나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37249 [1] 제주특별자치도 제주시 이호이동 114-3 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37249 [1] 제주특별자치도 제주시 이호이동 114-3 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경37249 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 이호이동 114-3 | 감정가: 1,441,157,580원 | 최저가: 706,167,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경37249 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이호이동 114-3

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,441,157,580원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 용OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황 (면적 및 구조)

토지면적: 773.00㎡ (약 233.84평)

건물면적: 529.64㎡ (약 160.22평)

건물 제시외면적: 121.77㎡ (약 36.83평) 포함

구조: 철근조, 경량철골조, 블록구조 슬래브지붕 2층 (1997. 10. 10. 사용승인)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주 이호테우해변입구 교차로 남동측 근거리에 위치하며, 주위에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 토지는 인접 도로 대비 평탄한 사다리형이며, 현황은 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북측 인근에 지방도 1132번(일주서로)와 대중교통 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측 폭 약 10미터, 남측 폭 약 6미터 아스콘포장도로에 각각 접하여 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 제2종일반주거지역 (건폐율 및 용적률 확보에 유리)

규제사항: 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 제3종 구역(나 지구), 장애물제한표면구역, 주거환경개선지구, 건축계획심의대상구역

특징: 고도지구로 인해 최고층수(25M) 제한이 있으며, '주거환경개선지구' 내에 위치하여 개발 사업 진행 시 계획에 따른 제약이 발생할 수 있으므로 구체적인 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 조건

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 제시외 건물 121.77㎡(2-1 내지 2-7)를 매각에 포함하고 있어 건물의 실 이용 면적을 모두 확보할 수 있는 점은 긍정적입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (잠재적 리스크 포함)

법정지상권 성립 가능성: 특이사항으로 '법정지상권'이 기재되어 있어, 이의 성립 여부에 따라 토지 및 건물 전체의 가치와 이용에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 관련 권리관계에 대한 심도 있는 분석이 필수적입니다.

통신중계기 매각 제외: 제시외 옥상 소재 통신(전파)중계기는 매각 대상에서 제외됩니다. 해당 중계기는 현재 임차인이 사용 중이며, 향후 부지 사용료 및 철거 문제 등 복잡한 이해관계가 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 1층, 2층, 옥상 전파중계기 모두 임차인이 사용 중이나, 임차인의 거부 및 부재로 자세한 계약 내용이 조사되지 못했습니다. 정확한 명도 및 임대수익 분석을 위해 임차인 현황 및 대항력 여부 확인이 시급합니다.

3.3. 건물 현황 및 공부와의 차이 (잠재적 리스크)

용도 불일치 리스크: 등기사항전부증명서상 근린생활시설 및 주택(다가구)로 등기되어 있고, 일반건축물대장상 2층 일부(119.33㎡)가 단독주택으로 등재되어 있으나, 현황은 2층 전부 음식점(근린생활시설)으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이에 따른 이행강제금 부과 가능성이 존재합니다.

면적 불일치: 1층, 2층 모두 등기상 면적과 건축물대장상 면적이 상이하며, 이는 제시외 건물 증축 추인 부분이 등기에 미반영되었기 때문입니다. 등기 면적을 기준으로 매각이 진행되므로, 향후 면적 정리를 위한 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 및 현황 이용 분석

4.1. 현황 이용 상태

본건 건물은 현재 매우 안정적인 상업 시설로 이용되고 있습니다.

1층: 근린생활시설 (편의점 - CU, 여행사 - 모두투어/홍일여행사, 카페 - 바위솔)

2층: 근린생활시설 (식당 - 약산 흑염소 가든)

제주 주요 관광지(이호테우 해변) 입구에 위치한 건물로서, 입지 대비 높은 수준의 영업 활성도를 보이고 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 상권 분석

본건은 제주 해변 관광객과 이호이동 지역 주민 수요를 모두 흡수할 수 있는 교차로 근방에 위치하여 상권의 가시성이 높습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 감정평가서상 나타나지 않아 쾌적한 환경으로 판단되지만, 현장 방문을 통한 주변 환경 재확인이 필요합니다. (참고: 감정평가서에 의하면 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.)

5. 잠재적 리스크, 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권' 성립 여부입니다. 성립 시 토지 가치가 하락하고 이용에 제약이 생깁니다.

용도 불일치에 따른 이행강제금 및 향후 매매 시 제약 사항 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계 미확인으로 명도 리스크 및 예상 수익률 산정에 불확실성이 존재합니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 제주 이호테우 해변 인근의 우수한 입지를 가진 제2종일반주거지역 내 상업용 건부지입니다.

현재 CU, 여행사, 식당 등 유명 상호의 임차인들이 입점하여 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

법정지상권, 공부상 용도 위반, 미확인 임대차 관계 등 권리상의 복잡한 요소가 다수 존재하므로, 입찰 전 이에 대한 정확한 분석과 리스크를 감안한 보수적인 가격 산정이 이루어져야 할 것입니다. 제시외 건물을 포함한 넓은 실사용 면적과 233.84평에 달하는 대지는 향후 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 투자자는 법적 리스크를 해소할 수 있는 전문성을 바탕으로 접근한다면 매력적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계