나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6181 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 731 비동 3층 301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 신효동 소재 ‘효돈초등학교’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.01.24.)
외벽 : 석판재 붙임, 스톤코트 등
창호 : 샷시창호 등임.

기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상5층 내 제4층 제405호로서,
(사용승인일 : 2018.01.24.)
외벽 : 석판재 붙임, 스톤코트 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단지형 연립주택임.

설비내역

기본위샐설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 7~8미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

제시목록상 소재지는 '하효동 731, 732, 835-2'이나, 2018.02.06 일자로 합병되어 현황 소재지는 '하효동 731'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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* 사건번호: 제주지방법원 2025타경6181 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.2. 부동산 현황

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* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 731, 비동 3층 301호

* 건물 종류: 연립주택 (단지형 연립주택)

* 감정가: 170,000,000원

* 토지 면적: 56.02㎡ (약 16.95평)

* 건물 면적: 66.49㎡ (약 20.11평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 5층 중 3층 301호

* 사용승인일: 2018년 1월 24일

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 하효동 소재 ‘효돈초등학교’ 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

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* 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 물건지 남측으로 노폭 약 7~8미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

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* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

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* 박유준

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2022년 8월 12일

* 확정일자: 2022년 7월 6일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 8월 30일

* 비고: 본 임차인은 전입일자(2022.08.12)가 말소기준권리(2025.01.08 강제경매)보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 임차인의 주택임차권(120,000,000원)이 '인수'로 명시되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 등기부상 권리 관계

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* 말소기준권리: 압류(중랑세무서장, 2024.07.05 접수)

* 주요 권리 사항:

* 주택임차권 (박유준, 2024.08.30 접수, 인수)

* 강제경매 (채권자: 박유준, 2025.01.08 접수, 말소)

* 압류 (제주특별자치도, 2025.03.28 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 120,000,000원

3.3. 인수되는 권리

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* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024. 8. 30. 접수 제36228호, 박유준)는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 인수 보증금 합계: 120,000,000원

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석 (연립/빌라)

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* 제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 단지(하효동 731, 이도빌리지, 2018년 준공) 내 전용면적 81.88㎡(약 24.77평)의 연립주택이 2025년 12월 2일에 20,000만원에 거래되었습니다.

* 이를 평당 가격으로 환산하면 약 807,428원/평이며, 본건의 전용면적(건물면적 66.49㎡, 약 20.11평)에 대입할 경우, 해당 단지 내 유사 물건의 가치는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 2016년 준공된 인근 '가온누리(201동)'의 전용면적 84.70㎡(약 25.62평) 물건은 2026년 6월 7일에 22,000만원에 거래되었으며, 1996년 준공된 '광국빌라'의 전용면적 70.97㎡(약 21.47평) 물건은 2026년 6월 1일에 8,000만원에 거래되었습니다.

* 종합적으로 볼 때, 본건의 감정가는 170,000,000원으로, 최근 동일 단지 거래 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

4.2. 단지 내 유사 물건 비교

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* 본건은 '하효동 731'번지에 위치한 '이도빌리지' 단지 내 B동 3층 301호입니다.

* 2025년 12월 2일에 거래된 같은 단지 내 물건(전용면적 81.88㎡)의 실거래가 20,000만원은 본건의 전용면적(약 66.49㎡)보다 넓은 면적임에도 불구하고 유사한 가격 수준을 형성하고 있어, 본 단지의 시세 수준을 파악하는 데 중요한 참고자료가 됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

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* 본건 남서측 근거리에 효돈초등학교가 위치하여 자녀들의 통학에 용이합니다.

5.2. 편의 시설

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* 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

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* 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 제주 지역 전반의 폐기물 처리시설 입지 선정 관련 이슈가 간혹 보도되고 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관계 위험

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* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박유준 씨의 보증금 120,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용하며, 매수인의 총 취득 비용을 증가시키는 요인입니다.

6.2. 기타 제한사항

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* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등의 제한을 받습니다. 이는 향후 건물 증축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물인 연립주택으로, 제주 서귀포시의 주거 환경이 양호한 지역에 위치합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 존재하여, 입찰 시 이를 면밀히 고려해야 합니다.

* 감정가 170,000,000원은 시장 시세와 유사하나, 인수 보증금을 포함한 총 취득 비용을 고려하면 실질적인 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로, 건물 상태 양호 기대.

* 제주 서귀포시의 주거 선호 지역에 위치.

* 단지형 연립주택으로 관리 및 편의성 기대.

9. 예상 입찰가

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* 본 경매 물건은 대항력 있는 임차인 박유준 씨의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 따라서 입찰가 산정 시, 이 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 고려해야 합니다.

* 최근 유사 거래 사례 분석 결과, 본건과 동일한 단지(이도빌리지, 2018년 준공)의 전용면적 81.88㎡ 물건이 2025년 12월 20,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(전용면적 약 66.49㎡)의 적정 시세는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가는 170,000,000원이지만, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 인수 보증금 120,000,000원을 고려하면 총 지출액이 2억 8천만원을 넘어서게 됩니다. 이에 따라, 물건 자체의 가치에 대한 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 관점에서, 그리고 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가(인수 보증금 제외)는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 으로 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 인수되는 보증금을 반드시 포함하여 총 취득 비용을 산출하고, 해당 금액이 시장 가치 및 투자 목표에 부합하는지 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.