나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105800 [12] 부산광역시 수영구 광안동 51-1 베스테이센트럴뷰 12층1203씨호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105800 [12] 부산광역시 수영구 광안동 51-1 베스테이센트럴뷰 12층1203씨호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경105800
• 주소: 부산광역시 수영구 수영로 700, 12층1203씨호 (광안동,베스테이센트럴뷰)
• 감정가: 201,000,000원
• 최저가: 98,490,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

부산동부지원 경매7계 2024타경105800 | 소재지: 부산광역시 수영구 수영로 700, 12층1203씨호 (광안동,베스테이센트럴뷰) | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 98,490,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경105800 (12)호이며, 물건의 소재지는 부산광역시 수영구 광안동 51-1 베스테이센트럴뷰 12층1203호입니다. 본 물건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 201,000,000원으로 평가되었습니다. 경매는 부동산임의경매(토지/건물 일괄매각)로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

본건의 전용면적은 28.78제곱미터(약 8.71평)이며, 대지권(토지) 면적은 3.70제곱미터(약 1.12평)입니다. 건물과 토지 모두 제시외 면적은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 감정평가 요약

본 물건은 2021년 9월 17일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층 지상 19층 건물 중 12층에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 빌딩, 공동주택, 오피스 빌딩, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 노선상가지대를 형성하고 있습니다. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현장 탐문조사 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산 도시철도 2, 3호선 환승역인 '수영역' 동측 인근에 위치하여 더블 역세권의 이점을 누리고 있습니다. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 환승역인 '수영역'이 인접해 있어 부산 전역으로의 대중교통 이용이 매우 양호합니다. 주거용 오피스텔의 핵심 가치인 교통 편리성이 최고 수준으로 확보된 입지입니다.

2.2. 상권 분석

소재지는 일반상업지역 내에 위치하며, 주위가 상업, 업무, 주거, 숙박 등 다양한 시설이 혼재된 노선상가지대입니다. 광안리 해변과도 접근성이 좋아 상업적 활기가 높은 지역이며, 기본적인 생활편의시설과 상업 인프라가 풍부하게 갖춰져 있습니다. 투자 목적상 임차 수요가 풍부한 입지 조건입니다.

2.3. 생활 정보

수영역 인근으로 각종 은행, 병원, 대형 마트(인근 망미동 코스트코 등) 및 다양한 식음료 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 광안동은 주거 선호도가 높은 지역이며, 주거용 오피스텔로서의 생활 인프라는 완벽하게 구축되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 경매 사건은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 주식회사 형태인 것으로 보아 PF(Project Financing) 부실 등 사업성 관련 이슈 또는 기타 금융권 대출 문제로 인해 경매가 진행되었을 가능성이 높습니다. 권리 관계는 등기부등본 확인이 필수적이나, 매각물건명세서상의 말소기준권리 이하 권리들은 소멸하는 것으로 추정됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

- 이용현황: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현재는 대부분 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다. 이는 임차인 모집 시 '주거용'으로 홍보 및 계약이 용이하다는 장점이 될 수 있으나, 향후 오피스텔의 취득세 중과 여부와 관련하여 관할관청의 판단에 영향을 줄 수 있으므로 낙찰 시점에 주택 수 포함 여부를 신중히 검토해야 합니다.

- 임대관계: 임대관계는 미상으로 조사되어, 입찰 전 현장 조사 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- 기타 참고사항: 본건은 12층 물건이며, 감정평가서 기타참고사항에 언급된 테라스 부분은 19층 일부 호실(일련번호 23, 24)에 한정된 내용입니다. 본건(1203호)과는 직접적인 관련이 없으나, 단지 내 호실마다의 구조 차이가 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

- 법적 제한: 토지이용계획상 '일반상업지역'에 위치하여 용적률 및 건폐율은 높으나, '방화지구', '가로구역별 최고높이 제한지역(78m 이하)', '상대보호구역(학교환경위생정화구역)', '문화재보존영향 검토대상구역' 등 다양한 규제가 중첩되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 등의 행위 제한이 따를 수 있습니다.

- 혐오시설: 인근에 특이할 만한 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 조사되지 않았으나, 일반상업지역의 특성상 유흥시설이나 숙박시설(감정평가서 언급) 등이 혼재되어 있어 소음 및 주거 환경의 쾌적성 측면에서 리스크가 존재할 수 있습니다.

- 소형 면적: 전용 면적이 약 8.71평의 원룸형 구조로 추정되어 임차 수요는 안정적이나, 매매가 상승 폭이나 환금성 측면에서 대형 평형에 비해 제약이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

부산광역시 수영구 광안동 '베스테이센트럴뷰' 오피스텔 1203호는 부산의 주요 교통 허브인 수영역 초역세권에 위치하여 입지적 가치가 매우 뛰어납니다. 감정가 2억 1백만원은 2021년 신축된 주거용 오피스텔의 가치를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 임대 수요가 탄탄한 일반상업지역 내 소형 주거 상품이라는 점에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

- 최고의 입지: 수영역(2, 3호선 환승역) 도보 거리의 초역세권 입지로, 풍부한 임차 수요(직장인, 학생 등)를 확보할 수 있습니다.

- 신축급 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 건물 관리 상태 및 설비가 양호하여 추가적인 보수 비용 부담이 적습니다.

- 안정적 수익: 소형 주거용 오피스텔로 임대수익률을 목적으로 하는 투자자에게 적합하며, 공실 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

- 일괄 매각: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 단순하며, 토지 소유권 확보에 대한 염려가 없습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계