나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-015호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치하는 라피에스타양산 1층 1-012호외 임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제1층 제1-012호 외 로서, (사용승인일 : 2018.12.21)
외벽 : 치장석 및 복합판넬, 강화유리 등
내벽 : 내부인테리어 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(1),(2) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.(경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중임.)
일련번호 (3) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.
일련번호 (4), (5) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.(경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중임.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소류1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접 건물 "1-014호(첨부한 회신서 참조)"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용중이나 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경5266 (3)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-015호

(신주소: 경상남도 양산시 증산역로 177, 1층 1-015호)

1.3. 용도

근린상가 (판매시설, 문화및집회시설, 제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

728,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 18.84㎡ (약 5.70평)

* 토지 지분: 18.84㎡ (약 5.70평)

* 건물면적: 33.92㎡ (약 10.26평)

* 건물 지분: 33.92㎡ (약 10.26평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

동창원농업협동조합 (등기부 내역 기준)

1.9. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 7층 건물 중 제1층 1-015호. 2018년 12월 21일 사용승인.

* 이용상태: 기타 판매시설 등으로 이용 중이며, 관리상태 무난함. (인접 호수와 경계벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 보임.)

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 냉방, 승강기, 소방, 방송 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측, 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역.

* 공부와의 차이: 해당사항 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 증산역에서 북서측 인근에 위치하며, 차량으로의 접근성이 용이합니다. 주변으로 폭 10미터에서 35미터까지 다양한 도로망이 접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 편의시설

라피에스타 양산은 증산역 바로 앞에 위치하며, 지하철역과 연결되어 이동이 편리합니다. 쇼핑, 식사, 카페 등을 한 곳에서 해결할 수 있는 복합 상업 시설입니다. LF스퀘어 양산점이 입점해 있으며, ABC마트, SPAO, 스타벅스, 롯데리아 등 다양한 브랜드 매장과 메가박스, 하나로마트 등이 입점되어 있어 쇼핑 및 여가 생활을 즐기기에 좋습니다.

2.3. 혐오시설

주변 지역에서 특별히 보고되거나 언급된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (동창원농업협동조합, 2023년 06월 29일 접수, 채권최고액 3,480,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않고 인수될 수 있습니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 경매 진행 과정에서 변경될 수 있으므로 최종 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등을 권리분석 시 추가로 확인해야 합니다. 임차인과의 관계가 명확하지 않으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

양산시 물금읍은 경상남도 내에서 최대 매출 및 유동인구를 기록하는 핵심 상권 중 하나입니다. 특히 증산역 인근은 신도시 개발과 함께 상권이 활성화되고 있으며, 라피에스타 양산 복합 쇼핑몰과 LF스퀘어 양산점 등이 입점하여 상업 기능을 강화하고 있습니다. 다만, 일부 기사에서는 라피에스타 상가 자체의 높은 공실률과 상권 침체에 대한 우려도 언급된 바 있습니다. 최근에는 골목형 상점가 지정 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

4.2. 업종 현황

본건은 근린상가로서 판매시설, 문화및집회시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합적인 용도로 활용 가능합니다. 주변 상권에는 의류, 잡화, 생활용품 매장, 식당, 카페, 병원, 학원 등 다양한 업종이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 인프라

증산역을 중심으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에는 학원, 병원 등 교육 및 의료 시설이 형성되어 있으며, 산책로와 자전거 도로 등 휴식 공간도 마련되어 있습니다. 하나로마트, 메가박스 등 편의 시설도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계벽체 제거 및 일체 이용

본건은 인접 건물 1-014호와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이나, 집합건축물대장 평면도 등을 통해 위치 및 경계 복원이 용이한 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 이용 형태가 경매 이후에도 지속될 수 있는지, 명도 시 협의가 필요한 부분인지 등에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.2. 공동담보 및 임대관계 미상

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 감정평가 요약에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 과거 상권 침체 및 공실률 우려

라피에스타 양산 상가 건물 자체의 높은 공실률 및 상권 침체에 대한 과거 언론 보도가 존재합니다. LF스퀘어몰 입점 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있으나, 향후 상권의 회복 및 본 건물의 공실 여부는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 증산역 인근의 역세권에 위치한 근린상가입니다. 주변 상권은 양산시 내에서 높은 매출과 유동인구를 자랑하며, LF스퀘어몰 등 대형 쇼핑몰 입점으로 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 증산역과의 직접적인 연결성과 주변의 풍부한 생활 인프라는 장점입니다. 다만, 인접 호실과의 경계벽체 제거로 인한 일체 이용, 임대관계 미상, 과거 라피에스타 건물 자체의 높은 공실률 및 상권 침체 우려 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하나, 임대차 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 증산역 초역세권 입지: 역과 직접 연결되는 편리한 교통 및 접근성.

* 양산시 핵심 상권: 높은 유동인구와 배후 수요를 갖춘 지역.

* 복합 상업 시설: 다양한 업종의 입점이 가능한 용도.

* LF스퀘어몰 입점 효과: 주변 상권 활성화 및 집객력 증대 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 728,000,000원으로 책정되었습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 법원 감정가 및 주변 시세, 물건의 현황, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 고려하여 산정됩니다.

* 최근 유사 물건의 경매 낙찰가율 분석

* 주변 상가 시세 조사 (매매 및 임대)

* 건물 상태 및 예상 수리비

* 향후 예상 공실률 및 임대 수익률

* 본 건의 활용 가치 (전용 면적, 층수, 가시성 등)

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 면밀한 현장 조사 및 권리 분석, 그리고 최신 시세 조사를 통해 입찰 적정가를 결정하시는 것을 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 진행 시 변동될 수 있습니다. 최종적인 투자 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.