나이스옥션 법원경매 부산 2023타경60232 [2] 부산광역시 금정구 남산동 93-1 1층117호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2023.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 현칭"남산시장" 1층 105호 외 29개호로서, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건 건물내 1층 105호 외 29개호로서,
외벽 : 징크판넬치장,치장석재 붙임 및 강화유라 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

음식점,식료품 등 판매시설로 이용중이나, 일부(5,6,11-13,22-30)는 공실상태임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 삼각형의 토지로서, 서측도로와는 1층이 등고하나, 동측도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 폭의 도로와, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와, 북동측으로 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상로서, 건출물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시 등이 되어 있어 각 호별 위치의 확인이 가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경60232 (2)

* 소재지: 부산광역시 금정구 금강로 700 (남산동) (구 주소: 부산광역시 금정구 남산동 93-1, 1층 117호)

* 용도: 판매시설

* 감정가: 82,000,000원

* 토지 면적: 5.69㎡ (약 1.72평)

* 건물 면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 남산시장관리단 (추정)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보 물건

* 건축물 정보: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층/지상 5층 건물 내 1층 117호. 사용승인일 2016년 07월 22일.

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 물건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하며, 남산동행정복지센터의 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 주상복합 아파트, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재된 주상지대를 형성하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 지하철 1호선 범어사역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용: 6필지의 삼각형 형태 토지로, 서측 도로와는 1층이 등고하나 동측 도로와는 지하 1층이 등고한 동향 경사지 위에 위치하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 1. 주변 시설

2. 주변 시설

* 편의 시설: 남산동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통 시설: 시내버스 및 지하철 1호선 범어사역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오 시설: 일반적인 지도 검색 및 주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2020년 12월 28일자 대구은행 근저당권 (채권액 876,000,000원)이 말소 기준 권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 선순위 권리 외에는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채무액: 등기부상 기재된 총 채권액은 약 2,376,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

* 임차인 현황: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 시사하므로, 보증금 및 차임 미상에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 현재 이용 상태: 본 물건은 음식점, 식료품 등 판매시설로 현재 이용 중입니다.

* 공실 현황: 일부 구분 점포(5, 6, 11-13, 22-30호)는 공실 상태로 파악됩니다.

* 건물 특징: '남산시장' 빌딩 내 위치하며, 구분 건물은 통칭 오픈상으로 건축물 현황도상 호별 위치 확인이 가능한 상태입니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 주변 환경: 주상복합 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물들이 밀집된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 대중교통: 인근 버스 정류장 및 지하철 1호선 범어사역을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 기타: 남산동행정복지센터가 인근에 위치하여 공공 서비스 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 임대차 관계의 불확실성: 임차인 현황 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계가 미상으로 남아 있어 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

* 과도한 채무 총액: 감정가(82,000,000원) 대비 등기부상 총 채권액(약 2,376,000,000원)이 매우 높아, 낙찰 후에도 예상치 못한 추가적인 채무 관계가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 일부 공실 발생: 상가 일부 호실이 공실 상태임을 감안할 때, 해당 건물의 전반적인 임대 시장 상황 및 공실률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 복합 권리 관계: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 복잡성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본 물건은 부산 금정구 남산동의 주상복합 지역에 위치한 판매시설로서, 주변의 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. '남산시장'이라는 명칭에서 알 수 있듯, 일정 수준의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 그러나 등기부상 채무 총액이 매우 높은 점, 임대차 관계가 불분명하여 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 있는 점, 일부 공실이 발생하고 있다는 점 등은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 권리 관계가 복잡한 중복사건 및 공동담보 물건이므로, 법률적, 실무적 검토를 더욱 철저히 해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 역세권(범어사역 근접) 상가로서의 잠재력 보유.

* 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 수요 기대 가능.

* '남산시장'이라는 명칭으로 인한 기존 상권 인지도 활용 가능성.

* 건물 자체의 구조(철골철근콘크리트) 및 설비(엘리베이터, 기계식 주차 등)가 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

* 현재 제시된 감정가(82,000,000원)는 등기부상 채무 총액 및 공실 현황, 임대차 불확실성 등의 리스크를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

* 따라서, 정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 주변 유사 상가의 실거래가, 현재 임대 현황, 향후 시장 전망 등 추가적인 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 본 보고서 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 면밀한 가치 평가 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.