나이스옥션 법원경매 부산 2023타경60232 [10] 부산광역시 금정구 남산동 93-1 1층138호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2023.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 현칭"남산시장" 1층 105호 외 29개호로서, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건 건물내 1층 105호 외 29개호로서,
외벽 : 징크판넬치장,치장석재 붙임 및 강화유라 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

음식점,식료품 등 판매시설로 이용중이나, 일부(5,6,11-13,22-30)는 공실상태임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 삼각형의 토지로서, 서측도로와는 1층이 등고하나, 동측도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 폭의 도로와, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와, 북동측으로 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상로서, 건출물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시 등이 되어 있어 각 호별 위치의 확인이 가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경60232 (10)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 93-1, 1층 138호 (※ 건축물대장상 'B138'호, 지하 1층으로 확인됨. 제공된 정보와 상이할 수 있어 현장 확인 필수)

용도: 판매시설

감정가: 73,000,000원

토지면적: 5.24㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.241㎡ (약 1.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 9.28㎡ (약 2.80평)

건물지분: 9.28㎡ (약 2.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남산시장관리단

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 현칭 "남산시장" 건물 내에 소재합니다. (※ 건축물대장상 'B138'호, 지하 1층으로 확인되어, 제공된 '1층 138호' 정보와 상이할 수 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.)

주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에는 도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

서측 약 15미터 폭의 도로, 남측 약 10미터 폭의 도로, 북동측 약 20미터 폭의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을6. 대구은행 근저당권 (2020년 12월 28일 접수, 채권금액 876,000,000원)입니다.

본 건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 질권, 강제경매, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부요약:

* 갑14. 남산시장관리단 강제경매 (2023년 10월 17일 접수) - 매각으로 소멸 예상

* 을6. 대구은행 근저당권 (2020년 12월 28일 접수, 876,000,000원) - 말소기준권리

* 을7, 을7-1, 을7-2, 을7-3, 을7-4, 을7-5: 다수의 근저당권 및 질권 설정 (차동섭, 이유자, 송동준, 김영순, 이주용, 김안자, 권경배, 박경원, 남슬아, 문해석, 박문자 등) - 말소 예정

* 갑3. 새벽시장주식회사 소유권이전(신탁등기말소) (2016년 10월 18일 접수)

* 갑12. 주식회사성진산업개발 소유권이전 (2020년 12월 28일 접수)

* 갑15. 대구은행 임의경매 (2023년 12월 06일 접수) - 매각으로 소멸 예상

채권총액:

등기부채권 총액은 2,376,000,000원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상이며, 권리분석상 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만, 임대차 관계가 미상이라 하더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물 현황:

본 건은 현칭 "남산시장" 빌딩 내 1층 138호(※ 건축물대장상 'B138'호, 지하 1층 가능성 있음)입니다.

건축물 현황도상 호별 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계 표시가 되어 있어 위치 확인이 가능한 상태입니다.

건물은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층, 지상 5층 건물이며, 건물 내 총 190개 호실이 있습니다.

이용 상태:

음식점, 식료품 등 판매시설로 이용 중입니다.

다만, 일부 호실(5, 6, 11-13, 22-30호)은 공실 상태입니다.

주변 환경:

주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통:

도시철도 1호선 범어사역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다.

편의시설:

본 건이 위치한 "남산시장" 내에는 다양한 판매 및 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, "남산동행정복지센터"가 인근에 위치하여 관련 행정 업무 이용이 편리합니다.

주변 시설:

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보:

본 건은 중복사건이며 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 서류를 통해 정확한 관계 파악이 필요합니다.

공실 위험:

건물 내 일부 호실이 공실 상태로, 전체 건물의 공실률 및 공실로 인한 관리상의 이슈를 고려해야 합니다.

임대차 관계 미상:

명시된 임차인 인수 보증금이 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 내포하므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

집합건물의 특성:

구분건물이지만 토지/건물 일괄 매각 대상이므로, 토지 지분 비율과 건물 지분 비율을 정확히 이해하고 가치를 평가해야 합니다.

1.6. 종합 의견

부산 금정구 남산동 소재 "남산시장" 건물 내 1층 상가(138호) 경매 물건입니다.

주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조의 다층 상가 건물로, 다양한 판매 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있으며, 임대차 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요한 리스크 요인입니다.

건물 내 일부 공실이 존재하나, 상권 내에서의 일반적인 상가 거래 사례 및 수익성을 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

부산 금정구의 주요 상권 내 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

도시철도 1호선 범어사역과 인접한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

"남산시장"이라는 상가 건물 내 고정된 수요층 확보가 가능합니다.

중복사건, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계를 정리함으로써 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 감정가 73,000,000원의 적정성 검토

* 인근 유사 상가 거래 사례 분석

* 본 건의 예상 임대수익률 산출

* 건물 노후도 및 관리 상태 조사

* 향후 개발 가능성 및 상권 전망 분석

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계 미상임을 고려하여 현장 확인 후 보증금 및 차임 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

상기 분석 결과에 따라 신중한 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.