나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105800 [10] 부산광역시 수영구 광안동 51-1 베스테이센트럴뷰 11층1102디호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105800 [10] 부산광역시 수영구 광안동 51-1 베스테이센트럴뷰 11층1102디호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경105800
• 주소: 부산광역시 수영구 수영로 700, 11층1102디호 (광안동,베스테이센트럴뷰)
• 감정가: 198,000,000원
• 최저가: 97,020,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

부산동부지원 경매7계 2024타경105800 | 소재지: 부산광역시 수영구 수영로 700, 11층1102디호 (광안동,베스테이센트럴뷰) | 감정가: 198,000,000원 | 최저가: 97,020,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경105800 (10)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 51-1 베스테이센트럴뷰 11층1102디호

용도: 오피스텔 (업무시설 등재, 주거용 이용 추정)

감정가: 198,000,000원

매각대상: 토지(3.70㎡, 약 1.12평) 및 건물(28.76㎡, 약 8.70평) 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 2021년 9월 17일에 사용승인된 지하 1층 지상 19층 건물의 11층에 위치한 오피스텔(공부상 업무시설)입니다.

철근콘크리트구조이며, 내부 설비로 위생, 급·배수, 화재경보, 소화전, 스프링클러, 승강기, 공동현관기, 도시가스 난방 및 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 탐문 조사 결과, 대다수의 호실이 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

토지는 일반상업지역에 속하며, 인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 부산 도시철도 2, 3호선 환승역인 '수영역' 동측 인근에 위치하며, 도보로 약 3분 거리에 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통 편의성이 매우 높습니다.

주위는 상업·업무용 빌딩, 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 밀집된 일반상업지역의 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 수영역(환승역)이 소재하여 제반 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

단지 북서측으로는 약 30m, 북동측으로는 약 8m 내외 폭의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성도 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 오피스텔은 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 비교적 명료합니다.

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자가 주식회사이고 채권자가 주식회사인 법인 간 채무 관계에 기인한 경매입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

임대관계는 '미상'으로 조사되어, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 별도의 확인과 명도에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

19층 일부 호실(본건은 11층)에 테라스가 연접한 사례가 있는 등, 감정평가서 작성 시 호별배치도 등을 참고하였으므로, 입찰 전 최종적으로 관련 자료를 재확인해야 합니다.

일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등의 법적 제한이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권

일반상업지역 내 위치하여 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

주변은 상업 및 업무시설이 밀집되어 있어 직장인 수요가 풍부하며, 주거용 오피스텔로 이용됨에 따라 1인 가구 또는 소형 주택 수요가 높은 지역으로 판단됩니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

2021년 준공된 신축급 건물로, 건물 상태가 양호하며 방범, 소방 및 승강기 등 기본적인 안전 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

주변 환경은 상업 및 주거시설이 혼재된 역세권 상가지대이며, 검색 결과 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계의 불확실성

임대관계 미상(미상임)은 가장 큰 리스크 요인입니다. 실제 임차인이 존재할 경우, 그 임차인이 대항력(전입신고, 확정일자)을 갖추고 있는지 여부를 확인해야 하며, 이에 따른 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 주차 공간 및 방음/단열

베스테이센트럴뷰의 일부 거주 후기에 따르면, 건물 내 주차 공간이 협소하여 불편했다는 의견이 있으므로, 주차 상황을 확인해야 합니다.

또한, 주상복합 형태의 오피스텔은 상업시설과 인접해 있어 소음 문제가 발생할 수 있으며, 일부 건물 리뷰에서 방음/단열의 아쉬움이 언급된 바 있어 이 또한 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산 최고의 역세권 중 하나인 수영역 인근에 위치한 2021년 준공의 신축급 오피스텔로, 주거용으로의 활용도가 높습니다.

$28.76\text{m}^2$ (약 8.70평)의 소형 면적으로 1인 가구 및 임대 수익형 투자에 매우 적합한 물건입니다.

일반상업지역에 위치하여 공실 우려가 적고, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 임차인 존재 여부 및 명도에 대한 대비는 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 2, 3호선 환승역인 '수영역'을 도보로 이용 가능한 최고의 입지입니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 풍부한 임대 수요: 일반상업지역의 직주근접 수요와 편리한 교통으로 임차인 모집이 용이합니다.

* 소액 투자: 감정가 1억 9,800만원대의 소형 오피스텔로 비교적 소액으로 부동산 투자가 가능합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계