나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경3685 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 기세리 849 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경3685 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 기세리 849 답 경매

• 사건번호: 2024타경3685
• 주소: 대구광역시 달성군 옥포읍 기세리 849
• 감정가: 209,040,000원
• 최저가: 102,429,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

대구서부지원 경매1계 2024타경3685 | 소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 기세리 849 | 감정가: 209,040,000원 | 최저가: 102,429,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경3685 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 기세리 849 (기세교차로 동측 인근)

용도: 답 (공부상 답, 현황 전)

매각대상: 토지매각 (토지 지분율 78000, 건물 없음)

토지면적: 780.00㎡ (약 235.95평)

감정가: 209,040,000원

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 핵심 투자 포인트

우수한 자연환경: 옥연지 송해공원 인근에 위치하여 관광 및 레저 수요에 따른 잠재적인 개발 기대감을 가질 수 있습니다.

저렴한 농지 투자: 자연녹지지역 내 농지로서 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

필수 확인 사항: 매각조건상 **농지취득자격증명 제출**이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 기세리, "기세교차로" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 농가주택, 근린시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

특히, 인근에는 대구의 대표적인 힐링 명소이자 관광 자원인 **옥연지 송해공원**이 위치하고 있어 지역 환경이 고즈넉한 농촌에서 관광객의 유입이 많은 지역으로 변화하고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 토지 및 인근까지 농기계 진입이 가능하여 농사 활동에는 큰 문제가 없습니다.

대구 도심과 달성군 남부권을 잇는 테크노폴리스로가 지나고, 대구도시철도 1호선 설화명곡역이 시내버스로 몇 코스 거리에 있어 차량을 이용한 광역 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 부정형의 형태를 가지고 있으며, 인접지와 대체로 평탄한 지세입니다.

공부상 용도는 '답'(논)이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 낙찰자는 현황에 맞게 농지 이용 계획을 세워야 합니다.

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 북동측으로 폭 약 2-3m 내외의 관습도로와 접하고 있어 사실상의 진출입은 가능해 보입니다. (현장 확인 필수)

3. 권리 분석 및 법적 제한 사항

3.1. 매각 물건 권리 관계

본건은 토지매각 물건으로 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

소유자와 채무자가 동일한 석OO이며, 채권자는 성OOOOOOO인 부동산임의경매 사건입니다.

제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

*권리 관계의 복잡성은 낮은 것으로 판단되나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 등기부등본상의 추가적인 인수 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 토지 이용계획 및 공법상 제한

용도지역: **자연녹지지역**

규제 사항: **가축사육제한구역**, **개발제한구역(그린벨트)**

개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 형질 변경 등에 대한 제한이 매우 엄격합니다. 향후 그린벨트 해제 여부에 따라 투자의 성공 여부가 달라질 수 있습니다.

용도지역이 자연녹지지역이므로 농지법상 농업인으로 인정받거나 농지취득이 가능한 경우에 한하여 취득이 가능합니다.

3.3. 주의 사항 (농지취득자격증명)

본건은 '답'(농지)이므로, 최고가 매수신고인은 법원에서 지정한 기일까지 **농지취득자격증명**을 반드시 제출해야 합니다.

**농지취득자격증명을 제출하지 못하면 입찰보증금은 몰수되어 반환되지 않습니다.**

농사를 목적으로 하지 않는 일반인의 투자는 취득 자격 요건상 제한을 받을 수 있으므로, 관할 옥포읍사무소에 농지취득 가능 여부를 사전에 문의하는 것이 필수입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 토지는 농경지로서 상권이 형성된 지역은 아닙니다.

다만, 인근의 **옥연지 송해공원**으로 인해 주변 마을에 커피전문점, 음식점 등 소규모 근린 상권이 형성되고 있어, 향후 공원 이용객을 대상으로 하는 농산물 판매나 소규모 체험 농장 등의 활용 가치는 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

생활 정보: 감정평가서상 농가주택 및 근린시설이 부근에 있다고 명시되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖춰져 있을 수 있으나, 도심과 같은 편리한 인프라를 기대하기는 어렵습니다.

혐오시설: 지도 서비스나 검색을 통해 명확한 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 매립장 등)은 발견되지 않았습니다. 지역 특성상 송해공원(옥연지)이라는 주요 휴양지가 인근에 있어 환경은 쾌적할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 전략

5.1. 잠재적 리스크

**개발제한구역(그린벨트)에 의한 행위 제한:** 건축, 용도변경 등 개발 행위가 엄격하게 제한되어 단기적인 개발 이익을 기대하기 어렵습니다. 장기간 투자 관점이 필요합니다.

**맹지 또는 관습도로 이용:** 지적도상 맹지이고 관습도로를 통해 진입해야 하므로, 향후 건축 등을 계획할 경우 도로 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다. (관습도로 사용권 분쟁 가능성)

**농지취득자격 불충족:** 농지법에 따른 자격 요건을 충족하지 못하면 잔금을 납부해도 소유권 이전이 불가능하며, 보증금도 몰수되는 가장 큰 리스크가 있습니다.

5.2. 대응 전략

농지취득자격증명 발급을 위한 **농업경영계획서**를 사전에 철저히 준비하고, 발급 가능 여부를 관할 기관에 문의하여 확실하게 확보해야 합니다.

장기적인 관점에서 개발제한구역 해제 또는 규제 완화에 대한 동향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

현재 '전'으로 이용 중이므로 농사를 지을 목적이라면 큰 문제가 없으나, 건축 시에는 인접 토지 소유자와의 도로 사용 동의 등 문제 해결 방안을 미리 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건 토지(답, 780.00㎡/약 235.95평)는 대구 달성군 옥포읍 기세리, 옥연지 송해공원 인근의 자연녹지지역 및 개발제한구역 내 농지입니다.

현재의 이용 상태는 '전'(밭)이며, 관습도로를 통해 진입이 가능해 농업 활동을 위한 접근성은 양호합니다.

**핵심은 개발제한구역과 농지취득자격증명입니다.** 단기적인 개발을 통한 시세차익보다는, 그린벨트의 장기적인 해제 가능성이나, 옥연지 송해공원 관광 특구 발전 등에 따른 주변 토지 가치 상승을 기대하는 **장기 투자**에 적합합니다.

**투자 포인트 요약:**

1. 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 농업인 또는 농업법인 투자자에게 유리합니다.

2. 개발제한구역 내 토지이므로, 주변 환경(송해공원)을 활용한 주말농장이나 특화 작물 재배 등의 **영농 목적**으로 활용 가치가 높습니다.

3. 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우, 그린벨트 해제 시점에서의 **높은 시세차익**을 기대할 수 있는 장기적인 투자 포트폴리오로 고려할 만합니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계