나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [5] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-022호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치하는 라피에스타양산 1층 1-012호외 임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제1층 제1-012호 외 로서, (사용승인일 : 2018.12.21)
외벽 : 치장석 및 복합판넬, 강화유리 등
내벽 : 내부인테리어 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(1),(2) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.(경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중임.)
일련번호 (3) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.
일련번호 (4), (5) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.(경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중임.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소류1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접 건물 "1-021호"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용중이나 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경5266 (5)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-022호 (경상남도 양산시 증산역로 177)

용도: 근린상가 (판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

감정가: 994,000,000원

토지면적: 24.69㎡ (약 7.47평) / 토지 지분: 24.69㎡ (약 7.47평)

건물면적: 44.45㎡ (약 13.45평) / 건물 지분: 44.45㎡ (약 13.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합 (정보 제공: 동OOOOOOOO)

특이사항: 공동담보, 인접 건물 "1-021호"와 경계벽체 제거 후 일체로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 증산역이 인접해 있어 대중교통 이용 역시 편리합니다.

* 도로: 남동측 및 남서측으로는 폭 약 35미터, 북동측으로는 폭 약 20미터, 북서측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 환경: 상업용 건물이 밀집한 지역으로, 상업 및 업무 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 건축 정보:

* 건물명: 라피에스타양산

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 사용승인일: 2018년 12월 21일

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (동창원농업협동조합, 2023-06-29 접수, 채권최고액 3,480,000,000원)

* 매각으로 소멸 예정인 권리:

* 갑7 가처분 (농업협동조합중앙회, 2024-02-19 접수)

* 갑8 임의경매개시결정 (동창원농업협동조합, 2024-06-20 접수, 경매 사건번호: 울산지방법원 2024타경5266)

* 갑9 압류 (금천세무서장, 2025-07-14 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 3,480,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: V * (VOLVIK)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 추가적인 인수 보증금 발생 여부에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다. 본건의 경우 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 입지: 양산 물금 신도시 내 증산역 역세권에 위치한 상업지역입니다.

* 지역 특성: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 상업 활동이 활발하며, 지속적인 지역 발달이 기대되는 지역입니다.

* 건물 특성: 라피에스타양산은 복합 상업시설로, 다양한 업종의 입점이 가능하며 유동 인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 경쟁 환경: 인접 상가들과의 경쟁은 불가피하나, 위치 및 업종 차별화 전략을 통해 경쟁 우위를 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 기본 위생 및 급배수, 냉방, 승강기, 소방, 방송 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 증산역 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 상업지구에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일체 이용 중인 점: 인접 호실 "1-021호"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중인 점은 현재의 영업 방식에는 효율적일 수 있으나, 향후 분리 또는 재구획 시 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 현황도면 등으로 위치 및 경계 복원이 용이한 것으로 판단되어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 상가 공실 위험: 해당 지역 상권의 활성화 정도와 경쟁 업체 현황에 따라 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 통상적인 상업지역의 환경을 고려할 때, 본 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍 증산역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권이라는 입지적 장점과 함께 2018년에 신축된 비교적 현대적인 상업시설에 속합니다. 감정가 9억 9천 4백만 원은 면적 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 인수할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 인접 호실과의 일체 이용, 향후 상권 변화 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있으나, 전반적으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 증산역 역세권에 위치하여 높은 유동인구와 접근성을 확보하고 있습니다.

* 신축 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 시설 및 외관 상태가 양호하여 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 양산 물금 신도시의 지속적인 개발과 함께 상권의 성장 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 다용도 활용 가능성: 판매시설 외 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등으로의 활용이 가능하여 사업 유연성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 경쟁 입찰자 수, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 감정가: 994,000,000원

* 최저 입찰가: 법원의 최초 최저매각가격 결정에 따라 변동되나, 일반적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작될 가능성이 있습니다. (유찰 횟수에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 추가 고려 사항:

* 인수 보증금: 0원 (본 건 해당 없음)

* 명도 비용, 내부 수리 비용, 세금 등 기타 부대 비용을 종합적으로 산정하여 실제 투자 비용을 예측해야 합니다.

* 경쟁 강도를 파악하여 과도한 경쟁을 피하고 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 본 건의 경우, 임대 수익률 분석과 시세 조사를 통해 낙찰 가능한 가격 범위를 설정하고, 보수적인 접근과 공격적인 접근 방식을 모두 고려한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.