나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13427 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 173-3 잡종지 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13427 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 173-3 잡종지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경13427 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 173-3 | 감정가: 404,800,000원 | 최저가: 198,352,000원 | 용도: 잡종지

1. 경매 물건 종합 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2024타경13427 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 173-3 외 (일괄매각)

용도/지목: 잡종지

토지면적: 1,600.00㎡ (약 484.00평)

감정가: 404,800,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

특이사항: 일괄매각 (기호1, 2, 3 토지 전체)

채권자: 한OOOOOOO, 채무자: 장OO

1.2. 물건 개요 및 현황

본건은 총 면적 1,600.00㎡ (약 484.00평)의 잡종지(토지)를 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 토지 위에 별도의 건물 면적(0.00㎡)이나 제시외 물건은 존재하지 않으므로, 순수한 토지 투자 물건으로 분석됩니다. 토지는 기호1, 2, 3의 필지로 구성되어 있으며 인접도로 대비 대체로 평지인 자루형의 형태입니다. 현재 이용상태는 잡종지입니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 덕수초등학교 남측 근거리(약 660m)에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 과수원, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 제주도 내에서도 비교적 한적한 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 기호1, 2는 서측으로 지적상 노폭 약 6미터(포장 2미터)의 콘크리트 포장도로에 접하며, 기호3은 서측으로 지적상 노폭 약 4미터(포장 2미터)의 콘크리트 포장도로에 접하여 차량 진출입 및 건축허가 요건 충족에 유리할 수 있습니다.

상권분석 및 생활정보:

주요 주거지역이나 상업지역과는 다소 거리가 있는 전원형 지역이므로, 상권 발달은 미미합니다. 생활 편의시설은 덕수초등학교 인근 또는 안덕면 중심지를 이용해야 합니다. 주거 환경으로는 조용하고 전원적인 생활을 선호하는 실수요자에게 적합한 입지입니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지 전부에 해당하며 일괄 매각 조건입니다. 제시외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으므로, 매각대상 물건 자체의 권리 상 하자는 특별히 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 존재할 경우 이에 대한 조사가 필요합니다.

1.5. 토지 이용 제한사항 분석

본건 토지는 전부 계획관리지역에 해당하여 비교적 건축 행위에 유리합니다. 그러나 다수의 규제 사항을 포함하고 있어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다. 주요 제한사항은 다음과 같습니다.

계획관리지역: 건폐율 40% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하 등 조례에 따른 건축 가능.

가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시, 1000m 이내 일부제한): 가축분뇨법에 따라 일부 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

공장설립제한지역(수도법): 공장 설립에 제한이 따릅니다.

경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급: 제주특별자치도의 특별법에 따른 보전지구 규제를 받으며, 이는 개발 행위에 상당한 제한을 가할 수 있으므로, 구체적인 건축 계획 수립 전 반드시 관련 부서에 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

경매 진행상의 리스크:

일괄매각 건이므로 기호1, 2, 3 전체를 한 번에 매수해야 합니다. 필지별 활용 계획이 다를 경우 매수자에게 부담이 될 수 있습니다. 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 실제 점유자에 대한 명도 리스크를 염두에 두어야 합니다.

개발 및 환경 리스크 (혐오시설):

본건이 속한 서귀포시 안덕면은 최근 광역 폐기물 소각시설의 신규 입지로 상천리(안덕면 내 다른 지역)가 선정된 바 있습니다. 비록 덕수리와 상천리는 직접적으로 붙어있지는 않으나, 광역 혐오시설의 설치는 장기적으로 해당 지역 전체의 환경적 이미지나 개발 난이도에 간접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 거리를 확인하고 신중한 투자가 요구됩니다.

자루형 토지:

토지 형태가 '자루형'인 점은 토지 이용 효율성 및 향후 매각 시점에 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면에 위치한 약 484평 규모의 계획관리지역 잡종지로서, 감정가 대비 넓은 면적과 도로 접근성이 양호한 장점이 있습니다. 다만, 자루형 토지 형태와 제주특별자치도 특별법에 따른 복잡한 개발 제한 사항(경관, 생태계, 지하수 보전지구)을 동시에 안고 있어, 단순 투자보다는 보전지구 규제 내에서 건축 가능한 범위 및 목적을 명확히 설정한 후 접근해야 하는 물건입니다.

투자 포인트:

넓은 면적 확보: 1,600.00㎡ (약 484.00평)의 넓은 면적을 확보하여 다양한 형태의 건축이나 개발을 시도할 수 있습니다.

계획관리지역: 보전지구 규제에도 불구하고 계획관리지역이라는 용도지역 특성상 농림지역 등 다른 지역보다 개발의 여지가 넓습니다. (단, 등급별 규제 확인 필수)

도로 접근성: 포장된 도로에 접하고 있어 접근성이 좋으며, 향후 전원주택 단지나 소규모 체험시설 부지 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계