나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경41229 [1] 대구광역시 서구 평리동 1048-2 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경41229 [1] 대구광역시 서구 평리동 1048-2 대지 경매

물건 대표 이미지

대구서부지원 경매1계 2024타경41229 | 소재지: 대구광역시 서구 평리동 1048-2 | 감정가: 54,703,200원 | 최저가: 26,804,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경41229 (1)

소재지: 대구광역시 서구 평리동 1048-2 (대지)

감정가: 54,703,200원

경매구분: 부동산강제경매 (토지일부지분매각)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권 성립여지 있음

1.2. 면적 정보

본건 토지 전체면적은 473.40㎡ (약 143.20평)이며, 이 중 일부 지분에 대해서만 매각이 진행됩니다. 매각되는 토지 지분율은 2972.9519999999998/전체 토지 지분입니다.

제시외 건물 및 토지 지분 면적은 모두 0.00㎡입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 '구평리시장' 서측 인근에 위치한 토지입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 시장 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통으로 평가됩니다. 본건은 북측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 3.5미터 도로와 접하고 있어 토지의 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 권리 분석

본건은 토지 일부 지분 매각 물건이며, 가장 핵심적인 주의사항은 '공유자우선매수신고'와 '법정지상권' 문제입니다.

첫째, 공유자우선매수신고에 관한 특별매각조건이 있으므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 매각이 불허될 수 있습니다.

둘째, 토지 지상에 매각 대상이 아닌 조적조 슬래브지붕의 2층 및 3층 점포, 주택 등의 건물이 소재하며, 이로 인해 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지 매수인은 건물 소유주에게 지료 청구만 가능하며 건물 철거를 요구하기 어렵게 되어 토지 이용에 큰 제한을 받게 됩니다.

따라서 단순 명도 대상이 아닌 권리관계가 복잡한 특수 물건이므로, 면밀한 권리 분석과 명확한 출구 전략이 필수적입니다.

2.3. 상권 분석

본건은 '구평리시장' 인근의 제2종일반주거지역에 위치하고 있어, 주거 및 근린생활시설의 수요가 혼재된 지역입니다.

현재 토지는 동하향 경사지대 내 세장형 토지로서 '복수의 주택 부지'로 이용 중이며, 상가 및 주택이 혼재된 시장 상권의 영향을 받고 있어 생활 편의시설 접근성은 높습니다. 주거지역의 편리성과 시장 상권의 활력을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 환경

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하의 건축 행위가 가능하여 향후 개발 여력이 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주택 및 상가가 밀집된 구도심 내 시장 인접 지역으로 기본적인 생활 인프라와 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.5. 건물 감정평가요항표 요약

토지 지상에는 건물이 소재하나, 매각 대상은 토지 지분이며 건물은 매각에서 제외되었습니다. 감정평가요항표상 건물(기호 2-가)의 구조 및 이용 상태는 '확인 불능'으로 기재되어 있어, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 점유 관계 확인이 중요합니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 법정지상권 성립 여부와 공유자우선매수권 행사 가능성입니다.

법정지상권이 성립되면 토지 매입의 목적(예: 재건축, 개발) 달성이 어렵거나 장기간의 지료 소송이 필요하며, 공유자우선매수권은 입찰자의 낙찰 가능성을 불확실하게 만듭니다.

또한, 지분 매각의 특성상 향후 타 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송이 필요하며, 이는 상당한 시간과 비용을 요구합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 대구 구평리시장 인근의 제2종일반주거지역 토지 지분으로, 시장 입지의 장점을 가지나 '지분 매각', '공유자우선매수권', '법정지상권 성립 여지'라는 3대 특수 권리가 결합된 난이도 최상급의 물건입니다.

높은 난이도로 인해 일반 투자자에게는 부적합하며, 지분 경매 및 특수 권리 물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합합니다. 권리 분석 단계부터 출구 전략까지 치밀하게 준비되어야 성공적인 투자가 가능합니다.

3.3. 투자 포인트

특수 권리 물건에 대한 이해도가 높고, 장기적인 관점에서 공유자 또는 건물 소유자와의 협상 능력을 보유한 투자자에게는 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 다음 중 하나의 전략이 필요합니다. 1) 기존 공유자나 건물 소유자에게 지분을 고가로 매도하는 전략(Exit Strategy), 2) 공유물 분할 소송을 통해 토지 전체를 경매에 부치거나 단독 소유로 전환하는 전략입니다.

법정지상권 성립 여지에 대한 전문가의 심층 분석과 정확한 협상 전략 수립이 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계