나이스옥션 법원경매 부산 2023타경60232 [18] 부산광역시 금정구 남산동 93-1 1층147호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2023.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 현칭"남산시장" 1층 105호 외 29개호로서, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건 건물내 1층 105호 외 29개호로서,
외벽 : 징크판넬치장,치장석재 붙임 및 강화유라 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

음식점,식료품 등 판매시설로 이용중이나, 일부(5,6,11-13,22-30)는 공실상태임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 삼각형의 토지로서, 서측도로와는 1층이 등고하나, 동측도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 폭의 도로와, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와, 북동측으로 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상로서, 건출물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시 등이 되어 있어 각 호별 위치의 확인이 가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 소재지: 부산광역시 금정구 남산동 93-1, 현칭 '남산시장' 빌딩 1층 147호 (신주소: 부산광역시 금정구 금강로 700)

* 주위 환경: 본건은 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 주상지대입니다. 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 도시철도 1호선 범어사역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 6필지의 삼각형 토지로, 서측 도로와는 1층이 등고하고 동측 도로와는 지하 1층이 등고한 경사지를 이루고 있습니다. 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 서측 약 15미터 폭의 도로, 남측 약 10미터 폭의 도로, 북동측 약 20미터 폭의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 제공된 정보 상 특별한 사항 없습니다.

* 건물 구조: 철골철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층, 지상 5층 건물 내 1층 105호 외 29개호로 구성되어 있습니다. (본건은 147호)

* 건물 상세 정보:

* 총 연면적: 5,119.095㎡ (약 1,548.5평)

* 건축 면적: 1,083.3㎡ (약 327.6평)

* 건폐율: 56.47%

* 용적률: 198.94%

* 사용 승인일: 2016년 7월 22일

* 물건별 면적:

* 토지 면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

* 건물 면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

* 매각 대상: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 감정가: 98,000,000원

3. 권리분석

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경60232 (18)

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 남OOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입/사업일자: 2022년 3월 25일

* 확정일자: 2022년 3월 25일

* 배당신고일자: 2024년 11월 22일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 '남산시장' 빌딩 내 상가로, 주변에 남산동행정복지센터, 주상복합 아파트, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 현재 음식점, 식료품 등 판매시설로 이용 중이나, 일부(5,6,11-13,22-30호) 공실 상태입니다.

* 통칭 오픈상가 형태로, 호별 경계 표시가 명확하여 위치 확인이 용이합니다.

* 지역 특성상 주거 및 유동인구를 기반으로 한 소비 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 남산동행정복지센터가 인근에 있으며, 각종 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교통망: 버스 정류장이 가깝고, 지하철 1호선 범어사역을 이용할 수 있어 부산 시내 접근성이 좋습니다.

* 교육 시설: 인근 지역에 학교가 분포하고 있습니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 분석을 통해 파악된 혐오시설은 없습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 존재할 수 있어, 사건 간의 경합 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공실 가능성: 현재 일부 호실에 공실이 발생하고 있어, 임차인 모집 및 공실 리스크 관리가 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있어, 권리관계 외 추가적인 임대차 조사 및 협의가 필요할 수 있습니다. (현 임차인 신미령 씨는 대항력 없음)

* 건물 관리: 상가 건물의 경우 공동 관리비, 시설 유지보수 등에 대한 고려가 필요하며, 기계식 주차 설비의 유지보수 비용도 확인해야 합니다.

* 물리적 상태: 오픈상가 특성상 내부 시설의 노후화 정도 및 수리 필요 여부에 대한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 남산동의 핵심 상업지역에 위치한 '남산시장' 빌딩 내 소형 상가입니다. 행정복지센터와 주거/업무 시설이 밀집한 지역 특성상 안정적인 잠재 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 교통 여건 또한 우수하여 접근성이 뛰어납니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 중복 사건의 존재, 일부 공실 발생, 임대차 관계의 불확실성 등은 투자 결정 전 반드시 심층적으로 검토해야 할 부분입니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 소형 면적으로 투자 진입이 용이하며, 향후 상권 활성화 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 남산동 행정복지센터 인근, 주거 및 업무 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 교통: 시내버스 정류장, 지하철 1호선 범어사역 인접으로 우수한 교통망.

* 규모: 15.50㎡(약 4.69평)의 소형 면적으로 소액 투자에 유리.

* 건물: 철골철근콘크리트 구조로 내구성이 양호한 현대식 건물.

* 권리: 인수할 권리가 없어 권리 분석이 명확함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 98,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 임대 현황 및 공실률

* 향후 예상 임대 수익률

* 동일 지역 내 유사 상가의 시세

* 부동산 시장 동향 및 금정구 지역의 미래 가치

인수 보증금이 없는 만큼, 상기 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 수준에서 시장 조사를 거쳐 경쟁 정도를 파악한 후, 수익성 분석을 토대로 최적의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.