나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5634 [1] 부산광역시 기장군 철마면 송정리 402-63 하천 경매
매각기일: 2026-03-24
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5634 [1] 부산광역시 기장군 철마면 송정리 402-63 하천 경매
- 사건번호: 2024타경5634
- 주소: 부산광역시 기장군 철마면 송정리 402-63
- 용도: 하천
부산동부지원 경매7계 2024타경5634 | 소재지: 부산광역시 기장군 철마면 송정리 402-63 | 감정가: 384,729,000원 | 최저가: 188,517,200원 | 용도: 하천
1. 부산동부지원 2024타경5634 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 부산동부지원 2024타경5634 (1)
물건종별: 토지
소재지: 부산광역시 기장군 철마면 송정리 402-63
용도: 하천 (단, 현황 주거나지 상태)
감정가: 384,729,000원
토지면적: 257.00㎡ (약 77.75평)
토지지분: 257㎡ (약 77.75평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물지분: 0㎡
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 농OOOOOOOO
특이사항: 재매각
주의사항:
매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
일괄매각 대상입니다.
기호 1, 2 토지는 사실상 일단의 토지로 주거용 나지 상태입니다.
본건 지상 소형 소각장(조적조) 및 담장은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
기호 2 토지는 공부상 지목이 '천'이나 현황은 '주거나지'입니다.
본건 지상 관상수 약 26그루는 동산적 성격으로 평가 대상에서 제외되었습니다.
본건 토지는 연접한 제시외 토지(402-80, 402-62)와 같은 담장 내에 있으며, 제시외 토지를 통해 출입 가능한 구조입니다.
1.2. 감정평가서 요약
위치 및 주위환경:
본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 "송정 마을회관" 북측 약 190m 지점에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 소수의 근린생활시설 등으로 이루어진 근교 농촌지대입니다.
교통상황:
차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
형태 및 이용상태:
기호 1, 2 토지는 사실상 일단의 토지로, 정방형의 평탄한 주거용 나지 상태입니다.
인접 도로상태:
북동측으로 폭 약 4.5m의 포장도로에 접해 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태:
제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 환경정비구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있습니다.
공부와의 차이:
기호 2 토지의 공부상 지목은 '천'이나 현황은 '주거용 나지'입니다.
기타 참고사항:
임대관계는 미상입니다.
본건 지상 소나무, 단풍나무 등 관상수 약 26그루는 이식이 용이하여 동산으로 간주, 평가에서 제외되었습니다.
본건 토지(기호 1, 2)는 연접한 제시외 토지(402-80, 402-62)와 같은 담장 내에 있으며, 외견상 일단의 토지처럼 보입니다. 제시외 토지 402-80은 사찰 구내에 소재하며 텃밭으로 이용되고 있고, 제시외 토지를 통해 출입이 가능합니다.
2. 입지조건
본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리에 위치하며, 비교적 조용하고 한적한 근교 농촌 지역의 특성을 보입니다. 주변으로 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 송정 마을회관이 인근에 위치하고 있어 지역 내 주요 시설 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 불편하지 않은 수준입니다. 도로 접근성은 양호한 편입니다.
3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 특이사항으로 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 최저매각가의 20%로 책정되어 있습니다. 권리분석 시, 명확한 말소기준권리 및 인수되는 권리가 있는지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 경매 절차의 특성상, 모든 권리관계는 경매 종결 시 말소되는 것이 일반적이나, 낙찰자가 인수해야 하는 유치권, 법정지상권 등의 존재 여부는 반드시 확인이 필요합니다. (본 정보만으로는 구체적인 권리분석의 한계가 있습니다.)
4. 상권분석
본건은 상업시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 먼, 근교 농촌 지역에 해당합니다. 주변에 소수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 배후 수요보다는 개인적인 주거 목적이나 전원생활을 위한 토지로서의 가치가 더 크다고 볼 수 있습니다.
5. 생활정보
본건 주변은 전형적인 농촌 및 전원주택 단지의 생활 환경을 제공합니다. 주거 외에 농경지 이용도 가능한 지역이며, 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 문화, 여가, 쇼핑 등 도시적인 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 교육 시설 및 의료 시설 이용 또한 차량 이동을 고려해야 할 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
* 토지이용계획 및 제한사항 : 본건은 제1종일반주거지역에 속하나, 상수원보호구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 상수원보호구역은 건축 행위 및 토지 개발에 엄격한 규제가 적용될 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.
* 공부상 지목과 현황 불일치 : 기호 2 토지는 공부상 지목이 '하천'이나 현황은 '주거나지' 상태로 이용되고 있습니다. 이러한 지목과 현황의 불일치는 추후 토지 이용이나 재산권 행사 시 불편을 초래할 수 있으며, 관련 민원 발생 소지가 있습니다.
* 주변 토지와의 관계 : 본건 토지가 연접한 제시외 토지(402-80, 402-62)와 같은 담장 내에 있어 사실상 일단의 토지처럼 이용되고 있고, 제시외 토지를 통해 출입이 가능한 구조라는 점은 긍정적인 측면도 있으나, 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 특히 사찰 부지 내에 텃밭으로 이용되는 제시외 토지와의 관계 정립이 필요할 수 있습니다.
* 혐오시설 : 현재 확인된 정보상으로는 인근에 직접적인 혐오시설이 명확히 파악되지 않았습니다. 그러나 본건이 위치한 철마면 일대는 과거 축사 밀집 지역이었던 점, 그리고 일부 지역에 폐기물 처리 시설 등이 거론되었던 이력이 있을 수 있으므로, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.
* 재매각 : 재매각 물건이라는 점은 유찰의 사유가 있었음을 시사하며, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.
7. 종합 의견
본건 부산동부지원 2024타경5634 (1) 물건은 기장군 철마면 송정리의 토지로, 현재 주거용 나지 상태로 이용되고 있습니다. 감정가는 3억 8천만 원대이며, 토지 면적은 약 77.75평입니다. 공시지가 및 주변 시세 대비 합리적인 감정가인지 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
본 물건은 전원생활을 위한 부지, 또는 소규모 주거 공간 마련에 관심 있는 분들에게 고려될 수 있습니다. 하지만 상수원보호구역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 법적 제약 사항을 사전에 철저히 확인해야 하며, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 연접 토지와의 복합적인 관계 등도 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 잠재적 리스크 요인에 대한 충분한 이해를 바탕으로 투자 결정을 내려야 합니다.
8. 투자 포인트
* 전원생활 입지 : 자연 친화적이고 조용한 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
* 합리적인 감정가 (추가 검토 필요) : 현재 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력이 있다면 투자 가치가 있습니다.
* 지속적인 도시 확장 : 기장군 지역은 지속적으로 개발되고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.
9. 최고의 입지 (추가 분석)
본건의 입지는 '최고의 입지'라고 단정하기는 어렵습니다. 상업 시설과의 접근성, 교통 요충지로서의 중심성 등 일반적인 '최고의 입지' 조건과는 거리가 있습니다. 하지만, 전원생활, 농촌 생활, 조용한 환경에서의 주거를 우선시하는 특정 수요층에게는 높은 만족도를 제공할 수 있는 '최적의 입지'가 될 수 있습니다. 자연 경관이 좋고 공기가 맑은 지역이라는 점은 긍정적입니다.
10. 추가 참고사항
부동산 경매 물건의 경우, 현장 방문을 통한 실제 이용 상태, 주변 환경, 민원 발생 가능성 등을 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 권리분석 및 법률 검토는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 자문을 통해 최종 결정을 내리시는 것이 좋습니다.
법원 정보
부산동부지원 경매7계