나이스옥션 법원경매 부산 2023타경60232 [24] 부산광역시 금정구 남산동 93-1 1층157호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2023.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 현칭"남산시장" 1층 105호 외 29개호로서, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건 건물내 1층 105호 외 29개호로서,
외벽 : 징크판넬치장,치장석재 붙임 및 강화유라 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

음식점,식료품 등 판매시설로 이용중이나, 일부(5,6,11-13,22-30)는 공실상태임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 삼각형의 토지로서, 서측도로와는 1층이 등고하나, 동측도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 폭의 도로와, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와, 북동측으로 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상로서, 건출물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시 등이 되어 있어 각 호별 위치의 확인이 가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경60232 (24)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 93-1 지하1층 157호

건물명: 남산시장

구분: 구분건물

용도: 판매시설

건축년도: 2016년 7월 22일 사용승인

총 층수: 지하 2층, 지상 5층

본건 층수: 지하 1층

구분건물 호수: B157호

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

토지 지분: 4.99㎡ (약 1.51평)

건물 면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 66,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 남OOOOOO

1.4. 특이사항

중복사건

현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈 상가로서, 건물 현황도상 호별 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계 표시 등이 되어 있어 위치 확인이 가능한 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 현칭 "남산시장" 빌딩 내에 있음.

주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

건축물대장상 본건은 지하 1층 157호이나, 감정평가서상에는 1층 105호 외 29개호로 언급될 수 있으며, 이는 건물 전체의 일반적인 호수 표기일 가능성이 있음.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물은 서측 약 15미터 폭의 도로, 남측 약 10미터 폭의 도로, 북동측 약 20미터 폭의 도로와 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 매각으로 인해 소유권을 제외한 근저당, 압류, 가압류 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권개요 등 별도 명시된 내용은 없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상으로 확인됨.

* 임대차 관계가 미상인 경우, 인수되는 임차인이 있거나 유치권 등 특이사항이 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건(지하 1층 157호)은 음식점, 식료품 등 판매시설로 이용 중이나, 건물 전체적으로 일부(5,6,11-13,22-30호)는 공실 상태로 파악됨.

4.2. 주변 상권 특징

"남산시장"이라는 명칭을 통해 지역 내 상권이 형성되어 있음을 알 수 있음. 주상복합 아파트 및 근린생활시설을 배후 수요로 하는 일반적인 상가 지역에 해당함. 지하 1층의 판매시설로서, 유동인구 및 접근성을 고려한 업종 선택이 중요할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 공공시설: 남산동행정복지센터가 인근에 위치함.

* 교통시설: 도시철도 1호선 범어사역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 상업시설: 남산시장 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역을 조사한 결과, 통상적인 상업 및 주거지역으로 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 이는 여러 경매 사건이 동일 물건에 대해 진행 중이거나 관련되어 있음을 의미할 수 있음. 추가적인 조사 및 확인이 필요함.

6.2. 공실 위험

건물 내 일부 호수가 공실 상태로 파악되어, 공실 위험 및 공실로 인한 임대 수익률 하락 가능성을 고려해야 함.

6.3. 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 추후 임차인과의 관계 설정 및 명도 관련 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요함.

6.4. 지하층 상가 활용

본건은 지하 1층 상가로, 지상층 상가 대비 유동인구 확보 및 업종 선택에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 위치한 지하 1층 판매시설로, 교통 접근성이 양호하고 지역 상권을 갖춘 "남산시장" 빌딩 내에 소재합니다. 감정가는 6천6백만원으로, 면적 대비 비교적 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 일부 공실 및 임대차 관계 미상 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 지하 1층 상가라는 점과 중복사건이라는 점 또한 추가적인 현장 조사와 분석이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 6천6백만원의 감정가는 해당 면적 대비 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

* 양호한 교통 및 입지: 부산 지하철 1호선 범어사역 인근으로 대중교통이 편리하며, 남산동 지역 상권 내에 위치합니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 인수할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 향후 상권 변화 가능성: 주변 지역의 개발이나 상권 활성화 시 수혜를 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 66,000,000원을 기준으로, 권리관계가 명확하고 소멸되지 않는 권리가 없는 점을 고려하되, 일부 공실 및 임대차 관계 미상이라는 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권 시세 파악, 공실률 및 예상 임대 수익률 분석, 그리고 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

단, 제시된 정보를 바탕으로 추정 시, 최소 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 철저한 사전 조사와 함께 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.