나이스옥션 법원경매 부산 2023타경60232 [3] 부산광역시 금정구 남산동 93-1 1층118호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2023.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 현칭"남산시장" 1층 105호 외 29개호로서, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건 건물내 1층 105호 외 29개호로서,
외벽 : 징크판넬치장,치장석재 붙임 및 강화유라 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

음식점,식료품 등 판매시설로 이용중이나, 일부(5,6,11-13,22-30)는 공실상태임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 삼각형의 토지로서, 서측도로와는 1층이 등고하나, 동측도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 폭의 도로와, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와, 북동측으로 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상로서, 건출물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시 등이 되어 있어 각 호별 위치의 확인이 가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경60232 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남산시장관리단 (남OOOOOO)

감정가: 76,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 93-1, 1층 118호

용도: 판매시설 (상가)

토지면적: 5.69㎡ (약 1.72평)

토지지분: 5.691㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

건물지분: 10.0783㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보, 현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상가로서, 건물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계 표시 등이 되어 있어 각 호별 위치 확인이 가능합니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상5층 건물 중 1층 118호

외벽: 징크판넬 치장, 치장석재 붙임 및 강화유리 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창 등

토지 형상 및 이용상태: 6필 일단의 삼각형 토지로서, 서측 도로와는 1층이 등고하나, 동측 도로와는 지하 1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로 상태: 서측 약 15미터 폭 도로, 남측 약 10미터 폭 도로, 북동측 약 20미터 폭 도로와 접합니다.

공부와의 차이: 없음

토지이용계획 및 제한상태: 해당 사항 없음

1.4. 건물 상세 정보 (JSON 데이터 기반)

건축물대장 상 건물 정보:

총 층수: 지하 2층, 지상 5층

주요구조: 철골철근콘크리트구조

주요용도: 판매시설

총 동 총 면적: 5119.095㎡

건축물 사용승인일: 2016년 07월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 대구은행 근저당(2020.12.28 접수, 을6) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정해숙

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-07-05

* 확정일자: 2023-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

* 총 채권액: 약 2,376,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 주요 권리 내역:

* 압류 (금정구청, 2023.02.17 접수)

* 강제경매 (채권자: 남산시장관리단, 2023.10.17 접수, 2023타경60232)

* 임의경매 (채권자: 대구은행, 2023.12.06 접수, 2023타경63552)

* 말소기준권리: 을6 근저당 (대구은행, 2020.12.28 접수)

* 기타 다수의 근저당 및 질권 설정이 존재하나 모두 말소기준권리 이하로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건은 현칭 '남산시장' 빌딩 내 1층에 위치한 구분상가(오픈상가)입니다. 건물 현황도상 호별로 치수가 명확히 표시되어 있으며, 각 호별 위치 확인이 용이한 상태입니다.

4.2. 이용 상태

음식점, 식료품 등 판매시설로 이용 중이나, 일부(5,6,11-13,22-30호)는 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 본건 118호의 실제 이용 상태는 별도 확인이 필요합니다.

4.3. 주변 상권

주상지대로서 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집하여 배후수요 및 유동인구를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업시설 이용이 편리하며, 남산동행정복지센터가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통시설

도시철도 1호선 범어사역이 근거리에 있고, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 등 교통이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

혐오시설이나 기피시설 등 부정적인 요소는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 협소한 면적

건물 면적이 10.08㎡(약 3평)으로 매우 협소하여 활용 가능한 업종이 제한적일 수 있습니다.

6.2. 공실 가능성

일부 호실 공실이 존재하는 것으로 보아, 상가 전체의 공실 리스크를 고려해야 합니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이나 공동담보 물건이 존재할 수 있으므로, 관련 절차 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 노후화 및 관리 상태

2016년 준공된 건물로서, 향후 건물 관리 상태에 따라 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 위치한 '남산시장' 내 1층 판매시설(상가)입니다. 2023타경60232 사건으로 진행되는 강제경매 물건으로, 채권자는 남산시장관리단입니다. 총 2,376,000,000원에 달하는 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 대구은행 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이므로 낙찰자는 권리상 하자 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다. 임차인 정해숙 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 건물은 철골철근콘크리트 구조로, 2016년 사용승인되었습니다. 총 5층 건물 내 1층에 위치하며, 건물 면적은 10.08㎡(약 3평)으로 소형입니다. 주변은 상업 및 주거지역으로 형성되어 있으며, 범어사역 등 대중교통 이용이 편리합니다. 일부 공실이 존재하며, 면적이 매우 협소하다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 7,600만원으로 비교적 적은 자본으로 상가 투자가 가능합니다.

* 역세권 상권: 도시철도 1호선 범어사역이 근거리에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 배후 수요: 인근 주상복합 아파트 및 근린생활시설 등의 배후 수요가 존재합니다.

* 구분된 호실: 각 호실별 경계가 명확하여 소규모 점포로 활용하기 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 소형 상가로, 현재 감정가는 76,000,000원입니다. 본 물건의 경우 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 낙찰가 범위: 감정가의 70% ~ 90% 수준 (53,200,000원 ~ 68,400,000원)

상기 예상가는 현재 시점을 기준으로 하며, 실제 입찰 시에는 유찰 횟수, 경쟁률, 당시 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있으므로, 철저한 현장 조사를 통한 재평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.