나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경106834 [4] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층705호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경106834 [4] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층705호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경106834 | 소재지: 부산광역시 남구 수영로 276-1, 7층705호 (대연동,제이캐슬) | 감정가: 153,000,000원 | 최저가: 74,970,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 분석

사건번호: 부산동부지원 2024타경106834 (4)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층705호

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

토지면적: 6.18㎡ (약 1.87평)

건물면적 (전용): 27.91㎡ (약 8.44평)

건물면적 (분양): 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 분양면적은 별도로 확인해야 하나, 통상 공급면적은 전용면적($27.91\text{m}^2$) 외 공용면적을 합산합니다.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이 및 주의사항: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 '주거용'으로 탐문조사 됨. (주거용 사용 시 관련 법규 및 과세 기준 확인 필요)

1.2. 입지 조건 및 상권 분석

최고의 입지: 부산 지하철 2호선 경성대·부경대역 및 대연역과 인접하고 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 용이한 트리플 역세권에 가까운 입지입니다.

주변 환경: 경성대학교 및 부경대학교 부근의 핵심 대학가 상권에 소재하여 오피스텔, 상업·업무시설 등으로 밀집된 지역입니다. 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있어 임대수익형 부동산으로 선호도가 높습니다.

도로 및 토지 이용: 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 차량 접근이 용이합니다. 토지는 일반상업지역에 위치하며 사다리형의 평탄한 부지입니다.

1.3. 건물 및 이용 현황

건물의 구조: 2013년 3월 18일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 도시가스인입설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 등 기본적인 편의시설을 모두 갖추고 있습니다.

이용상태: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 이는 향후 양도소득세, 종합부동산세 등 과세 시 주택 여부에 대한 논란을 야기할 수 있으므로, 매수자는 현황 파악 및 관련 법규 검토가 필수입니다.

1.4. 생활 정보

교육 환경: 경성대학교 및 부경대학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 임차 수요가 풍부합니다. 또한, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있어 교육 관련 시설의 입지 제한이 있을 수 있으나, 본 오피스텔의 주 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

편의 시설: 대학가 상권의 중심부에 위치하여 각종 상업 시설, 음식점, 편의점, 병원 등 생활 편의 시설을 도보로 이용할 수 있는 거리에 밀집해 있어 생활 여건이 매우 우수합니다.

1.5. 권리 분석

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권이나 건물 철거의 리스크는 없습니다.

경매 구분: 부동산임의경매 사건입니다.

공법상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m) 등의 공법상 제한이 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 제한이며 현 상태 이용에는 큰 문제가 없습니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 임차인일 경우 대항력 및 배당 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

현황 용도 리스크: 건축물대장상 업무시설이나 현황이 '주거용'으로 이용되는 점은 가장 큰 리스크입니다. 주거용으로 인정될 경우, 다주택자에게는 취득세 및 양도소득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 매수자는 이를 반드시 염두에 두고 세금 계획을 수립해야 합니다.

기계식 주차시설: 기계식 주차시설이 설치되어 있어, 이용 및 유지보수 시 일반 주차장 대비 추가적인 관리 비용과 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 부산의 핵심 대학가 상권에 위치하며 교통 환경이 우수한 소형 오피스텔입니다. 경매물건의 감정가가 1억 5천 3백만 원으로 대학생 및 1인 가구를 대상으로 한 임대수익형 부동산으로 적합합니다. 다만, 현황 '주거용' 이용에 따른 세금 리스크를 사전에 명확히 분석해야 합니다.

투자 포인트:

1. 최고의 입지 및 임차수요: 경성대, 부경대 더블 대학 상권의 풍부한 학생 및 교직원 수요로 공실 위험이 낮고 안정적인 임대수익이 기대됩니다.

2. 우수한 교통 환경: 지하철역(경성대·부경대역, 대연역)과 버스 정류장이 가까워 임차인의 선호도가 높습니다.

3. 소액 투자 가능성: 감정가가 비교적 낮아 소액으로 역세권 대학가 수익형 부동산 투자가 가능합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계