나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5166 [1] 부산광역시 강서구 식만동 492 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5166 [1] 부산광역시 강서구 식만동 492 답 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2024타경5166 | 소재지: 부산광역시 강서구 식만동 492 | 감정가: 684,250,000원 | 최저가: 335,283,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (부산서부지원 2024타경5166)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부산서부지원 2024타경5166 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 식만동 492

용도: 답 (논)

감정가: 684,250,000원

토지면적: 2,975.00㎡ (약 899.94평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건은 부산광역시 강서구 식만동 소재 식만마을회관 북서측 인근에 위치하며, 경지정리가 완료된 농경지대에 속합니다.

주위 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 대형 개발 사업지인 에코델타시티와 지리적으로 인접한 강서구의 개발 압력권 내에 있습니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형(길고 좁은 형태)이며, 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 2~3m의 농로와 접하고 있어 영농 활동 및 건축 행위 시 진출입에 용이합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한사항 (법규 분석)

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며 개발제한구역으로 지정되어 개발행위에 대한 제한이 따릅니다.

추가로 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 용도지역 외 개별 법규에 따른 행위 제한이 중첩적으로 적용됩니다.

이는 향후 개발이 진행되더라도 건축물의 높이, 용적률, 건폐율 등에 엄격한 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

1.4. 권리분석 (매각 물건 명세 요약)

매각물건: 토지 매각 (건물 면적 0.00㎡, 제시외 면적 0.00㎡)

제시목록 외의 물건: 없음

임대차 관계: 미상 (현황조사서 등 추가 확인 필요)

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필요 (농지법에 따른 의무 사항이며, 매각허가결정기일까지 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않음)

본 물건은 토지 외 다른 권리(건물, 제시외 물건 등) 문제가 없어 비교적 깨끗한 물건으로 판단되나, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하는 절차적 의무가 있습니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지대로서 현재 상업적 가치는 미미하며, 상권분석은 현재의 영농 상태보다는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

주변은 경지정리 된 농지로 이루어져 생활 편의시설이 부족합니다. 이는 순수 농지로서의 특징이며, 주변의 에코델타시티 개발 진행 상황에 따라 향후 토지 이용 계획의 변화 여지가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

개발제한구역: 자연녹지지역이지만 개발제한구역으로 지정되어 있어 단기적인 시세차익이나 자유로운 개발을 기대하기는 어렵습니다.

농지취득자격증명: 농지를 취득하려는 자는 농업경영계획서 등을 제출하여 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 자격 요건을 충족하지 못하거나 발급 절차를 이행하지 못하면 입찰보증금을 몰수당할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

지역 내 혐오시설 관련 논란: 강서구는 기존 생곡매립장 인근에 신규 대형 소각장 건설을 추진하는 등 님비시설(NIMBY) 문제로 주민 갈등이 발생하고 있으며, 해당 부지가 강서구 내에 위치한다는 점은 장기적으로 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 강서구의 개발 압력권에 위치한 '답(논)'으로, 개발제한구역 및 군사시설 보호구역, 공항소음 지역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

가장 큰 투자 조건은 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부이며, 농지법상 자격이 있는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

인접지와 등고평탄하고 농로를 접하고 있어 영농 편의성은 양호합니다.

1.8. 투자 포인트

장기적인 개발 기대: 부산 강서구는 에코델타시티 등 대규모 개발이 진행되는 지역으로, 개발제한구역 해제 및 용도변경에 대한 장기적 기대를 가질 수 있습니다.

농지 실수요자 적합: 농지취득자격증명 발급에 문제가 없는 농업인(농업경영계획서 제출) 또는 농지연금 목적의 투자자에게 적합한 물건입니다.

감정가 대비 저가 매입 가능성: 규제와 특수성(농지)으로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 우량 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계