나이스옥션 법원경매 부산 2023타경60232 [9] 부산광역시 금정구 남산동 93-1 1층135호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2023.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 현칭"남산시장" 1층 105호 외 29개호로서, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건 건물내 1층 105호 외 29개호로서,
외벽 : 징크판넬치장,치장석재 붙임 및 강화유라 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

음식점,식료품 등 판매시설로 이용중이나, 일부(5,6,11-13,22-30)는 공실상태임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 삼각형의 토지로서, 서측도로와는 1층이 등고하나, 동측도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 폭의 도로와, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와, 북동측으로 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상로서, 건출물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시 등이 되어 있어 각 호별 위치의 확인이 가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경60232 (9)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 93-1 지하 1층 135호 (전용면적 9.57㎡ / 2.9평)

건물 용도: 판매시설

감정가: 76,000,000원

토지 면적: 5.40㎡ / 1.63평 (토지 지분)

건물 면적: 9.57㎡ / 2.9평 (전용 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 남OOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상으로서, 건물 현황도상 호별 치수 표시 및 경계 표시 등으로 각 호별 위치 확인 가능. (제공된 건축물대장 정보에 따르면 본건은 지하 1층 135호로 확인됨.)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 금정구 남산동 93-1, '남산동행정복지센터' 남서측 인근에 위치한 현칭 '남산시장' 지하 1층 135호.

* 주변 환경: 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대이며, 주변 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 도로: 서측 약 15미터 폭의 도로, 남측 약 10미터 폭의 도로, 북동측 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

* 토지: 6필 일단의 삼각형 토지로서, 서측 도로와는 1층이 등고하나, 동측 도로와는 지하 1층이 등고한 동향 경사지이며, 상업용 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 (대구은행 근저당, 접수일자 2020-12-28, 채권액 876,000,000원). 본건 경매 개시 결정(2023타경60232) 이전 등기된 권리 중 가장 먼저 접수된 근저당권임.

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없음. (물건명세서상 인수되지 않는 권리사항 없음)

* 임차인 현황:

* 신유미: 보증금 5,000,000원, 차임 60,000원. 확정일자 2022-03-11, 배당신고일자 2024-11-22. 대항력 없음.

* 등기부 요약:

* 총 채권액 합계(등기부 기재 기준): 2,376,000,000원.

* 본건 경매 신청 채권자: 남산시장관리단 (강제경매, 갑14, 2023-10-17, 55,812,584원).

* 중복 경매 신청 채권자: 대구은행 (임의경매, 갑15, 2023-12-06, 2023타경63552).

1.3. 상권분석

* 주변 입지: '남산동행정복지센터' 인근에 위치하며, '남산시장' 내에 있어 지역 주민 및 인근 상가 이용객을 대상으로 하는 업종에 유리함.

* 건물 현황: 철골철근콘크리트구조 지하2층 지상5층 건물 내 상가로, 음식점, 식료품 등 판매시설로 이용 중이나, 일부(5,6,11-13,22-30호)는 공실 상태임. 본건 135호의 정확한 이용 상태는 현장 확인 필요.

* 시장 특성: 지하 1층 상가의 경우, 각 호수 표시 및 경계 표시가 명확하여 위치 확인이 용이하며, 오픈형 상가로서 개방감이 좋음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 양호함.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접해 있고, 도시철도 1호선 범어사역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 이용 중인 일부 상가의 공실이 확인되어 건물 전체의 활성화 수준은 점검이 필요함.

* 임대차 관계: 명확히 확인되지 않은 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요함. (단, 신유미 임차인은 대항력 없음.)

* 중복 및 공동담보: 다수의 채권으로 인한 중복 및 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 경매 절차 및 최종 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동에 위치한 '남산시장' 내 지하 1층 판매시설 구분건물입니다.

주변에 주상복합, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권 형성 가능성은 양호한 편이며, 대중교통 이용도 편리합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰 후 등기 부담은 없습니다.

다만, 일부 공실이 있다는 점과 건물 전체의 채권 총액이 높다는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

지하 1층 상가로서의 입지적 장점과 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하 1층 상가로서 높은 접근성과 가시성.

* 주변 배후 수요(아파트, 상가 등) 풍부.

* 2016년 준공으로 건물 상태 양호.

* 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 임차인 신유미는 대항력 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율, 주변 시세, 물건의 개별적 가치, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

추가적인 현장 방문을 통한 임대 시세 확인 및 주변 실거래가 조사를 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 수준 또는 그 이하에서 잠재적 가치를 고려한 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.