나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-015호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-015호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경5266
• 주소: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-015호 (라피에스타양산)
• 감정가: 728,000,000원
• 최저가: 356,720,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매4계 2024타경5266 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-015호 (라피에스타양산) | 감정가: 728,000,000원 | 최저가: 356,720,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (울산지방법원 2024타경5266 (3))

1.1. 물건 개요

소재지

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-015호

용도

근린생활시설 (기타판매시설 등으로 이용 중)

사건번호

울산지방법원 2024타경5266 (3)

감정가

728,000,000원

경매구분

부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자/채권자

그OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO / 주OOOOOOOO / 동OOOOOOOO

1.2. 면적 상세 및 특징

토지면적

18. 84㎡ (약 5.70평), 토지 지분율 1884

건물면적

33. 92㎡ (약 10.27평), 건물 지분율 3392

제시외면적

토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

물건의 특징 및 주의사항

본 건은 인접 호실인 "1-014호"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중입니다. 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치 및 형상이 특정되어 경계 복원이 용이하다고 평가되었으나, 낙찰 후 경계 복원 또는 인접 호실과의 협의가 필요한 점을 주의해야 합니다.

2. 물건 분석 및 입지 조건

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 밀집 지역인 증산신도시 내에 있습니다.

대로변 접합:

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

교통:

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조:

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 중 제1층에 해당합니다. (사용승인일: 2018.12.21)

외벽은 치장석 및 복합판넬, 강화유리 등으로 마감되었고, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용 상태:

기타판매시설 등으로 이용 중이며, 관리 상태는 무난한 것으로 보이나, 인접 호실(1-014호)과 경계벽체 없이 2개 호를 일체로 이용 중인 상태입니다.

설비 내역:

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권분석 (증산 라피에스타 상권의 특성)

상권 침체 및 공실 문제:

라피에스타양산은 2018년 준공된 유럽 테라스형 스트리트몰을 표방한 대규모 복합쇼핑몰(축구장 11개 크기)이나, 양산 신도시 지역 수요 대비 상가 공급 과다, 비싼 임대료 등의 문제로 인해 오랜 기간 상권 침체와 높은 공실률을 겪어온 '유령 상가'라는 오명이 있었습니다.

최근 활성화 시도:

침체된 상권을 살리기 위해 대형 쇼핑몰인 LF스퀘어몰이 라피에스타 1층에 200여 개 매장을 빌려 아동, 스포츠, 골프 등 60여 개 브랜드가 입점하는 복합 쇼핑몰 형태로 운영되고 있습니다.

현재 상황:

본건은 상권 활성화의 핵심 구역인 1층에 위치하며, LF몰 입점 후 상권이 살아나고 있다는 평가와 여전히 미진하다는 평가가 엇갈리는 상황입니다. 1층 상가 활성화 여부가 본 건 투자의 핵심 변수로 작용할 것으로 보입니다.

3.2. 토지 이용계획 및 생활정보

토지 이용계획:

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m) 등에 해당하며, 상업용도의 건부지로 이용 중입니다. 상업지역에 위치하여 건물 이용 및 개발 잠재력은 높습니다.

주변 환경 및 혐오시설:

대규모 아파트 단지 및 상업시설이 밀집한 신도시 역세권 지역입니다. 주변에 대규모 기피 시설은 확인되지 않으나, 양산시 동면 가산리 등 일부 지역에서 종합장사시설 조성 계획 등에 대한 주민 반발이 있었던 사례는 참고할 필요가 있습니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석 (경매 컨설턴트 의견)

매각 대상:

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 등기부상 권리 분석 외에 법정지상권, 유치권 등 복잡한 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

임대차 관계:

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 현황조사 시 실제 임차인이 존재한다면 대항력 유무를 철저히 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

경매 진행:

채권자 동OOOOOOOO의 부동산임의경매 신청에 의한 물건으로, 통상적인 경매 절차에 따라 진행될 것입니다.

4.2. 잠재적 리스크

물리적 리스크 (경계 복원):

인접 호실(1-014호)과 벽체가 제거되어 일체로 이용 중인 상태이므로, 낙찰 후 인접 호실 소유주와의 경계 복원에 대한 협의가 필요합니다. 협의가 원활하지 않을 경우 명확한 경계 복원 이행 조치가 필요하며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

상권 리스크 (공실률):

라피에스타 전체 상권의 활성화가 아직 완벽하지 않아 공실 위험이 상존합니다. LF스퀘어몰 입점 등 호재에도 불구하고 주변 수요를 초과하는 상가 면적으로 인해 지속적인 임차인 확보가 어려울 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 증산역 역세권에 위치한 대형 상업시설 내 1층 상가라는 우수한 입지적 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 상권 침체로 인한 높은 공실률이라는 치명적인 단점을 안고 있어, 단순한 입찰가 산정보다 장기적인 상권 회복 가능성을 고려해야 합니다. 최근 1층에 입점한 LF스퀘어몰의 성공 여부가 본 물건의 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 입지:

증산역 인근 대로변에 접한 대규모 쇼핑몰 1층 상가로, 접근성이 우수하고 가시성이 뛰어난 입지입니다.

상권 회복 잠재력:

대기업 LF스퀘어몰의 1층 입점을 통해 상권 활성화에 대한 기대감이 형성되고 있습니다. 이로 인해 주변 유동 인구 증가 및 공실률 개선 효과가 나타날 경우, 현재의 감정가는 저평가될 수 있습니다.

감정가 기준:

공실률이 높은 상황에서 감정평가되었을 가능성이 있으므로, 입지 대비 상대적으로 낮은 가격에 낙찰받는다면 향후 상권 회복 시 큰 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

경계 복원 용이성:

인접 호실과의 경계 문제가 있으나, 감정평가서상 위치 및 형상이 특정되어 경계 복원이 용이하다는 판단은 긍정적인 요소입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계