나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112112 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1475-2 투모로우오피스텔 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도 2호선 "장산역(해운대백병원)" 남서측
인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 중
심상업지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(장산역(해운대
백병원))이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상23층 건물내 제12층 제1201호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 붙임, 스톤코트 마감 등,
창 호: 하이샷시창의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 주차
장설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m 내외의 광대로인 양운로, 남서측으로 폭 약 10m 및 남동측으로
약 6m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권 목적인 토지의 표시1, 2:중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(20
24-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기
재>중심상업용지.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장(표제부, 갑)상 ‘위반건축물’ 등재되어있으나, 감정인의 회신에 의하면 본 물건과 무관함.
신청채권자 겸 대항력 있는 임차권자 최유라로부터 2026. 3. 1. ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경112112 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1475-2 투모로우오피스텔 12층1201호

용도: 오피스텔

감정가: 89,500,000원

토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

건물면적: 27.41㎡ (약 8.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건축년도: 2017년 (20170419 사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

입지조건

* 주위환경: 본 건은 부산광역시 해운대구 좌동에 위치하며, 부산지하철 2호선 장산역 남서측 인근 중심상업지역에 속해 있습니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 본 건은 부산지하철 2호선 장산역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통망이 우수하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

* 도로상태: 북동측으로는 폭 약 30m의 양운로, 남서측으로는 약 10m, 남동측으로는 약 6m의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 건물 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본 건의 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 택지개발지구, 중심상업용지 등으로 지정되어 있어 관련 법규의 영향을 받습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 갑7 압류 (해운대세무서장, 2022-04-01)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-10

* 확정일자: 2017-05-10

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인입니다. 2026년 3월 1일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (최유라, 95,000,000원) - *확약서 제출로 실질적 인수 여부는 별도 확인 필요*

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (김은경)

* 갑7: 압류 (해운대세무서장, 말소기준권리)

* 갑9: 압류 (해운대구)

* 갑10: 강제경매 (최유라, 67,690,821원)

* 등기부채권 총액: 95,000,000원 (최유라 임차보증금)

* 인수 보증금 합계: 0원 (확약서 내용에 따라)

1.3. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 해운대구 좌동은 중심상업지역으로, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 밀집해 있어 활발한 상업 및 주거 활동이 이루어지고 있습니다.

* 유동인구 및 배후수요: 부산지하철 2호선 장산역 역세권이라는 점과 주변의 주거단지들을 통해 풍부한 유동인구와 잠재적 수요를 확보하고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 식당가 등이 밀집해 있어 주민 및 이용객의 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 장산역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 홈플러스 익스프레스, NC백화점 해운대점 등 대형 마트 및 상업시설이 인접해 있어 생활 쇼핑 편의성이 우수합니다. 신곡초등학교, 해운대중학교 등 교육 시설도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

* 주거환경: 현대적인 오피스텔과 주거 단지가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 이력이 있으나, 감정인의 회신을 통해 본 물건과는 무관한 것으로 판단되었습니다. 다만, 이에 대한 최종적인 확인 및 소명 자료 확보가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 최유라 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 반환과 임차권등기 말소에 대한 확약서를 제출하였기에 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 확약서의 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 좌동, 부산지하철 2호선 장산역 역세권에 위치한 투모로우 오피스텔 12층 1201호입니다. 중심상업지역에 속해 있으며, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후수요를 바탕으로 높은 입지적 가치를 지닙니다.

집합건축물대장상 위반건축물 등재 이력이 있었으나, 감정인의 회신으로 관련 리스크가 해소된 것으로 보입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 보증금 반환 및 임차권 등기 말소에 대한 확약서를 제출하여, 매수인이 부담해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

전반적으로 권리관계가 비교적 명확하며, 인수할 권리 부담이 적은 물건으로 평가됩니다. 다만, 오피스텔이라는 특성상 공실 위험 및 향후 부동산 시장의 변화 가능성 등을 고려한 신중한 투자가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 최적의 입지: 부산 지하철 2호선 장산역 도보권 내 중심상업지역에 위치하여 역세권 프리미엄과 풍부한 수요를 동시에 확보할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공된 건물로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 관련 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 확약서를 제출하여 보증금 인수 위험이 해소되어 투자 안정성이 높습니다.

* 잠재적 리스크 해소: 위반건축물 등재 이력에 대한 감정인의 회신으로 관련 위험 요소가 제거되었습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 89,500,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 분석은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 3일 거래: 83,000,000원 (전용면적 29.806㎡, 22층)

* 2026년 6월 8일 거래: 100,000,000원 (전용면적 29.806㎡, 22층)

* 2026년 6월 8일 거래: 99,500,000원 (전용면적 29.736㎡, 16층)

최근 거래 사례들의 평균가는 약 97,500,000원이며, 물건의 전용면적(약 29.8㎡) 및 층수(12층)를 고려할 때, 현재 시세는 95,000,000원에서 102,000,000원 사이로 추정됩니다.

임차인 최유라 씨의 보증금 95,000,000원은 감정가와 유사하지만, 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

감정가(89,500,000원)는 최근 시세(약 97,500,000원) 대비 약 8% 낮게 책정되어 있어 투자 매력도가 높습니다.

종합적인 판단 하에, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 최소 입찰 가능가: 감정가 89,500,000원

* 현 시세 및 낙찰 가능성을 고려한 적정 입찰가 범위: 93,000,000원 ~ 97,000,000원

투자자는 본 물건에 대한 현장 답사를 통해 건물 상태, 실제 주변 시세 변동 가능성, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 확인한 후, 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인의 확약서 내용에 대한 법률적 검토를 선행하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.