나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6309 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1839 롯데캐슬스타 105동 1층102호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6309 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1839 롯데캐슬스타 105동 1층102호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6309
• 주소: 부산광역시 해운대구 중동2로34번길 15, 105동 1층102호 (중동,롯데캐슬스타)
• 감정가: 2,390,000,000원
• 최저가: 1,171,100,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

부산동부지원 경매7계 2024타경6309 | 소재지: 부산광역시 해운대구 중동2로34번길 15, 105동 1층102호 (중동,롯데캐슬스타) | 감정가: 2,390,000,000원 | 최저가: 1,171,100,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서: 부산동부지원 2024타경6309 (1)

1.1. 물건 개요

감정가 23억 9천만 원으로 책정된 본 물건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치한 주상복합 '롯데캐슬스타' 내 1층 근린생활시설입니다. 입찰 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각으로 진행되며, 감정평가 당시 공실 상태였던 점이 확인됩니다.

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1839 롯데캐슬스타 105동 1층102호

용도: 근린생활시설 (제2종 근린생활시설)

사건번호: 부산동부지원 2024타경6309 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 2,390,000,000원

토지 면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물 면적: 84.13㎡ (약 25.45평)

사용승인일: 2020.09.02.

1.2. 입지 조건 분석

최고의 입지:

본 물건이 위치한 '롯데캐슬스타'는 해운대구 중동 소재로, 대규모 아파트 단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 복합지역의 중심에 자리 잡고 있습니다. 특히 부산지하철 2호선 중동역과 해운대역 인근에 위치하며, 시내버스 정류장도 가까워 대중교통 이용 여건이 매우 우수합니다.

도로 및 교통망:

북서측으로 왕복 6차선 광대로(해운대로)와 접하며, 남서측, 북동측, 남동측 모두 아스팔트 포장도로에 접해 차량 접근성이 뛰어납니다. 주요 간선도로와의 접근성이 높아 광역적인 이동 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

토지 이용 계획:

일반상업지역 및 방화지구에 속하며, 토지가 2필지 일단의 가장형(장방형) 형태이고 주상복합 부지로 이용 중입니다. 일반상업지역에 위치한 만큼 높은 용적률을 통한 상업시설 개발 잠재력이 높습니다.

1.3. 권리 분석

경매 유형 및 관계:

본 경매는 채권자 (농OOOOOOOO)에 의한 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(강OO)인 것으로 보아 채무 변제를 위한 담보권 실행 경매로 추정됩니다.

점유 및 임대차 관계:

감정평가서에 따르면 감정평가 당시 본 물건은 **공실 상태**였습니다. 이는 낙찰자가 명도에 대한 위험 부담을 최소화할 수 있는 긍정적인 요소일 수 있으나, 현재 시점까지 임대차 여부는 **미상**으로 보고되어 있어, 입찰 전 점유 관계를 정확히 확인하는 것이 필수적입니다.

특이사항 및 주의사항:

감정평가 당시 공실 상태였으므로, 새로운 임차인이 발생했을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰자는 인도명령 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 잠재적 변수(미납 관리비 등)를 염두에 두고 철저한 현장 조사(임장 활동)를 진행해야 합니다.

1.4. 상권 분석

상권 형태 및 규모:

본 물건은 49층 높이의 주상복합 단지 내 1층 상가로, 828세대 아파트 및 75실 오피스텔을 고정 배후 수요로 확보하고 있습니다. 주변은 대형 아파트 단지와 오피스텔이 밀집하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주요 경쟁 시설:

롯데캐슬스타 자체 상업시설 외에도 인근 이마트(해운대점), NC백화점(해운대점), 해운대로데오아울렛 등 대형 상업시설 및 해운대 신시가지 상권과 인접하여 경쟁이 치열할 수 있습니다.

활용 가능 업종:

집합건축물대장상 제2종 근린생활시설 용도이므로, 주변 배후 세대를 고려하여 전문적인 음식점, 카페, 학원, 병의원, 프랜차이즈 등 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다. 공실 상태는 투자자가 원하는 업종으로 자유롭게 구성할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.5. 생활 정보 및 주변 시설

학군 및 교육 환경:

"해운대초등학교"가 북서측 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률상 **상대보호구역**으로 지정되어 있습니다. 이는 특정 유해시설의 입점이 제한되어 안정적인 교육 환경을 유지하는 데 도움이 됩니다.

편의 시설:

주변에 대형마트(이마트, 탑마트), 병원, 백화점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다. 또한, 해운대 해수욕장 및 송림공원이 가까워 여가 및 산책 환경도 잘 갖추어져 있습니다.

혐오 시설:

주변 시설 검색 결과, 본 주상복합 단지 주변에는 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주요 상업시설과 주거시설이 조화롭게 밀집된 우수한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

공실 리스크:

감정평가 당시 공실 상태였으므로, 낙찰 후 새로운 임차인을 유치하기까지의 시간이 필요하며, 이 기간 동안 발생할 수 있는 공실 리스크 및 관리비 부담을 고려해야 합니다.

상업지구의 경쟁 심화:

일반상업지역 내 주상복합 1층 상가로, 주변의 활발한 상업시설과 경쟁해야 하므로, 업종 선정 및 임대료 책정 전략이 중요합니다.

토지 이용 제한:

일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 정비구역, 온천지구(해운대온천) 등 다양한 지역·지구에 걸쳐 있어, 건축 행위 등에 있어 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 해운대 핵심 상권 중 하나인 중동역과 해운대역 사이에 위치한 '롯데캐슬스타' 주상복합 단지 내 1층 상가로, 입지 조건과 교통 환경은 최상급입니다. 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)의 우수한 구조 및 설비를 갖추고 있으며, 일반상업지역 용도라 상업 활동의 자유도가 높습니다.

투자 포인트:

1. **최고의 입지:** 부산지하철 2호선 중동역 및 해운대역 더블 역세권에 위치하며, 주요 대로변에 접하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

2. **풍부한 배후 수요:** 롯데캐슬스타 아파트 828세대 및 오피스텔 75실의 고정 수요를 바탕으로 주변 대단위 아파트 단지 수요까지 흡수할 수 있습니다.

3. **신축급 건물:** 2020년에 사용 승인된 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조에 화강석 마감, 시스템 냉·난방 설비 등 최신 시설이 갖춰져 있어 유지보수 비용 부담이 적습니다.

4. **공실의 장점:** 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 현 공실 상태를 활용하여 신규 업종을 자유롭게 선택하거나 트렌드에 맞는 우량 임차인을 유치하여 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 기회가 됩니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계