나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경175 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 251-17 대지 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경175 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 251-17 대지 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2025타경175 | 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 251-17 | 감정가: 122,480,000원 | 최저가: 60,015,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2025타경175 (1)이며, 소재지는 부산광역시 사하구 괴정동 251-17입니다.

본 물건의 용도는 '대지'이며, 감정가는 122,480,000원으로 책정되었습니다.

매각 대상 토지면적은 118.00㎡ (약 35.70평)입니다.

경매구분은 '공유물분할을위한경매'로, 채무자와 소유자는 문OO이며, 채권자는 정OO입니다.

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 가장 큰 특징은 '법정지상권 성립 여부'가 불분명한 '제시외 건물'이 존재한다는 점입니다.

제시외 건물 면적은 66.60㎡ (약 20.14평)로 상당하며, 이 제시외 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

최저매각가격은 제시외 건물을 감안하여 평가되었으나, 이 건물을 위한 법정지상권이 성립한다면 토지의 사용수익에 중대한 제약이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 법률적 분석이 필수적입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 부산 지하철 대티역 서측 인근에 위치하며, 기존 주택지대로 형성된 지역입니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있으며, 도로변에는 상가 등이 소재합니다.

아쉽게도 본건까지 차량 접근은 불가능하나, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 대티역이 가까이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 비교적 무난한 편입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 남동하향의 경사지를 자체적으로 평탄하게 조성하여 현재 주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남측으로 폭 1m 내외의 좁은 골목길과 접하고 있어, 건축 행위 시 도로 폭에 대한 제약이나 인접 토지 사용 문제가 발생할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역(2024-05-22)에 해당하며, 이는 건폐율 및 용적률 등 건축 규제를 통해 주거지역 내 신축 또는 재건축 시 유리하게 작용할 수 있는 용도입니다.

또한, 상대보호구역(동주대학교 포함)으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 경매의 종류 및 법률적 관계

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 법적으로는 소유자(공유자)가 매수할 수 있는 '공유자 우선매수권'이 행사될 수 있습니다.

토지의 전체 면적(118.00㎡)이 매각 대상이며, 채무자와 소유자가 동일인인 점을 참고해야 합니다.

3.2. 법정지상권 리스크 분석

본 물건의 가장 핵심적인 권리 리스크는 '법정지상권 성립 여부'입니다.

매각 대상 토지 위에 제시외 건물 4동 (총 66.60㎡, 약 20.14평)이 소재하나, 이 건물은 매각에서 제외됩니다.

만약 이 건물을 위한 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 토지를 소유하더라도 건물의 소유주에게 지료만 받을 수 있고, 건물을 임의로 철거할 수 없어 토지 이용에 심각한 제약을 받게 됩니다.

법정지상권 성립 여부는 매각 시점의 토지와 건물 소유권 귀속 관계, 건물의 구조 및 이용 목적, 토지 이용 현황 등에 따라 달라지므로, 반드시 현장 조사와 함께 법률 전문가의 자문을 받아야 합니다.

4. 생활 및 상권 분석

4.1. 주요 생활 정보

본건은 지하철 대티역 인근의 기존 주택지대에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 인근 상가를 통해 이용 가능합니다.

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교육 환경은 상대보호구역으로 지정되어 있으므로 학군이나 교육 환경에 대한 관심도도 일정 수준 이상일 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오 시설 분석

제시된 정보와 주변 환경 검색 결과, 주택 밀집 지역으로 판단되어 대형 공장, 폐기물 처리 시설 등 특정한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

다만, 골목길을 접하고 있어 주변 주택들과의 근접성이 높아 일조, 사생활 침해 등 주거 환경에 미치는 영향은 현장 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

본 물건은 제2종일반주거지역의 토지이며, 지하철역 인근이라는 잠재적인 입지 가치를 보유하고 있습니다.

토지 면적(118.00㎡, 약 35.70평)이 신축이나 소규모 주택 건축에 적합한 규모이며, 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 구분이 공유물분할을 위한 경매이므로, 일반 경매 물건 대비 채권자의 복잡한 이해관계가 적을 수 있다는 장점이 있습니다.

5.2. 잠재적 리스크 및 대응 전략

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권 성립 여부 불분명' 및 '제시외 건물 철거 문제'입니다. 이 리스크가 해소되지 않을 경우, 토지 활용이 사실상 불가능할 수 있습니다.

대응 전략은 법정지상권이 성립하지 않음을 명확히 증명하거나, 낙찰 후 건물 소유자와의 협상을 통해 건물을 매입하거나 철거를 유도해야 합니다.

또한, 1m 내외의 좁은 골목길에 접해 있어 신축 시 도로 폭에 따른 건축 제한이나 이격거리 문제 등을 사전에 건축 전문가를 통해 검토해야 합니다.

5.3. 종합 의견

본건은 역세권 인근의 제2종일반주거지역 대지라는 입지적 장점과 법정지상권 리스크가 극명하게 대비되는 물건입니다.

단순히 최저매각가격이 낮아 보인다고 하여 접근하기보다는, 법정지상권 및 제시외 건물의 철거 가능성에 대한 법률적 분석을 최우선으로 선행하고, 관련 비용(명도, 철거 소송 등)을 보수적으로 산정하여 입찰 여부와 가격을 결정해야 하는 '고난도 투자 물건'으로 판단됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계