나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [4] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-021호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [4] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-021호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경5266 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-021호 (라피에스타양산) | 감정가: 700,000,000원 | 최저가: 343,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경5266 (4)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-021호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 700,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 그OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

건물면적: 31.34㎡ (약 9.48평)

층수 및 구조: 지상7층 중 제1층, 철근콘크리트조

사용승인일: 2018.12.21.

1.3. 특이 및 주의사항

본건은 인접 호실인 "1-022호"와 경계벽체가 제거된 상태로 일체로 이용 중입니다. 주의사항에 따르면 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상, 경계가 명확하며, 건물의 구조와 용도 등을 고려할 때 경계 복원이 용이하다고 명시되어 있습니다. 따라서, 낙찰 후 개별 호실로 이용하기 위해서는 경계 복원 비용 및 절차가 필요할 수 있습니다. 감정평가서상에서도 일련번호 (4), (5)는 경계벽체 없이 2개 호를 일체로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

2. 입지조건 및 교통상황

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치하며, 부산도시철도 2호선 증산역 초역세권 입지에 해당합니다.

주변은 대규모 아파트 단지 등으로 형성된 신도시 상업지역입니다.

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

향후 2026년 양산 도시철도와 양산중앙역이 계획대로 개통되면 북부동 주민들의 유입까지 기대할 수 있는 잠재적 교통 요충지입니다.

3. 상권분석 및 이용현황

3.1. 상권 환경

본건이 위치한 '라피에스타양산'은 지하 3층~지상 7층, 연면적 12만8778㎡ 규모로, 준공 당시 수도권을 제외한 지방 최대 규모 복합쇼핑몰로 주목받았으나, 준공 후 상당 기간 총 630여 개 점포 중 60~70%가 공실로 방치되어 초대형 유령상가라는 오명을 썼던 이력이 있습니다.

최근(2024년 6월 기준) 1층에 LF스퀘어 양산점이 입점하여 영업을 시작하는 등 변화의 조짐이 보이며, 텅 비었던 1층을 채우면서 아울렛다움을 느끼게 해주고 있다는 긍정적인 평가도 있습니다.

1층에는 LF스퀘어 외에도 농협 하나로마트, 메가박스, 스타벅스 등 핵심 점포(키 테넌트)들이 입점해 있어 집객력을 확보하고 있습니다.

3.2. 이용 상태

본건(1층 1-021호)은 인접 호실(1-022호)과 경계벽체가 제거된 상태로 '기타판매시설 등'으로 일체로 이용 중이며, 관리상태는 무난한 것으로 평가됩니다. 일체 이용에 따른 높은 전용률과 넓은 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

4. 권리분석 (등기부상)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

본건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되는 권리(말소기준권리)를 중심으로 분석해야 합니다. (제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리분석은 불가하며, 입찰 전 반드시 말소기준권리를 확인해야 합니다.)

5. 생활정보 (공법상 규제)

토지이용계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역입니다. (상업시설로서의 개발 및 이용에 적합)

주변도로: 대로1류(폭 35m-40m), 소류1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 매우 좋습니다.

6. 잠재적 리스크 및 고려사항

6.1. 상권 활성화 리스크

라피에스타양산은 과거 대규모 공실 사태를 겪은 이력이 있으며, 최근 LF스퀘어 등 핵심점포 입점으로 활성화되고 있으나, 여전히 상권의 지속적인 활성화 여부는 지켜봐야 합니다.

일부 상가 소유주들이 LF 임대차계약 방식에 반대하는 등 이해관계가 엇갈려 사업 진행에 차질을 빚었던 과거 사례가 있어 상가 관리단 운영 및 상권 협력에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 및 환경

양산시에는 생활쓰레기를 소화하는 자원회수시설(폐기물 소각장) 문제가 현안으로 남아있으며, 이는 계획 단계부터 혐오시설로 인식되어 반발을 샀던 이력이 있습니다.

다만, 자원회수시설의 정확한 위치와 본건과의 거리는 확인이 필요하며, 일반적으로 해당 시설은 신도시 외곽에 위치합니다.

6.3. 건물 이용상의 리스크 (일체 이용)

현재 인접 호실(1-022호)과 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이므로, 낙찰 후 개별 호실로 사용하려면 경계 복원 공사 비용과 시간을 고려해야 합니다.

반대로, 1-022호와 함께 매입하여 넓은 면적으로 계속 이용하거나, 다른 임차인에게 일체로 임대하는 방안을 모색할 수도 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 증산역 초역세권에 위치한 대규모 복합쇼핑몰 1층 근린생활시설로, 기본적인 입지 조건(교통, 배후수요)은 매우 우수합니다.

과거 상권 활성화에 어려움이 있었으나, 최근 대형 아울렛(LF스퀘어)의 입점으로 1층 상권의 집객력과 가시성이 크게 개선된 상황입니다.

감정가는 7억원으로, 현재의 활성화 상태와 주변 상권 상황을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산도시철도 2호선 증산역 초역세권, 대규모 신도시 배후수요를 갖춘 입지입니다.

키 테넌트 확보: 1층에 LF스퀘어, 농협 하나로마트, 메가박스 등 핵심 점포가 입점하여 유동인구 유입 효과가 높습니다.

확장성 및 활용도: 인접 호실과 일체로 이용 중이므로, 낙찰 후 1-022호의 경매 진행 여부 및 가격을 확인하여 추가 매입을 고려한다면, 약 19평(31.34㎡+31.34㎡) 이상의 대형 점포로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계