나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경3911 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 산129-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경3911 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 산129-1 임야 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경3911 | 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 산129-1 | 감정가: 603,949,210원 | 최저가: 295,935,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경3911 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 산129-1 외 2필지

용도: 임야 (자연녹지지역)

매각대상: 토지일부지분매각 (유금옥, 박종자 지분)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OO

채무자: 유OO

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적(총): 22,115.00㎡ (약 6,689.84평)

감정가: 603,949,210원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 임야는 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 "대정공원묘원" 남동측 인근 망월산 기슭에 위치합니다. 주변은 공원묘원, 공장 및 임야 등으로 형성되어 있는 시가지 주변 야산 임야지대입니다.

토지 형상은 3필지가 연접한 부정형이며, 지세는 동하향의 완경사를 이루고 있으며, 자연림 상태입니다.

본건 임야는 3필지 공히 도로와 접하는 부분이 전혀 없는 맹지 상태로, 차량의 진입 및 접근이 불가능한 상태입니다.

이용 상태는 자연생 잡목(활엽수) 및 소나무가 비교적 밀생하고 있는 자연 임야 상태입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 주거지역이나 상업지역과는 거리가 있는 임야 지대로서, 상권 및 일반적인 생활 편의시설의 이용은 어렵습니다.

주변 환경은 공원묘원과 공장 등이 혼재하는 환경으로, 일반적인 주거용지나 개발 가능한 토지와는 성격이 다릅니다.

특히 감정평가서상 '대정공원묘원' 남동측 인근으로 명시되어 있어, 인접하여 묘원(혐오시설로 간주될 수 있음)이 존재함이 주요 환경 요소입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 채권자가 채무자의 지분에 대해 청구한 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지의 전체 면적 중 유금옥, 박종자 2인의 특정 지분에 대한 '지분 매각'입니다.

건물은 없으며, 토지만의 지분에 대한 경매입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

지분매각: 가장 중요한 특이사항으로, 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각하는 건입니다.

공유자우선매수신고: 다른 공유자가 있다면 매각기일에 우선매수신고를 할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없습니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 보증금을 미납하여 실효된 경우 이후에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

맹지 상태: 3필지 모두 도로와 접하는 부분이 없는 맹지 상태이며, 이는 토지 개발 시 치명적인 단점으로 작용합니다.

분묘기지권: 감정평가서에 의하면 임야 내 분묘 소재 여부가 불확실하나, 위성사진 분석 결과 분묘(유연)는 없는 것으로 추정됩니다. 다만, 추정일 뿐 현장 확인이 필요하며 만약 분묘가 확인될 경우 '분묘기지권' 성립 여부에 따라 낙찰자가 철거를 요구할 수 없는 리스크가 존재합니다.

4. 투자가치 분석

4.1. 잠재적 리스크

토지이용제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

맹지 리스크: 도로가 없어 현재로서는 활용도가 매우 낮고, 향후 개발 시 도로 확보가 필수적이며 난이도가 높습니다.

지분매각 리스크: 공유물 분할 청구 소송 등 복잡한 법적 절차 및 시간/비용이 수반됩니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수를 신청할 경우 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

환경 리스크: 인근에 공원묘원이 위치하여, 개발 시 토지의 가치 산정에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 면적이 약 6,690평에 달하는 대규모 임야의 지분(총 면적의 약 7분의 1)을 취득하는 경매 물건입니다.

토지 면적 대비 감정가액은 낮으나, 맹지, 자연녹지지역, 지분매각, 공유자우선매수 가능성 등 복합적인 리스크가 매우 높은 고위험 물건입니다.

단기 차익을 기대하기보다는, 장기적인 관점에서 공유자 간 협의를 통한 공유물 분할이나 제3자 매각을 통해 수익을 실현해야 하는 특수물건입니다. 토지 개발을 통한 활용은 맹지 및 용도 지역 제한으로 인해 현실적으로 어렵거나 매우 장기간 소요될 것으로 예상됩니다.

4.3. 투자 포인트

대규모 임야의 지분을 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회입니다.

공유자 중 한 명이 우선매수권을 행사하여 최종 매수자가 될 가능성이 높으며, 이 경우 다른 공유자 지분을 매입하려는 수요가 발생할 수 있습니다.

향후 정관신도시 등 주변 지역 개발 압력이 증가할 경우 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계