나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경106834 [1] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층702호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경106834 [1] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층702호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경106834 | 소재지: 부산광역시 남구 수영로 276-1, 7층702호 (대연동,제이캐슬) | 감정가: 139,000,000원 | 최저가: 68,110,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서: 부산 남구 대연동 제이캐슬 오피스텔 (2024타경106834)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경106834 (1)이며, 소재지는 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 7층 702호입니다. 본건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 139,000,000원으로 책정되었습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식의 부동산 임의경매입니다.

1.2. 물건 상세 면적

건물 전용면적은 25.34㎡ (약 7.67평)이며, 토지 지분 면적은 5.61㎡ (약 1.70평)입니다. 건물 제시외면적 및 토지 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경성대학교 남서측 인근에 위치하며, 경성대학교 및 부경대학교 부근의 중심 대학가 상권에 자리 잡고 있습니다. 이는 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있는 최상의 입지 조건입니다. 오피스텔, 상업·업무시설 등이 밀집된 번화가 환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 위치하고 있습니다. 또한 부산 지하철 2호선 경성대·부경대역 및 대연역이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성이 매우 우수합니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

본 건물은 2013년 3월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 7층입니다. 외벽은 석재 및 미장스톤으로 마감되었으며, 위생, 급배수, 소방, 도시가스, 난방, 승강기, 기계식 주차시설 등 기본적인 설비가 모두 갖추어져 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 높은 용적률을 활용한 상업 및 업무시설 개발이 가능한 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

매각구분은 부동산 임의경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순한 편입니다. 특별한 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

본건의 소유자와 채무자가 동일인(이OOOOOOOOOOOOOOOOO)으로 확인됩니다. 채권자는 감OOOOOOOO이며, 이는 일반적인 경매 진행 사례입니다.

3.3. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등록되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 탐문조사 되었다는 점입니다. 이는 추후 낙찰자가 취득세를 납부할 때 주택 수 및 사용 목적에 따라 취득세 중과 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 확인하고 입찰해야 하는 리스크입니다. 임대차 관계는 미상으로 보고되어 명도 과정에서 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

경성대학교와 부경대학교를 끼고 있는 대표적인 대학가 상권입니다. 주 소비층이 20~30대 학생 및 젊은 직장인으로 구성되어 유동인구가 매우 풍부합니다. 이는 소형 오피스텔의 임대 수요를 뒷받침하는 핵심 요인이며, 공실률이 낮고 임대 수익이 안정적일 가능성이 높습니다. 주변 상업·편의시설 밀집도가 최고 수준입니다.

4.2. 생활 편의 시설

대학가 상권 특성상 식당, 카페, 은행, 병의원, 학원 등 각종 생활 편의시설이 도보 거리에 집중되어 있어 생활 환경이 매우 편리합니다. 지하철역 및 버스정류장이 인접해 지역 내 이동 및 타 지역 접근성이 탁월합니다.

4.3. 혐오 시설

본건 주변은 고밀도 상업 및 주거 혼합 지역으로, 감정평가서 및 현황상 대규모의 특정 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 상업지역의 특성상 심야 시간대 소음 및 교통 혼잡은 일반적인 주거지역보다 높을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주거용 현황에 따른 세금 리스크

건축물대장과 실제 현황이 다른 '주거용' 오피스텔입니다. 이는 주택 수 산입 및 취득세 중과 여부에 영향을 미치므로, 낙찰 후 잔금 납부 전 관할 구청에 주택분 재산세 부과 여부 등을 확인하여 세금 계획을 명확히 수립해야 합니다.

5.2. 임대차 관계 불명확성

현재 임대 관계가 미상인 바, 낙찰 후 명도 과정에서 실제 점유자를 확인해야 하며, 주거용으로 사용 중이라면 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 미신고 임차인이 있다면 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 부산 남구의 핵심 대학가 상권에 위치하여 입지적 희소성이 높고, 교통 및 생활 인프라가 완벽하게 갖추어져 있습니다. 감정가는 1억 3천 9백만 원으로 주변 시세 대비 적절성을 검토할 필요가 있습니다. 가장 큰 리스크인 '주거용 현황'에 따른 세금 문제를 해결할 수 있다면, 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있는 우량 투자 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 경성대 및 부경대 학생, 교직원, 주변 직장인을 대상으로 하는 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 수익률 확보가 용이합니다.

역세권 프리미엄: 지하철 2호선 역세권 더블 역세권에 근접하여 임대 선호도가 높습니다.

신축급 건물: 2013년 준공된 건물로 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 건물 관리 용이성 및 임차인 선호도가 높습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계