나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34974 [1] 제주특별자치도 서귀포시 색달동 1581-5 제1동 단독주택 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34974 [1] 제주특별자치도 서귀포시 색달동 1581-5 제1동 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경34974
- 주소: 제주특별자치도 서귀포시 색달중앙로 109 (색달동,제1동)
- 감정가: 932,789,310원
- 최저가: 457,067,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 단독주택
제주지방법원 경매7계 2024타경34974 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 색달중앙로 109 (색달동,제1동) | 감정가: 932,789,310원 | 최저가: 457,067,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경34974 (1))
1.1. 물건 개요 및 현황
본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동에 위치한 단독주택(철근콘크리트조, 2017년 사용승인)의 **지분** 매각 물건입니다.
감정가는 총 932,789,310원으로 평가되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.
다만, 매각대상은 토지 및 건물의 전체 면적이 아닌, 지정된 지분(토지 약 49.4%, 건물 약 51.5%)에 한정된다는 점을 주의해야 합니다.
소재지는 "색달동마을회관" 북동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대입니다.
본건까지 차량 출입이 가능하고, 노선버스정류장 및 간선도로가 인근에 소재하여 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
1.2. 면적 및 감정가 요약
* **사건번호:** 제주지방법원 2024타경34974 (1)
* **용도:** 단독주택 (사용승인일: 2017.09.26)
* **감정가:** 932,789,310원
* **총 토지 면적:** 601.00㎡ (약 181.79평)
* **총 건물 면적:** 514.64㎡ (약 155.68평)
* *제시외 건물 면적:* 20.90㎡ (약 6.32평) 매각 포함
* **실제 매각대상 지분 면적:**
* **토지 지분 면적:** 약 296.88㎡ (총 면적 601.00㎡ 중 49397.68/100000 지분, **약 89.81평**)
* **건물 지분 면적:** 약 264.84㎡ (총 면적 514.64㎡ 중 51464/100000 지분, **약 80.11평**)
* **경매 구분:** 부동산 임의경매 (지분매각)
1.3. 입지 조건 및 환경 분석
**최고의 입지:**
제주 서귀포시 색달동은 감정평가서상 순수 농촌지대로 분류되지만, 검색 결과에 따르면 **중문관광단지**와 **중문 색달해수욕장**이 인근에 위치하여 관광 인프라를 간접적으로 누릴 수 있는 지역입니다.
이는 숙박 시설 또는 세컨드 하우스로서의 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.
본건은 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.
**토지 이용계획:**
자연녹지지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 따르나, 자연취락지구 지정은 건폐율 완화 등 개발에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
또한, 중로3류(폭 12m-15m)에 접합하고 있어 도로 조건은 양호합니다.
가축사육제한구역(전부제한) 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 주거 환경 유지에는 유리합니다.
1.4. 권리 분석
**권리 관계 특이사항:**
본 물건은 **지분매각** 물건으로, 가장 높은 수준의 위험도를 수반합니다.
소유권 전체가 아닌 토지의 약 49.4%와 건물의 약 51.5% 지분만을 취득하게 됩니다.
채무자는 강OO, 소유자는 지OO이며 채권자는 중OOOOOOO입니다.
**주의 사항:**
낙찰자는 다른 공유자(지분권자)와의 관계를 정리해야 하는 의무를 가지게 됩니다.
공유자 간의 협의가 이루어지지 않을 경우, 지분 전체를 현금화하기 위해서는 **공유물 분할 청구 소송**을 진행해야 할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
제시외 건물(20.90㎡)이 매각에 포함되어 있으므로, 이는 명도 및 인도 과정에 유리하게 작용할 수 있습니다.
임대관계는 미상으로, 낙찰 후 점유자에 대한 명도 과정이 필요할 수 있습니다.
1.5. 상권 분석 및 생활 정보
**상권 환경:**
본건이 순수 농촌지대에 위치하므로, 일상적인 상업 시설(대형마트, 병원 등) 이용에는 차량 이동이 필수적일 것으로 판단됩니다.
다만, 서귀포시 자체는 제주 관광의 메카이며, 주변에 고급 숙박시설 부지 및 주택 수요가 꾸준히 발생하는 지역적 특성이 있습니다.
**생활 편의 시설 및 혐오 시설:**
감정평가서상 주위는 근린생활시설과 농경지가 혼재하고 '색달동마을회관'이 인근에 있어 기본적인 생활 공동체는 형성되어 있습니다.
주변 시설 검색 결과, 인근에 중문관광단지와 해수욕장이 가까워 휴양 시설 접근성은 높습니다.
입찰자 필수 확인 사항인 **인접 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.**
단, 서귀포시 차원의 광역폐기물 소각 시설 유치 관련 뉴스는 존재하나, 본건과의 직접적인 근접성은 확인되지 않습니다.
1.6. 잠재적 리스크
**1. 지분 매각의 위험 (가장 중요):**
낙찰 후 공유물 분할을 위한 협의 및 소송이 필연적으로 수반될 수 있으며, 이로 인한 매각 지연 및 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.
타 지분권자와의 관계가 법적 분쟁으로 이어질 경우, 예상치 못한 장기간의 투자가 될 수 있습니다.
**2. 토지 이용 제한:**
자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 법적 제한으로 인해 현재 용도 외의 대규모 개발이나 특수 시설 건축은 제한됩니다.
**3. 임대차 관계:**
임대관계가 미상으로 조사되어 있어, 낙찰 후 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 면밀히 재확인해야 합니다.
점유자가 있을 경우 명도 진행 시 예상치 못한 시간이 소요될 수 있습니다.
1.7. 종합 의견 및 투자 포인트
**종합 의견:**
본 물건은 서귀포시 색달동의 양호한 입지에 위치한 단독주택으로, 토지/건물의 총 면적 및 구조(철근콘크리트, 2017년식)는 우수합니다.
그러나 **지분매각**이라는 치명적인 단점을 안고 있어 일반적인 경매 투자자에게는 진입 장벽이 매우 높은 물건입니다.
입찰을 고려하는 경우, 사전에 다른 지분권자에 대한 정보 확인과 함께 공유물 분할 소송 비용 및 전략에 대한 철저한 계획이 선행되어야 합니다.
**투자 포인트:**
**1. 우수한 물건 상태:** 2017년식 철근콘크리트조 단독주택으로 건물 상태가 양호하며, 태양광시설이 설치되어 있어 주거 편의성이 높습니다.
**2. 입지적 잠재력:** 순수 농촌지대이면서도 중문 관광단지 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있어, 숙박업 등으로의 용도 변경(법적 검토 필요) 또는 세컨드 하우스 수요를 기대할 수 있습니다.
**3. 도로 접근성:** 노폭 12m 내외의 포장도로(중로3류 접합)에 접하고 있어 접근성이 매우 양호합니다.
**4. 지분 투자 전략:** 타 지분권자를 상대로 지분을 매수하거나, 혹은 공유물 분할 소송을 통해 전체 부동산을 경매에 부쳐 지분만큼의 현금을 회수하는 전략(매우 복잡함)을 구사할 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.
법원 정보
제주지방법원 경매7계