나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11438 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1266-2 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11438 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1266-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경11438 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계북로41번길 128-19 | 감정가: 427,739,110원 | 최저가: 209,592,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 대상 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경11438 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1266-2

용도: 단독주택 (감정평가서상 다가구주택 이용 중)

감정가: 427,739,110원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (단, 지분매각임)

소유자/채무자: 김OOOOOOOOOOOO

채권자: 신OOOOOO

1.2. 면적 현황

토지면적: 1162.00㎡ (약 351.51평)

건물면적: 128.02㎡ (약 38.73평)

건물 제시외면적: 3.90㎡ (약 1.18평, 매각 포함)

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 대상물건은 제주도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '산방산' 서측 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 제주의 주요 관광지인 산방산 및 사계해안(형제해안로), 용머리해안 등과 가까워 뛰어난 자연경관을 자랑하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로

제반 차량의 접근이 가능하며, 북측 인근에 지방도 1132호선인 일주서로가 소재하고 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다. 본 건 토지(일련번호 2)는 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로(일련번호 3-5)에 접하고 있으며, 이 접한 도로 역시 매각대상에 포함되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리하나, 가축사육제한구역(일부제한), 온천원보호지구, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다양한 보전 및 제한 규제가 중첩되어 있어 향후 개발 및 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 방식 및 주의사항

본 건은 '토지/건물 일괄매각'으로 진행되지만, 가장 중요한 '지분매각' 물건입니다. 특히, 토지의 일부(목록 3 내지 5, 도로 부분)가 지분매각 대상이라는 점에 유의해야 합니다. 이는 전체 토지 및 건물의 소유권 전부를 취득하는 것이 아니라, 일부 지분만을 취득하게 되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 향후 이용·처분 문제에 대한 명확한 전략이 필요합니다.

3.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 되어 있습니다. 매각물건명세서 등 추가적인 자료를 통해 정확한 임차인 유무, 대항력 여부, 인도명령 가능성 등을 확인해야 합니다. 건물 이용상태가 '단독주택(다가구주택)으로 이용중'이므로 실제 거주 형태와 점유자를 반드시 현장 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주위가 단독주택 및 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역이므로, 기본적인 마트, 편의점, 다양한 식당 등은 인근 유명 관광지 주변을 중심으로 형성되어 있어 생활편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형 상권은 서귀포 시내까지 이동해야 할 수 있습니다. 사계초등학교 등이 인근에 위치해 있어 학군 이용은 용이한 편입니다.

4.2. 혐오시설 및 환경

감정평가서 및 일반적인 지역 검색 결과, 제주 서귀포시 안덕면 사계리는 산방산과 사계해안 등 자연경관이 매우 뛰어난 관광지로 손꼽히는 지역으로, 주거환경을 저해하는 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 보전지구 규제가 많아 청정 환경은 유지될 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 통해야 합니다. 지분 비율에 따라 활용도와 현금화 난이도가 달라지므로, 매각 지분의 정확한 비율 및 목록(3-5) 확인이 선행되어야 합니다.

5.2. 용도 및 제한구역 리스크

건물의 이용상태가 '단독주택(다가구주택)'으로 명시되어 있어, 추후 용도 변경이나 활용에 있어 행정적인 문제가 발생할 소지가 있는지 확인이 필요합니다. 또한, 온천원보호지구, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다수의 제한구역으로 인한 건축 행위의 제약 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 제시외 건물 리스크

제시외 건물(3.90㎡, 약 1.18평)이 매각에 포함되지만, 이 부분이 불법 증축물인지 여부, 또는 매각에서 제외되는 부분이 없는지 면밀히 살펴야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주도의 대표적인 명소인 산방산 인근, 우수한 자연경관을 가진 서귀포시 안덕면 사계리에 위치한 주택으로, 입지적 가치는 높습니다. 그러나 '지분매각'이라는 치명적인 권리상의 하자가 있어 일반적인 실거주 목적의 매수보다는 지분 관계 해소 및 공유물 전체 매각을 통한 차익 실현을 목적으로 하는 특수물건 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 최고의 입지: 산방산 인근, 일주서로 접근성 우수, 관광지 연계성이 뛰어난 제주 핵심 주거지로 활용 가능성이 높음.

2) 면적의 활용: 1162.00㎡(약 351.51평)의 넓은 토지 면적은 지분 정리 후 개발이나 활용에 유리할 수 있음.

3) 특수물건 전략: 지분 매각 특성상 권리 분석 후 공유자 협의, 또는 공유물분할청구소송을 통한 높은 수익을 기대하는 전문 투자자에게 매력적인 물건입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계