나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-013호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-013호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경5266 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-013호 (라피에스타양산) | 감정가: 966,000,000원 | 최저가: 473,340,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

본 경매 물건은 울산지방법원 2024타경5266 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-013호에 위치한 근린생활시설이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정가는 966,000,000원이며, 2018년 12월 21일 사용승인된 철근콘크리트조 건물의 1층에 소재합니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 24.99㎡ (약 7.56평)이며, 건물(전유) 면적은 45.00㎡ (약 13.61평)입니다.

매각대상은 토지와 건물의 전부 지분(토지 지분율 2499, 건물 지분율 4500)으로 온전한 소유권 이전이 가능한 일괄매각입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치하며, 대규모 상업시설인 라피에스타양산 건물 내 1층에 자리하고 있습니다. 역세권 입지로서 제반 교통사정은 보통이며, 차량 출입이 용이합니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

물금읍 가촌리는 유통상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설의 입지로서 최적의 조건을 갖추고 있습니다. 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터의 대로1류에 접하는 등 사방으로 포장도로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

주변에는 LF스퀘어 양산점(LF몰), 농협 하나로마트, 메가박스 등 대형 집객 시설이 입점해 있어 상권의 활성화 가능성이 높습니다.

다만, 검색 결과, 라피에스타양산 건물 자체가 과거 대규모 공실 문제로 '유령 상가'라는 오명을 얻기도 했으나, 최근 LF몰의 입점 등으로 상권이 활성화되는 과도기에 있습니다. 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 상권 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 상권 분석

본건은 유통상업지역에 위치하며, 증산역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다. 건물의 이용 상태는 현재 기타판매시설 등으로 이용 중이며, 관리 상태는 무난한 것으로 평가되었습니다. 다양한 브랜드가 입점한 대형 복합 쇼핑몰 내 1층 상가라는 점은 높은 집객력을 바탕으로 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있는 요소입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 인접 호실과의 합병 문제입니다. 본건(1-013호)은 인접 건물 "1-012호"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중입니다. (감정평가서상에는 일련번호 (4), (5)가 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함. (경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중임.)으로 기재되어 있음)

경계 복원이 용이하다고 명시되어 있으나, 낙찰 후 경계벽체 설치 또는 현 임차인과의 계약 관계 및 원상복구 문제 등을 면밀히 검토하고 복구 비용 및 시간을 고려해야 합니다. 대규모 상가의 특성상 공실 위험이 상존하며, 상권이 완전히 활성화되기까지 시간이 걸릴 수 있다는 점도 잠재적 리스크로 판단됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 채권 정보

본 경매는 부동산 임의경매이며, 소유자(그OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 채무에 의해 채권자(동OOOOOOOO)가 경매를 신청한 것으로 보입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 특이사항 검토

제시된 정보만으로는 상세한 임차인 현황 및 말소기준권리를 판단할 수 없으나, 특이사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 반드시 매각물건명세서 등을 통해 임차인 유무, 대항력 여부, 인도명령 가능성 등을 추가적으로 확인해야 합니다. 경계벽체 제거에 따른 복원 의무가 인수될 수 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

5. 투자 종합 의견

5.1. 종합 의견

본건은 양산 신도시 내에서도 핵심 상권으로 부상하는 증산역 인근, 대형 복합 상업시설 1층에 위치한 우량 물건입니다. 유통상업지역 내 대로변 코너에 가까운 입지는 상업시설로서 높은 가치를 지닙니다. 다만, 현재의 '일체 이용' 상태에 대한 처리 방안 및 해당 지역의 상권 활성화 시점에 대한 예측이 투자 성공의 주요 변수가 될 것입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 핵심 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 증산역 북서측 인근에 위치.

2. 상권 활성화 기대: LF스퀘어 등 대형 집객 시설의 입점 및 운영으로 상권 회복 및 성장에 대한 기대감이 높음.

3. 최신 건물 및 구조: 2018년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조의 우수한 상태를 유지하고 있음.

4. 높은 접근성: 폭 35미터, 20미터 등의 포장도로에 접하여 차량 및 도보 접근성이 뛰어남.

법원 정보

울산지방법원 경매4계