나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-013호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치하는 라피에스타양산 1층 1-012호외 임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제1층 제1-012호 외 로서, (사용승인일 : 2018.12.21)
외벽 : 치장석 및 복합판넬, 강화유리 등
내벽 : 내부인테리어 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(1),(2) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.(경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중임.)
일련번호 (3) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.
일련번호 (4), (5) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.(경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중임.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소류1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접 건물 "1-012호"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용중이나 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경5266 (2)

소재지: 경상남도 양산시 증산역로 177 (물금읍 가촌리) 라피에스타양산 5층 5-013호 (※ 원본 제공된 소재지 정보(1층 1-013호)와 상이하므로, 현장 조사 및 등기부/건축물대장 상의 정확한 층수 및 호수 확인이 반드시 필요함)

용도: 근린상가 (판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

감정가: 966,000,000원

토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

건물면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2018년 12월 21일

구조: 철근콘크리트구조 (지상 7층 건물 중)

총 호실 수: 635호

건폐율: 69.97%

용적률: 239.35%

채권자: 동창원농업협동조합

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리, 지하철 2호선 증산역에서 북서측 인근에 위치.

교통: 제 차량의 출입이 용이하며, 주변으로 폭 10~35미터 내외의 다양한 규격 도로에 접해 있어 접근성이 양호함. 증산역을 통한 대중교통 이용도 편리함.

주변 환경: 라피에스타양산은 양산 물금 신도시 내 중심상업지구에 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 상업, 업무 시설이 밀집된 지역임.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건임.

매각으로 인하여 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 권리(유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등)는 없는 것으로 파악됨. (말소기준권리: 2023-06-29, 동창원농업협동조합 근저당)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 임대차 관계는 별도 확인이 필요하며, 보증금은 없으나 차임 등 금전적 지급의무가 미상인 경우에도 주의가 요구됨.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 라피에스타양산은 양산 물금 신도시 핵심 상권으로, 증산역세권 발달과 함께 유동인구가 풍부함.

주변에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능하여 다양한 업종 유치 및 집객력이 뛰어남.

* 인근 지역은 양산 신도시 내에서도 대표적인 상업 중심지로, 젊은 층과 가족 단위 방문객이 많아 상권 활성화 가능성이 높음.

* 지하철 2호선 증산역 개통으로 대중교통 접근성이 향상되어 상권의 잠재력이 더욱 증대될 것으로 기대됨.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 증산역 도보 이용 가능 거리. 다수의 시내버스 노선 운행.

편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 은행, 주민센터 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.

교육시설: 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가 인접.

녹지: 물금 워터파크, 황산공원 등 휴식 공간 접근 용이.

1.5. 잠재적 리스크

* 층수 및 호수 불일치: 제공된 `소재지` 정보(1층 1-013호)와 JSON 데이터상의 전유부 정보(5층 5-013호) 간에 층수 및 호수 불일치가 존재함. 이는 매우 중요한 사항으로, 반드시 현장 방문 및 등기부등본, 건축물대장을 통해 정확한 사실관계를 파악해야 함. 불일치 시 명도, 재산권 행사, 향후 거래 등에서 심각한 문제가 발생할 수 있음.

* 벽체 제거 및 일체 이용: 본건(5-013호)이 인접 건물 "1-012호"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이라는 점은, 현재는 공간 활용에 이점이 될 수 있으나, 향후 분할 매각 또는 원상 복구 시 복원 비용 및 절차가 발생할 수 있음. 다만, 현재 상태로도 위치, 형상 등이 특정되어 경계 복원이 용이하다고는 하나, 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. (인수 보증금은 없으나, 차임 등 금전적 지급의무가 미상인 부분에 대한 주의 필요)

* 공동담보 물건: 공동담보로 경매가 진행되는 경우, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본건 매각 절차에 영향을 줄 수 있음.

* 혐오시설 인접 가능성: 일부 자료에서 증산역 인근 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설)의 존재 가능성을 언급하는 경우가 있으나, 본건과의 직접적인 영향 범위, 거리 등은 구체적인 확인이 필요하며, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴볼 필요가 있음.

1.6. 종합의견

본건은 양산 물금 신도시의 핵심 상권인 증산역 인근에 위치한 근린상가로서, 입지적 강점과 교통 편의성이 매우 뛰어남. 2018년 신축된 건물로 시설이 비교적 양호하며, 복합 상가 건물 내 위치하여 상업 시설로서의 가치가 높음.

가장 큰 문제점은 층수 및 호수 정보의 불일치로, 이는 반드시 해결해야 할 최우선 과제임. 이를 명확히 확인하고 해결할 수 있다면, 인접 호실과의 통합 이용으로 인한 공간 활용의 이점과 함께 투자 가치가 높을 것으로 판단됨. 권리 관계는 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능함.

1.7. 투자포인트

* 양산 물금 신도시 개발과 증산역세권 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 최신 건물로 즉시 영업 가능하며, 리모델링 비용 절감 효과.

* 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 넓은 공간 활용 및 다양한 업종 유치 유리.

* 비교적 명확한 권리 관계로, 투자 위험 감소.

1.8. 예상입찰가

감정가: 966,000,000원

본건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 시세, 상권 분석, 유사 물건 거래 사례, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(층수 불일치, 벽체 제거, 임대차 미상 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히 층수 및 호수 불일치 문제는 입찰 전 반드시 해결하거나, 해결 가능성을 명확히 판단해야 하며, 이에 따른 추가 비용 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서 접근하며, 현장 조사를 통한 면밀한 상권 분석과 잠재적 리스크에 대한 철저한 검토 후 적정 입찰가를 결정하시길 권장합니다. (구체적인 입찰가 제시 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.