나이스옥션 법원경매 부산 2023타경55247 [9] 부산광역시 동구 수정동 800-5 베스아이탑 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경55247 [9] 부산광역시 동구 수정동 800-5 베스아이탑 4층 401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경55247
• 주소: 부산광역시 동구 수정중로20번길 6, 4층 401호 (수정동,베스아이탑)
• 감정가: 101,800,000원
• 최저가: 49,882,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매1계 2023타경55247 | 소재지: 부산광역시 동구 수정중로20번길 6, 4층 401호 (수정동,베스아이탑) | 감정가: 101,800,000원 | 최저가: 49,882,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 경매 사건 요약

본 물건은 부산지방법원 2023타경55247 (9) 사건의 부동산임의경매 물건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 채권자 온OOOOOOOO의 신청에 의한 경매이며, 현재 소유자는 김OO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 부산광역시 동구 수정동 800-5 베스아이탑 4층 401호

용도: 다세대주택 (총 6층 중 4층)

감정가: 101,800,000원

토지 면적: 17.17㎡ (약 5.20평)

건물 전용 면적: 23.26㎡ (약 7.04평)

준공일: 2018년 6월 21일 (비교적 신축)

2. 최고의 입지

본 물건은 부산 동구청 북서측 인근에 위치하며, 부산도시철도 1호선 부산진역이 인근에 소재하는 초역세권에 준하는 입지입니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 다세대주택이라는 점과 더불어, 도시가스난방 및 승강기, CCTV 등 주거 편의 시설을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수요 모두 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 입지 조건 분석

3.1. 교통 환경

지하철 1호선 부산진역을 도보로 이용 가능한 거리이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하여 도심 접근성이 우수하며, 부산항과 가까워 광역 교통망 이용도 용이합니다.

3.2. 주거 환경

본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로, 중소규모 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 수정초등학교와 경남여자고등학교의 상대보호구역에 해당되어 교육 시설에 대한 접근성이 양호합니다. 주위 환경은 무난하며, 남향의 완경사지를 평탄화하여 부지로 이용하고 있어 안정적입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 채권 관계

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다. 이는 매수인이 토지나 건물 중 어느 한 쪽의 권리만 취득하는 데서 오는 복잡한 법적 문제를 피할 수 있어 안정적인 투자 물건에 해당합니다. (주의: 정확한 권리 관계는 별도의 등기부등본 확인을 통해 재확인해야 합니다.)

4.2. 임대차 및 내부 상태

감정평가서상 '임대관계 미상'이며, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 매수인은 잔금 납부 후 명도 진행 시 미상의 임차인 또는 소유자를 상대로 명도를 진행해야 하며, 이 과정에서 발생할 수 있는 명도 저항 및 비용(이사비 등)을 사전에 고려해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 편의 시설

본건 주변은 동구청 인근의 기존 주택지대로서, 기본적인 생활 편의 시설(근린상가, 마트, 병원 등)이 이미 잘 갖추어져 있습니다. 부산진역 역세권 상권과 연계되어 있어 생활 편의성이 높으며, 주거지 밀집 지역으로 유동인구보다는 거주 인구가 탄탄합니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제공된 정보와 지리적 위치(도심 주택지)를 고려할 때, 대형 기피 시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 장례 시설) 등은 없는 것으로 파악되나, 도심 지역 특성상 소음 발생 여부나 미세한 환경적 요인(인접 건물의 노후도, 특정 업소 유무)은 현장 방문을 통한 미시적 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

감정평가서상 내부 확인 및 임대 관계 확인이 불가능했던 점은 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 실제 점유자를 파악하고 명도 절차를 진행해야 하므로, 명도 소송 및 강제 집행의 가능성, 그리고 예상치 못한 명도 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 내부 이용 상태 미확인

폐문으로 인해 건물 내부의 이용 상태(예: 원상복구 필요 여부, 내부 파손/오염 상태)를 정확히 알 수 없습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 수리 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 부산진역 인근에 위치하며, 준공된 지 6년(2018년)이 채 되지 않은 신축급 다세대주택입니다. 제2종일반주거지역 내에 있어 주거 안정성이 높고, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명료합니다. 다만, 내부 확인 및 임대차 관계 미상은 잔금을 치른 후 해결해야 할 숙제입니다.

7.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 가치가 높고 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

역세권 입지: 부산진역 도보 이용 가능으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

도심 편의성: 동구청 및 도심 상권 인접으로 생활 인프라가 풍부하여 실거주 만족도가 높습니다.

7.3. 추천 전략

실거주보다는 소액 임대 투자 목적으로 접근하는 것이 유리하며, 권리 분석의 특이사항이 없는 임의경매 물건인 만큼, 명도 리스크를 감안한 입찰가 산정이 중요합니다. 인근 시세를 철저히 조사하고, 명도 비용을 보수적으로 책정하여 안전마진을 확보하시기 바랍니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계