나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-131호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-131호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경7361 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-131호 (라피에스타양산) | 감정가: 1,122,000,000원 | 최저가: 549,780,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층에 위치한 판매시설로, 법원 사건번호 울산지방법원 2024타경7361 (2)로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 소유자와 채무자는 노OO, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

총 감정가는 1,122,000,000원이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 물건의 토지면적은 28.99㎡(약 8.76평), 건물면적은 52.20㎡(약 15.79평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 1층에 위치합니다.

특이사항으로, 본 물건(1층1-131호)은 1층1-132호와 상호 간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용 중입니다. 이는 현장조사 시 구조 변경에 대한 확인 및 원상복구 가능성 등을 고려해야 하는 부분입니다.

이용상태는 기호(2),(3)이 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용 중이며, 본 건(1-131호)은 전체 물건 중 기호(2)에 해당하며, 감정평가서에 기호(2),(3)은 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용중인 것으로 명시되어 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치한 라피에스타양산 복합상가입니다.

주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 배후 수요는 풍부한 편입니다.

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 증산역 초역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m), 중로1류(폭 20m-25m) 등에 접합하고 있어 상업시설로서의 입지 조건은 최상급입니다.

2.2. 상권 분석 및 잠재력

라피에스타양산은 지하 3층, 지상 7층, 연면적 12만 7천800여㎡ 규모의 지역 최대 규모 복합상가입니다.

2023년까지는 상권 침체로 공실률이 높았으나, 이후 LF스퀘어 양산점(LF몰)이 1층에 입점하면서 상권 활성화의 계기가 마련되었습니다.

LF몰 개점 이후 월별 일평균 유동인구가 증가했으며, 지하 1층에는 500평 규모의 대형 뷔페 '쿠우쿠우', 800평 규모의 다이소 등이 입점 예정(2025년 5월 기준)이거나 입점되어 전체적인 집객력이 높아지고 있습니다.

주변에는 농협 하나로마트, 메가박스, 스타벅스, 롯데리아 등 주요 편의시설 및 프랜차이즈가 입점되어 있어 집객력을 높이고 있습니다.

2.3. 생활정보 및 혐오시설

본 상가는 증산역 인근의 상업 지구에 위치하여, 아파트단지와 각종 편의시설이 밀집된 곳에 속합니다.

주변 환경은 상업용 건부지로 이용 중이며, 주차장시설 등 제반 설비가 보통 수준으로 갖추어져 있습니다.

검색 결과, 상권 활성화와 관련된 정보가 주를 이루었으며, 입지 조건에 영향을 미치는 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

경매구분은 부동산 임의경매이며, 소유자 및 채무자가 노OO로 동일합니다. 이는 일반적인 임의경매 형태입니다.

특이사항으로 '유동화 물건'으로 명시되어 있어, 채권 양수도 관계 및 근저당권 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 현황 및 이용상 리스크

가장 큰 리스크는 건물 현황상 '1층1-132호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용 중'이라는 점입니다.

이는 매수 후 해당 호실(1-132호)의 소유 관계 및 이용 현황에 따라 원상복구 문제나 임대차 계약상의 복잡성이 발생할 수 있습니다. 낙찰자는 인접 호실과의 경계 복구, 또는 인접 호실 매수/임차를 통한 통합 운영 등 추가적인 해결 방안을 고려해야 합니다.

이용상태 중 기호(1),(5)는 공실 상태이며, 본 건이 포함된 기호(2),(3)은 일괄 이용 중이므로, 현재 임대차 여부(임대관계: 미상임)에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 양산 신도시 핵심 상권인 라피에스타양산의 1층 코너 또는 메인 위치 상가로 추정되며, 절대적인 입지 조건(초역세권, 대규모 배후 수요, 유통상업지역)이 우수한 물건입니다.

과거 상권 침체 우려가 있었으나, LF몰 입점 및 대형 프랜차이즈의 연이은 입점으로 상권 활성화 국면에 진입하고 있는 시점입니다.

감정가가 11억 원대로 다소 높으나, 경계 벽체 제거 문제 해결 및 상권 활성화가 성공적으로 진행될 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 증산역 초역세권 및 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 핵심 상업시설 1층입니다.

상권 회복 기대: LF몰, 메가박스, 하나로마트 등 대형 집객 시설을 중심으로 상권이 회복 및 확장 단계에 있습니다.

통합 활용 가능성: 인접 호실(1-132호)과 벽체 제거 후 통합하여 사용 중이므로, 인접 호실을 추가로 확보하거나 기존 임차인과의 협의를 통해 대형 매장으로 활용 시 시너지가 클 수 있습니다.

경쟁 우위: 유통상업지역 내의 랜드마크급 복합 쇼핑몰 내 물건으로, 신도시 상가 중에서도 희소성과 경쟁 우위가 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계