나이스옥션 법원경매 제주 2025타경46 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 12-56 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경46 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 12-56 임야 경매

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제주지방법원 경매7계 2025타경46 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 12-56 | 감정가: 106,002,400원 | 최저가: 51,941,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경46 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 12-56

용도(공부/현황): 임야 / 대(단독주택 부지)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 현OO / 현OO

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 826.00㎡ (약 250.00평)

감정가: 106,002,400원

토지 지분율: 18931.92 (전체 면적 대비 지분율 확인 필요)

1.3. 주요 특이사항

본 건은 토지 전체가 아닌 토지의 일부 지분만을 매각하는 '지분매각' 사건입니다.

공유자 우선매수신고가 존재하나, '공유자 우선매수신고 제한 있음'이라는 주의사항이 명시되어 있어 해당 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

가장 큰 리스크로는 '법정지상권 성립 가능성' 및 지상에 소재하는 소유자 현OO의 '제시외 건물(ㄱ,ㄴ 및 종물 ㄷ,ㄹ)'과 이동식 철재컨테이너 1개동은 매각에서 제외된다는 점입니다.

공부상 지목은 임야이나, 현황은 단독주택 부지로 이용 중인 '대'입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 서귀포시 성산읍 오조리 소재 "성산고등학교" 북서측 원거리에 위치하며, 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다.

남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

남서측 인근에 지방도(1132번)가 소재하여 제반 차량 출입이 가능하며 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지이용계획 및 상권 분석

토지는 제1종일반주거지역에 속하여 향후 주거용 건물 신축(재건축) 등에 유리하며, 고도지구(15m이하)로 지정되어 건축물의 높이 제한이 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

주변은 주택 및 농경지가 혼재된 지역이므로, 상업 시설이 발달한 상권이라고 보기는 어려우며 주거 및 전원생활을 위한 입지로 판단됩니다.

2.3. 생활 정보

본 건이 위치한 지역은 단독주택 부지로 이용 중인 주거 지역으로, 일상 생활에 필요한 근린 생활 시설은 인근 성산읍 소재지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

성산일출봉, 우도 등이 가까워 관광 및 자연 경관 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 관계

본 건은 '지분매각'으로, 매수 시 해당 토지 전체의 소유권을 취득하는 것이 아니라 소유자 현OO의 지분만을 취득하게 됩니다.

공유자우선매수신고가 가능함에도 불구하고 주의사항에 '제한 있음'이 명시되어 있어, 입찰 전 해당 제한의 구체적인 사유 및 법적 효력을 반드시 확인해야 합니다. (일반적으로 지분매각은 공유자 우선매수신고가 가능하여 낙찰 후에도 소유권 취득이 불확실할 수 있으나, 본 건은 특이사항이 있어 법원 문건 확인이 필수입니다.)

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권: 본 건 토지 지상에는 토지 소유자 현OO 소유의 제시외 건물(ㄱ,ㄴ 및 종물 ㄷ,ㄹ)이 소재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 이 건물들로 인해 향후 법정지상권이 성립할 가능성이 매우 높으며, 이 경우 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 없고, 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있습니다.

토지거래계약에관한허가구역: 2024년 11월 6일부터 2026년 11월 14일까지 '제2공항개발사업예정지역 및 주변지역'으로 토지거래허가구역으로 지정되어 매수자는 잔금 납부 시 관할 지자체의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 이는 투자 목적이나 자격에 제한을 받을 수 있습니다.

지분 매입 후 활용: 지분 매입자는 다른 공유자들과 협의를 통해 매도 또는 분할을 진행해야 하며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 통해 해결해야 하는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 정보

제주특별자치도 서귀포시의 경우 광역폐기물소각시설 등 혐오시설 유치와 관련된 갈등 사례가 존재하나, 본건 소재지인 성산읍 시흥리 12-56의 직접적인 인근에 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 건은 제주 지역 내 주거 개발이 가능한 '제1종일반주거지역' 내 토지이며, 현황이 '대'로 이용되고 있어 잠재적인 활용 가치는 있으나, 지분매각, 법정지상권, 토지거래허가구역 지정 등 매우 높은 권리상의 리스크를 안고 있는 물건입니다.

일반적인 경매 물건과는 달리 권리 분석과 명도(인도) 전략에 특화된 전문 지식이 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

지가 상승 잠재력: 제2공항 개발 예정 지역 및 주변 지역으로 지정되어 있어, 사업 진행 상황에 따라 중장기적인 지가 상승 잠재력은 존재합니다. (단, 토지거래허가구역 지정으로 투기 수요는 제한됨)

지목 변경의 이점: 공부상 임야이지만 현황이 '대'로 이용 중이므로, 지목 변경이 완료될 경우 가치가 상승할 여지가 있습니다.

적정 투자금액: 높은 리스크(지분, 법정지상권)를 감안하여 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받아야만 투자 수익성을 확보할 수 있습니다. 지분 매입 후 공유자 간 협의(또는 소송) 비용을 미리 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계