나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5764 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 오리 999-17 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5764 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 오리 999-17 임야 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경5764 | 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 오리 999-17 | 감정가: 541,651,000원 | 최저가: 379,155,700원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경5764 (1)이며, 매각 대상은 부산광역시 기장군 장안읍 오리 999-17 소재 임야입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 전체 일괄매각입니다.

토지 총면적은 1317.00㎡ (약 398.39평)이며, 감정가는 541,651,000원으로 산정되었습니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

특이사항으로 유치권 신고가 접수되어 있습니다.

1.2. 현황 및 이용 상태

본건은 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 크게 두 가지 용도로 이용 중입니다.

일련번호 1, 3 토지는 건축허가를 득하여 자체 지반을 평탄하게 조성한 '주거나지'로 이용 중입니다.

일련번호 2 토지는 자체 지반을 평탄하게 조성하였으며 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

전체 토지가 일괄매각 조건이며, 소유자 미상의 철거 및 이동이 용이한 컨테이너박스 1개가 소재하고 있습니다.

임대관계는 현재 미상입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 오리 소재 "개천마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 주거나지, 농경지가 혼재되어 있는 농촌 및 주거 혼합 지역입니다.

감정평가서상 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 마을버스 정류장이 소재함에도 불구하고 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본건은 장안읍 오리의 개천마을 인근에 위치하여 일상생활 편의시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

다만, 주변 지역에는 장안일반산업단지와 오리산단이 소재하고 있으며, 인근에 장안오리보건진료소 및 노인 요양 시설 등이 분포하고 있습니다.

주요 생활 편의시설 및 상권 이용은 차량을 이용하여 장안읍 소재지 또는 인접 지역으로 이동해야 하는 입지입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 분석 (유치권 집중)

본 경매의 가장 큰 권리상의 리스크는 유치권 신고입니다.

주식회사 에이치앤티티가 2025.10.15. 공사대금 115,500,000원에 대한 유치권 신고를 하였으며, 2025. 11. 5. 정정, 변경되었습니다.

다만, 법원에서는 그 '성립 여부는 불분명함'이라고 명시하고 있어, 유치권의 실제 존부 및 금액에 대해서는 매수인이 철저한 법률적 검토와 현장 조사를 통해 직접 확인해야 합니다.

유치권이 성립하는 경우 매수인이 그 금액을 인수해야 할 가능성이 있으므로 명도 난이도가 매우 높습니다.

소유자 및 채무자가 동일인이므로 복잡한 이해관계는 적을 수 있으나, 유치권 문제 해결 없이는 원활한 명도가 불가능합니다.

3.2. 토지 이용 제한 및 공법

본건 토지는 보전녹지지역, 공익용산지, 가축사육제한구역(2015-03-04)으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 제한이 따르는 토지입니다.

보전녹지지역과 공익용산지는 건폐율 및 용적률이 낮아 신축 시 엄격한 기준이 적용됩니다.

다만, 일련번호 1, 3 토지는 이미 건축허가를 득하고 '주거나지'로 이용 중이라는 점은 긍정적입니다.

특히 일련번호 1 토지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 추가 기재되어 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

최대 리스크는 상술한 '유치권'이며, 매수인은 유치권 부존재 소송을 염두에 두어야 할 수 있습니다.

일련번호 2 토지가 현황 '도로'로 이용 중인 만큼, 향후 개발 시 도로 부분에 대한 사적 이용이 제한될 수 있습니다.

소유자 미상의 컨테이너박스에 대한 철거 및 인도 책임도 매수인에게 발생할 수 있습니다.

주변에 산업단지가 위치하고 있어, 소음, 진동 등의 환경적 요인을 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 공부상 '임야'임에도 불구하고 건축허가를 득한 '주거나지'로 이용 중인 토지로서, 현황 가치가 높다는 장점이 있습니다.

총면적 약 398평의 사다리형 토지이며, 주변이 주택과 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하여 전원주택 건축 및 활용에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 공사대금 115,500,000원에 대한 유치권 신고는 가장 큰 위험 요소입니다.

유치권 성립 여부에 따라 낙찰가 및 최종 인수가액이 크게 달라질 수 있으므로, 명도 경험이 풍부한 전문가와 함께 유치권에 대한 철저한 현장 조사 및 법률적 검토를 수행한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

4.2. 투자 포인트

유치권이라는 강력한 리스크 때문에 일반 투자자들의 입찰 참여가 저조하여 낙찰가 방어가 낮아질 가능성이 있습니다.

유치권의 성립 가능성을 낮게 판단하거나, 유치권 해결 방안을 미리 확보할 수 있는 투자자에게는 매력적인 가격에 '주거나지'를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

토지의 현황이 주거나지로 이용 중이며 도로에 접하고 있다는 점은 향후 활용 및 가치 측면에서 높은 평가를 받을 수 있습니다. (도로에 접함: 1, 3은 포장도로에 접하며, 2는 포장도로 자체임.)

장기적인 관점에서 기장 지역의 개발 호재를 기대하는 실수요자 및 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계