나이스옥션 법원경매 부산 2023타경60232 [6] 부산광역시 금정구 남산동 93-1 1층121호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2023.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 현칭"남산시장" 1층 105호 외 29개호로서, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건 건물내 1층 105호 외 29개호로서,
외벽 : 징크판넬치장,치장석재 붙임 및 강화유라 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

음식점,식료품 등 판매시설로 이용중이나, 일부(5,6,11-13,22-30)는 공실상태임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 삼각형의 토지로서, 서측도로와는 1층이 등고하나, 동측도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 폭의 도로와, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와, 북동측으로 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 '남산시장' 빌딩. 본건 구분건물은 통칭 오픈상로서, 건출물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시 등이 되어 있어 각 호별 위치의 확인이 가능한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경60232 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 93-1 1층121호

용도: 판매시설

감정가: 67,000,000원

건물명칭: 현칭 '남산시장' 빌딩

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.02㎡ (약 1.52평)

토지지분: 5.017㎡ (약 1.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 8.88㎡ (약 2.69평)

건물지분: 8.8847㎡ (약 2.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보

1.5. 건물 상태

본건 구분건물은 통칭 오픈상으로서, 건축물 현황도상 호별로 치수가 표시되어 있으며, 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시 등이 되어 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대임.

2.2. 건물 구조 및 외관

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물 내 위치.

외벽: 징크판넬치장, 치장석재 붙임 및 강화유리 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창 등

2.3. 이용 상태

음식점, 식료품 등 판매시설로 이용 중. 일부(5,6,11-13,22-30)는 공실 상태임.

2.4. 설비 내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

2.5. 토지 이용 및 도로 상태

6필 일단의 삼각형 토지로, 서측 및 북동측으로 도로와 접함. 서측 도로와는 1층이 등고, 동측 도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

서측: 약 15미터 폭 도로

남측: 약 10미터 폭 도로

북동측: 약 20미터 폭 도로

2.6. 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020-12-28 대구은행 근저당권 (876,000,000원)

이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 소유권 이전: 새벽시장주식회사 (2016-10-18), 주식회사성진산업개발 (2020-12-28)

* 근저당권: 대구은행 (2020-12-28, 876,000,000원), 차동섭 (2021-12-22, 1,500,000,000원) 등 다수

* 질권설정: 이유자, 송동준, 김영순, 이주용, 김안자, 권경배, 박경원, 남슬아, 문해석 (2건), 박문자 등 다수

* 강제경매: 남산시장관리단 (2023-10-17, 55,812,584원)

* 임의경매: 대구은행 (2023-12-06)

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액: 2,376,000,000원 (매각으로 소멸 예정)

3.3. 인수/소멸 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 등은 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계 미상이며, 일부 공실 상태임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 인수 보증금이 없더라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 금정구 남산동 일대는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 상업 활동이 가능한 지역임. 현칭 '남산시장' 빌딩 내 판매시설로, 지역 주민을 대상으로 한 식료품 판매점이나 음식점 등의 업종이 적합할 것으로 보임.

4.2. 주변 시설

* 행정복지센터, 주상복합 아파트, 업무시설, 각종 근린생활시설 등

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 교통망

* 인근 시내버스 정류장 이용 가능

* 도시철도 1호선 범어사역 근거리 위치 (대중교통 편리)

* 차량 접근성 양호

5.2. 편의시설

남산동행정복지센터가 인근에 위치하며, 상권 내 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리 관계

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.2. 높은 채권 총액 대비 낮은 감정가

총 등록된 채권액이 약 23억 7천만원에 달하는 반면, 본건의 감정가는 6천7백만원으로 매우 낮은 편임. 이는 시세와의 괴리, 또는 법적/물리적 하자에 대한 고려가 반영된 것으로 추정되며, 정확한 시세 조사를 통한 입찰가 산정이 필수적임.

6.3. 미확인 임대차 관계

인수 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인임. 공실이 아닌 점포의 경우, 명도 협상이 필요할 수 있으며, 예상치 못한 명도 비용이 발생할 가능성이 있음.

6.4. 건물 노후화 및 관리 상태

준공된 지 시간이 경과한 건물로, 건물 노후화 및 관리 상태에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 남산동, 남산동행정복지센터 인근에 위치한 '남산시장' 내 판매시설입니다. 해당 건물은 지하 2층, 지상 5층 규모의 철골철근콘크리트 구조로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 서측, 남측, 북동측으로 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

그러나 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 권리 관계가 복잡하며, 총 등록 채권액 대비 현저히 낮은 감정가가 책정되어 있어 시세 조사가 면밀히 이루어져야 합니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 리스크를 내포하고 있습니다. 일부 공실이 존재하지만, 판매시설로 이용 중인 점포들이 있어 임대차 현황 파악 및 명도 협상이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 접근성

도시철도 1호선 범어사역 인근 및 버스 정류장 접근 용이. 상업 및 주거 밀집 지역 내 위치.

8.2. 상업 시설로서의 잠재력

안정적인 배후 수요를 갖춘 상권 내 판매 시설로, 지역 주민 대상 상권 형성에 유리.

8.3. 낮은 감정가

현저히 낮은 감정가는 시장 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있으나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 리스크 파악이 선행되어야 함.

8.4. 건물 구조 및 용도

판매시설로서의 기본적인 구조와 설비를 갖추고 있으며, 다양한 업종의 영업이 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 67,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외됩니다.

* 잠재적 리스크(권리 관계 복잡성, 미확인 임대차, 낮은 감정가 대비 높은 총 채권액 등)를 충분히 반영해야 합니다.

* 철저한 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 시세, 향후 상권 전망 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

최종적인 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.