나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105800 [15] 부산광역시 수영구 광안동 51-1 베스테이센트럴뷰 14층1401비호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2024.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도2,3호선 환승역인 "수영역" 동측 인근에 위치하는 "베스테이센트럴뷰" 4층 404씨호 외 23개호로서, 주위는 상업·업무용빌딩, 공동주택, 오피스빌딩, 숙박시설 및 각종근린생활시 등으로 형성된 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2,3호선 환승역인 "수영역"이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상19층 건물(사용승인: 2021.09. 17.) 내
4층 404씨호 외 23개호로서,
·외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
·창호 : 하이샷시 창호 구조임.

이용상태

- 일련번호(1-6), (8-12), (14-17) 및 (19-23)은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 대부준 주거용 오피스텔로 이용중으로 탐문조사됨.
- 일련번호(7, 13, 18, 24)는 공동주택(아파트-도시형:원룸)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재경보, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용오피스텔, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(78m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(2023-10-11)(경상좌수영성지 등) <부산광역시지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 일련번호(23, 24)의 19층 부분은 후첨 "호별배치도"와 같이 전유부분에 연접하여 테라스가 소재하는 것으로 탐문조사 되었고, 19층은 5개호로 구성되어 있으며 현장조사시 내부확인이 불가하여 본건 단지의 기타담보 전례(P2203-20120)에도 이에 관한여 표시되어 있는바, 호별배치도 등은 이를 습용하여 작성하고 이를 참고하여 감정평가 하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경105800 (15)

물건지: 부산광역시 수영구 광안동 51-1, 베스테이센트럴뷰 14층 1401비호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

건물명: 베스테이 센트럴뷰

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 19층 (2021년 9월 17일 사용승인)

토지면적: 3.57㎡ (약 1.08평)

건물면적: 27.78㎡ (약 8.40평) - 전용면적

감정가: 195,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (외 다수)

공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

1.2. 감정가 상세

토지 감정가: (제시된 정보 없음)

건물 감정가: (제시된 정보 없음)

총 감정가: 195,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 도시철도 2, 3호선 환승역인 "수영역" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 상업·업무용 빌딩, 공동주택, 오피스 빌딩, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통망

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

특히, 지하철 2, 3호선 환승역인 "수영역"이 인접하여 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 및 도로

인접 토지와 등고 평탄한 부정형 토지로, 주거용 오피스텔, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 30m, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 건물 이용에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(78m 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 상대보호구역에 해당하며, 문화재보존영향 검토대상구역(경상좌수영성지 등)으로 지정되어 있어 향후 건물 관련 개발 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 10월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 2,549,800,000원)입니다.

3.2. 후순위 권리 및 소멸 여부

본건 등기부등본 요약에 따르면, 다음과 같은 권리들이 존재하며, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권: 김아현 (보증금 120,000,000원, 전입 2024-02-02, 확정 2024-01-22) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (2,000,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 부산동부신용협동조합 (2,352,273,863원) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-02

* 확정일자: 2024-01-22

* 배당신고일자: 2024-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 수영구 광안동은 교통의 요지이자 활발한 상업 기능이 복합된 지역입니다.

"수영역"이라는 트리플 역세권(2,3호선)의 풍부한 유동인구와 더불어 주변의 다양한 업무 및 주거시설은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

4.2. 상업 시설

오피스 빌딩, 상업 시설, 숙박 시설 등이 밀집해 있어 상권 이용이 매우 편리합니다.

최근 준공된 신축급 건물이라는 점 또한 상권 내에서 경쟁력을 확보하는 요소입니다.

4.3. 잠재적 가치

수영역 인근은 꾸준한 수요가 예상되는 지역으로, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 문화재보존영향 검토대상구역이라는 점은 장기적인 관점에서 재건축 등 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 수영역(2,3호선) 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 상업 밀집 지역으로 마트, 병원, 은행, 음식점 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 도시적인 주거 환경을 제공하며, 신축 건물로 쾌적합니다.

5.2. 교육 및 기타

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 문화/여가: 광안리 해변이 인접해 있어 여가 활동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 문화재 관련 제한

본건 토지가 문화재보존영향 검토대상구역(경상좌수영성지 등)으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축, 개축, 재건축 시 문화재 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 여러 부동산 중 하나일 가능성이 높습니다. 공동담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 채무 총액(46억 6,980만원)을 고려할 때, 추가적인 권리 변동 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 임대 관계

임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 본건의 경우 대항력 없는 임차인이므로 명도 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 혹시 모를 다른 사실 관계는 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 테라스 부분

일부 호실(19층)에는 후첨 호별 배치도와 같이 전유 부분에 연접한 테라스가 소재할 수 있다는 탐문 조사가 있습니다. 본건 1401호는 14층이므로 해당되지 않을 수 있으나, 평가 시 일부 참고된 사항이 있을 수 있으니 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 최중심 상권이자 교통의 요지인 수영역 인근에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 지하철 환승역이라는 뛰어난 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 부담이 되는 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 명도에 대한 리스크가 현저히 낮습니다.

다만, 문화재보존영향 검토대상구역에 해당하여 향후 건물 이용에 일부 제약이 있을 수 있다는 점과, 상당한 금액의 공동담보 채무는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

전반적으로 우수한 입지와 신축 건물의 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수영역(2, 3호선) 도보 5분 이내의 초역세권.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 깔끔하고 관리 상태 우수.

* 우수한 생활 인프라: 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로 생활 편리성 최고.

* 명도 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 신속한 명도 가능.

* 잠재적 가치 상승: 부산의 핵심 지역으로 지속적인 개발 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 195,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 5월 23일): 170,000,000원 (베스테이 센트럴뷰, 전용면적 27.7828㎡, 19층)

* 본건은 감정가 195,000,000원이나, 동일 건물, 동일 면적, 인근 층의 최근 실거래가가 170,000,000원으로 확인되었습니다. 이는 현재 시장 가격을 반영하는 중요한 지표입니다.

* 따라서, 본 건의 실제 시장 가치는 실거래가 수준인 170,000,000원 내외로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가

* 권리상 인수할 보증금이 없으므로, 실질적인 낙찰가 산정 시 추가적인 금액 부담은 없습니다.

* 최근 실거래가 170,000,000원을 기준으로, 약간의 경매 프리미엄 및 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본 건의 경우, 감정가(195,000,000원)보다 낮은 실거래가(170,000,000원)가 존재하므로, 실거래가 수준에서 약간 상향하여 입찰하는 전략이 유효할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

* 이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 추가적인 시세 조사, 경쟁 물건 분석 및 본인의 자금 계획을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

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