나이스옥션 법원경매 부산 2023타경60232 [1] 부산광역시 금정구 남산동 93-1 1층105호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2023.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 현칭"남산시장" 1층 105호 외 29개호로서, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건 건물내 1층 105호 외 29개호로서,
외벽 : 징크판넬치장,치장석재 붙임 및 강화유라 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

음식점,식료품 등 판매시설로 이용중이나, 일부(5,6,11-13,22-30)는 공실상태임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 삼각형의 토지로서, 서측도로와는 1층이 등고하나, 동측도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 폭의 도로와, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와, 북동측으로 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상로서, 건출물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시 등이 되어 있어 각 호별 위치의 확인이 가능한 상태임.

AI 물건분석

2. 입지조건

위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대입니다.

건물은 현칭 '남산시장'으로 통칭됩니다.

교통상황

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

근거리에 부산 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 28일 접수된 대구은행 근저당 (을6, 채권최고액 876,000,000원)입니다.

소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 후순위인 을7, 을7-1 (채권 질권), 을7-2, 을7-3, 을7-4, 을7-5, 갑14 (강제경매), 갑15 (임의경매) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액

등기부상 확인되는 총 채권액은 2,376,000,000원입니다.

임차인 현황

임차인: 이영애

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-03-30

배당신고일자: 2024-11-22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 위 임차인 정보가 확인되었습니다.

4. 건물 및 토지 정보

건물 구조 및 상태

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 5층 건물 내 1층 105호 (JSON 정보 상으로는 지하 1층 B105호)입니다.

외벽은 징크판넬, 치장석재, 강화유리로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감입니다.

창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

이용상태

음식점, 식료품 등 판매시설로 이용 중이나, 일부 (5,6,11-13,22-30호)는 공실 상태입니다.

토지 현황

6필 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

서측 도로와는 1층이 등고하고, 동측 도로와는 지하 1층이 등고한 경사지입니다.

인접 도로

서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

건축물대장 요약

대지면적: 1918.3㎡ (약 580.30평)

건축면적: 1083.3㎡ (약 327.66평)

연면적: 5119.095㎡ (약 1548.87평)

건폐율: 56.47%

용적률: 198.94%

총 호수: 190호

5. 상권 및 생활정보

상권 현황

본건은 주상복합 및 상가 밀집 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

인근에 남산동행정복지센터 등 공공기관이 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 기대됩니다.

'남산시장' 내 상가로서 기존 상권의 이점을 활용할 수 있습니다.

생활 편의시설

주변 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식음료 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통망이 잘 갖추어져 있어 시내 접근성 또한 양호합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

복잡한 권리 관계

중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 경매 절차상의 이슈 발생 가능성이 있습니다.

높은 채권 총액

2,376,000,000원에 달하는 채권 총액은 물건의 현재 가치 대비 부담이 될 수 있으며, 높은 낙찰가율 또는 유찰의 원인이 될 수 있습니다.

건물 내 일부 공실

상가 전체의 공실은 상권 침체 또는 과잉 공급 가능성을 시사하며, 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

정보 불일치 가능성

제공된 JSON 정보에서 본건 호수가 지하 1층 B105호로 기재되어 있으나, 사건 정보상으로는 1층 105호로 표기되어 있어 현장 방문을 통한 정확한 위치 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동에 위치한 '남산시장' 내 소형 상가 경매 물건으로, 입지 및 교통 조건은 양호합니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 높은 채권 총액, 일부 공실, 그리고 JSON 정보와 실제 주소 간의 불일치 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

안정적인 상권에 위치하나, 상가 전체의 공급량과 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통망 (버스, 지하철 범어사역 인접).

* 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 배후 수요 기대.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확.

* '남산시장'이라는 상권 브랜드 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없어 권리상의 부담은 적으나, 높은 채권 총액과 일부 공실 등 여러 요소를 고려해야 합니다.

감정가 84,000,000원을 기준으로, 시장 시세, 주변 낙찰가율, 건물 공실률 및 향후 임대 수익성 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.