괄매각: 토지/건물 전체를 매각합니다.

- 제시외 건물 포함: 제시외 건물(3-1 내지 3-5)이 매각에 포함되나, 제시외 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

- 공부상 차이: 토지의 지목(공부상 '임야')과 현황('과수원' 및 '건부지')이 다릅니다. 건물의 경우 일부(2-2, 2-3, 2-4)는 등기부와 건축물대장의 소재지(68-5 vs 68-6)가 상이하며, 공부상 용도('관리사', '돈사')와 현황 용도('창고')가 다릅니다. 이는 매각 후 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

4. 핵심 분석

4.1. 잠재적 리스크

법정지상권: 법정지상권 성립 가능성이 특이사항으로 기재되어 있어, 건물의 소유를 위한 토지 사용 권리가 복잡할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 건물 철거나 지료(토지 사용료) 청구 등의 법적 다툼으로 이어져 투자 비용 및 시간을 증가시킬 수 있는 최대 리스크입니다.

용도 변경 및 행정적 리스크: 건물의 소재지 불일치 및 용도 불일치 문제는 낙찰자가 해결해야 할 행정적 부담이 될 수 있으며, 특히 과거 '돈사' 용도였던 건물의 현재 '창고' 이용 상태 및 향후 용도 변경 가능성 등을 확인해야 합니다.

토지이용규제: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 경관보전지구(4등급, 5등급), 생태계보전지구(5등급), 지하수자원보전지구(2등급, 4등급) 등 다양한 규제가 복합적으로 적용되고 있어, 건축 행위 및 용도 변경에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 제주 유명 관광지인 함덕 인근의 창고시설 및 광활한 토지(약 2,985.93평)를 일괄 매각하는 건입니다. 비교적 넓은 토지를 낮은 가격에 확보할 수 있는 기회이나, '법정지상권 성립 가능성', 토지 이용 제한(다수 규제 구역), 건물 소재지 및 용도 불일치 등 복잡하고 난이도가 높은 권리 및 행정적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 초보 투자자에게는 권하지 않으며, 법률 및 행정 전문가의 철저한 사전 분석이 필수적입니다.

투자 포인트:

- 대규모 토지 확보: 제주 지역 내에서 3천 평에 가까운 토지를 비교적 저렴한 감정가에 확보할 수 있는 기회입니다.

- 교통 접근성: 조천우회로(1132번 지방도) 인근으로 물류 및 창고 시설 부지로서의 기본 교통 여건은 양호합니다.

- 개발 잠재력: 복합적인 규제가 있지만, 규제 내에서 창고 및 물류 시설 확충, 혹은 규제가 완화되는 범위 내에서의 농업 관련 시설(과수원 현황) 활용 가능성 등 장기적인 관점에서의 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다. (단, 규제사항 준수 필수)

법원 정보

제주지방법원 경매7계