나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5074 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 762 대신롯데캐슬 301동 3층303호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5074 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 762 대신롯데캐슬 301동 3층303호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경5074
• 주소: 부산광역시 서구 대티로 161, 301동 3층303호 (서대신동3가,대신롯데캐슬)
• 감정가: 170,000,000원
• 최저가: 83,300,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

부산서부지원 경매3계 2024타경5074 | 소재지: 부산광역시 서구 대티로 161, 301동 3층303호 (서대신동3가,대신롯데캐슬) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 83,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서: 부산 대신롯데캐슬 제2종 근린생활시설

1.1. 사건 및 기본 정보

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 762 대신롯데캐슬 301동 3층303호에 위치한 제2종 근린생활시설 경매 물건입니다.

사건번호는 부산서부지원 2024타경5074 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 오OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건으로 진행 중입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

토지 면적은 51.16㎡ (약 15.48평)이며, 건물 면적은 56.12㎡ (약 16.98평)입니다.

이는 근린생활시설로서, 상업용 건물의 전유 면적(건물면적)과 그에 따른 대지권(토지면적)이 경매에 포함됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 부동산 현황

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층~지상 3층 건물 중 3층 303호입니다.

외벽은 화강석으로 치장되어 있으며, 내부에는 공동 위생설비, 화재탐지/스프링클러/옥내소화전 등 소방설비, 천장형 냉난방설비, 도시가스 공급설비가 되어 있어 설비 상태는 양호합니다.

본건은 남향, 복도식 구조이며 지하주차장 시설이 되어 있습니다. 이용상태는 제2종근린생활시설입니다.

2.2. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지: 본건은 부산광역시 서구 서대신동3가에 위치하며, 지하철 1호선 서대신역 북서측 근거리에 있어 교통 접근성이 우수합니다.

주위는 대신롯데캐슬 아파트단지를 중심으로 각급학교(부산중앙여자중학교 등) 및 동측의 아파트 공사현장 등으로 구성된 주거 밀집 지역입니다.

교통 여건: 소형차량 출입이 가능하며, 마을버스정류소는 단지 입구에, 시내버스정류소는 인근에, 지하철역은 근거리에 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 부정형이며 남동하향 경사지에 단지가 조성되어 아파트 및 단지 내 상가 부지로 이용 중입니다.

주요 용도지역은 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(서대신1제1종지구단위계획구역)으로, 주거 편의성이 높은 지역입니다.

또한, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 등의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 매우 양호합니다.

특이사항으로 상대보호구역 및 정비구역(서대신1주택재개발정비구역) 내에 위치하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 이는 담보권 실행을 위한 경매입니다.

소유자와 채무자가 오OO로 동일하며, 채권자는 금융기관(유동화회사)인 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

이는 통상적인 대출채권의 부실화로 인해 진행되는 경매로 판단됩니다.

3.2. 특이사항

본건은 유동화물건으로, 일반적인 근저당권 외에 유동화자산이 포함되어 있어 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 매각 대상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되는 권리가 대부분이므로, 등기부상 특별한 문제(인수할 권리)는 없을 것으로 예상됩니다. (단, 최종 권리분석은 별도의 등기부 및 매각물건명세서 확인이 필수)

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 환경

본건은 대신롯데캐슬 아파트 단지 내 상가(근린생활시설)로, 고정적인 아파트 세대 수요를 바탕으로 하는 항아리 상권의 특성을 가집니다. (대신롯데캐슬은 753세대의 대단지입니다.)

주변에 각급학교 및 아파트 공사 현장이 있어 학생, 학부모, 공사 관계자 등 유동 인구의 유입도 기대할 수 있습니다.

제2종근린생활시설의 용도는 음식점, 학원, 사무실, 소매점 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

4.2. 생활 편의 시설

부산 서구 일대는 전통적인 주거 선호지로, 교육, 의료 등 생활 편의 시설이 우수합니다.

근거리에 부산지하철 1호선 서대신역이 위치하며, 동아대병원, 부산대병원, 삼육부산병원 등 대형 종합병원이 밀집한 의료 중심지입니다.

또한, 광복동, 남포동 일대의 롯데백화점, 국제/부평시장, 자갈치시장 등 복합 상권과의 접근성이 좋아 상업 기반이 탄탄합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

주변에 부산중앙여자중학교 등 각급학교가 인접해 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 의료 및 쇼핑 환경

삼육부산병원 북서측 인근에 위치하며, 동아대병원, 부산대병원 등 부산의 주요 의료 시설 접근성이 매우 좋습니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편리성이 높다는 거주민 리뷰가 있습니다.

혐오 시설: 주변 환경에 대한 법원 감정평가서 및 검색 결과에서 인근에 대규모 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 리스크

본건은 상가 물건이므로, 수익률 분석이 중요합니다. 현재 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 공실 리스크 및 적정 임대료 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 개발 리스크

본건은 정비구역(서대신1주택재개발정비구역) 내에 위치하고 있어, 향후 개발 진행 상황에 따라 물건의 가치가 변동될 수 있습니다. 현재는 대신롯데캐슬 아파트 단지 내 상가 부지로 이용 중이지만, 정비사업의 진행 여부 및 구체적인 계획을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 부산 서대신동의 대단지 아파트(대신롯데캐슬) 내에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 고정 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 가집니다.

지하철역과 주요 버스 노선, 그리고 대형 병원 및 복합 상권 접근성이 우수하여 상가로서의 입지 여건은 양호합니다.

7.2. 투자 포인트

핵심 입지: 부산지하철 1호선 서대신역 역세권 근거리의 우수한 교통망과 주거 선호도 높은 지역입니다.

안정적 수요: 753세대 대신롯데캐슬 아파트의 단지 내 상가로서, 기본 배후 수요가 탄탄합니다.

다양한 활용: 제2종 근린생활시설로 활용 범위가 넓어, 학원, 사무실, 미용/편의시설 등 임차인 모집에 유리할 수 있습니다.

개발 호재: 정비구역 내 위치하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 여력도 존재할 수 있습니다.

투자 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 구조 및 현재 임차 현황을 확인하고, 정비구역 진행 사항에 따른 권리 변동 가능성 등에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계