나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3108 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 2342-21 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3108 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 2342-21 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2024타경3108 | 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 2342-21 | 감정가: 631,550,000원 | 최저가: 309,460,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호는 부산서부지원 2024타경3108 (1)이며, 소재지는 부산광역시 강서구 대저1동 2342-21입니다.

본 물건은 부동산임의경매 사건이며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적은 115.00제곱미터 (약 34.79평)입니다.

건물 공부상 면적은 46.61제곱미터 (약 14.10평)이며, 별도로 제시외 건물 면적 43.30제곱미터 (약 13.09평)가 포함되어 총 사용면적은 약 89.91제곱미터 (약 27.19평)입니다.

최초 감정가는 631,550,000원입니다.

1.3. 용도 및 이용 현황

공부상 용도는 근린생활시설(세탁소)로 되어 있습니다.

현황은 전면은 점포(근린생활시설-세탁소)로 이용하고, 후면은 주택으로 이용하는 주상용 건물입니다.

건물의 구조는 공부상 목조이나, 현황은 목조 및 블록조 구조로 추정됩니다.

2. 입지조건 및 교통 환경 분석

2.1. 입지 및 주위 환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 부산광역시 강서구청 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 로변의 근린생활시설과 후면의 재래시장, 단독주택 등으로 형성된 구도심 형태의 주상복합 지역입니다.

대체로 인접지와 등고평탄한 세장형에 유사한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 상권과 주거지가 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건 토지에 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 3호선 강서구청역이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 사정은 비교적 양호한 편입니다.

남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있고, 북동측으로 폭 약 1미터 내외의 현황 골목길이 소재합니다. 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있는 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역에 속하여 상업 및 주거 기능 모두를 수행하기에 유리한 입지입니다.

지구단위계획구역(강서) 및 기반시설부담지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있어 개발 잠재력이 있습니다.

특이사항으로 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26 지정, 2027.3.1까지)으로 지정되어 있는 점을 주의해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채무 불이행에 따른 임의 경매입니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 임차인(또는 점유자)에 대한 명도 절차 진행 시 예상치 못한 리스크가 발생할 수 있습니다.

소유자/채무자가 동일하므로 명도 협상 난이도는 보통 수준으로 예상됩니다.

3.2. 매각 조건 및 주의사항

매각대상은 토지/건물 일괄매각 조건이며, 제시외 건물 (ㄱ, ㄴ)이 포함되어 있습니다.

주의사항에 '제시외 건물 포함'이 명시되어 있으므로, 제시외 건물을 포함하여 감정된 가격이며, 별도 철거 이슈 없이 낙찰 후 취득이 가능합니다.

제시외 건물 기호ㄱ은 토지에 다소 영향을 미치고, 기호ㄴ은 영향이 별무한 것으로 보입니다.

3.3. 공부 및 현황과의 차이

공부상 용도는 근린생활시설(점포)이나, 현황은 전면 근생 + 후면 주택으로 이용 중입니다. 또한, 구조도 공부상 목조이나 현황은 목조 및 블록조로 추정됩니다.

낙찰 후 현황 용도(주택 사용)에 따른 건축법적 제재 및 향후 증축/개축 시 문제가 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

준주거지역의 로변 근린생활시설로서, 강서구청과 재래시장을 배후로 하는 상권입니다.

유동 인구보다는 주거 밀집 지역의 상주 인구를 기반으로 하는 생활 밀착형 업종(현 세탁소)에 적합한 입지입니다.

준주거지역에 위치하여 주거와 상업 활동이 조화롭게 이루어질 수 있는 장점이 있습니다.

4.2. 생활 정보

강서구청이 인근에 위치하고 있어 행정 편의성이 높으며, 후면 재래시장으로 인해 생활 쇼핑이 편리합니다.

지하철역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰자는 실거주 또는 실사용 목적으로 낙찰받아야 하며, 낙찰 후 허가를 받아야 소유권 이전이 가능합니다.

건물의 전반적인 관리 상태가 보통 이하로 보고되어 있어, 취득 후 리모델링이나 보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

공부상 용도와 현황 용도의 차이(근생 $\to$ 근생+주택)에 따른 법적 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

임대관계가 미상으로 보고되었으므로, 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가될 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구의 준주거지역에 위치한 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 지하철역세권에 인접하고 중로2류에 접하여 향후 토지의 가치 상승 여력이 높습니다.

현재 주상용(근생+주택)으로 이용 중이어서 실수요자 및 임대수익 목적 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 감정가에 제시외 건물 및 현황 차이로 인한 리스크가 반영되었을 수 있으므로, 해당 리스크를 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

6. 투자 포인트

1. 준주거지역의 희소성 및 높은 토지 효용성: 주거와 상업 기능 모두 활용 가능하며, 향후 개발 여지가 높습니다.

2. 우수한 교통 환경: 지하철 3호선 강서구청역 및 버스정류장 인접으로 접근성 양호.

3. 실사용 및 임대수익 목적 적합: 전면 근린생활시설, 후면 주택으로 분리되어 있어 다양한 용도로 활용하여 안정적인 임대수익 창출에 용이합니다.

4. 토지거래허가구역 해제 시 가치 상승 기대: 허가구역 지정으로 인해 현재 경쟁률이 낮아질 가능성이 있으며, 해제 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계