나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-131호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 제1층1-130호 외4개호로서,
외벽 : 복합판넬, 치장석, 치장타일, 강화유리 마감 등,
내벽 : 실내일테리어 및 몰탈미장 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(5) : 공실 상태임,
기호(2),(3)은 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용중임.
기호(4)은 타인점유 1층1-134, 1층1-135호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타사항:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1층1-132호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경7361 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-131호

용도: 판매시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.20㎡ (약 15.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 28.99㎡

건물지분: 52.2㎡

1.3. 감정가액

총 감정가: 1,122,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

토지는 상업용 건부지로 이용중인 가장형의 토지임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

주변 가로망 및 주차장 시설은 보통임.

2.3. 토지이용계획

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역

접합 도로: 대로1류 (폭 35m-40m), 소로1류 (폭 10m-12m), 중로1류 (폭 20m-25m)

가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전: 노경원 (2023-09-26, 매매 금977,700,000원)

근저당 (말소기준권리): 국민은행 (2023-09-26, 금3,600,000,000원)

가압류: 전남신용보증재단 (2024-05-08, 금56,620,000원)

임의경매: 더블유케이2406유동화전문 (2024-09-02, 3,126,728,881원)

가압류: 신용보증기금 (2024-11-11, 금5,386,500원)

압류: 양산시 (2025-03-26)

총 등기부채권액: 3,662,006,500원

3.2. 말소기준권리

을1 근저당 (국민은행, 2023-09-26)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 비고 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 조 는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 계약 관계 및 실제 점유 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 주용도: 판매시설 (기타 용도: 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물

외벽: 복합판넬, 치장석, 치장타일, 강화유리 마감 등

내벽: 실내인테리어 및 몰탈미장 마감 등

창호: 샷시창호 등

4.2. 이용 현황

본 물건(1층1-131호)은 1층1-132호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용중임.

기호(1),(5) (추정상 다른 호실)는 공실 상태임.

기호(4) (추정상 다른 호실)는 타인 점유 (1층1-134, 1층1-135호)와 벽체 제거 후 일괄 이용중임.

4.3. 건물 규모

총 전유부분 면적 (합산): 건물면적 52.20㎡ (약 15.79평)

건물 전체 층수: 지하 3층, 지상 7층

건물 전체 호실 수: 635호

토지 면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

증산역 인근으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

주변 가로망 및 주차장 시설은 보통 수준임.

5.2. 편의시설

상업 지역 내 위치하여 각종 상업 시설 이용이 용이함.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 관련 리스크

본 물건(1-131호)은 인접 호실(1-132호)과 벽체를 제거하여 일괄 이용 중으로, 매각 후 독립적인 구분 사용 시 원상 복구 또는 경계 재설정 관련 문제가 발생할 수 있음.

다른 호실들의 이용 현황(공실, 타인 점유 일괄 이용 등)이 복잡하게 얽혀 있어, 정확한 점유 및 이용 현황 파악이 중요함.

6.2. 권리 관련 리스크

본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행된 경매임. 등기부상 채권 총액이 감정가보다 상당히 높음.

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정임.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로 명확한 임대차 내역 확인에 어려움이 있을 수 있으나, 임차인 조 의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됨.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 상업시설

증산역 인근에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지임.

7.2. 복합 용도 가능성

건축물대장상 판매시설 외 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등으로도 활용 가능하여 업종 전환 유연성이 있음.

7.3. 일괄 이용 현황

인접 호실과의 벽체 제거로 인한 일괄 이용 상태는 향후 합병 개발 또는 대형 매장 구성 시 장점으로 작용할 수 있음. (단, 원상복구 가능성 고려)

8. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍 증산역 인근의 상업지역에 위치한 판매시설입니다. 역세권이라는 입지적 장점을 가지며, 주변으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 집합건물로, 본 물건인 1층 1-131호는 1층 1-132호와 벽체를 제거하여 일괄로 판매시설로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 향후 복합적인 활용에 대한 잠재력을 가지지만, 분리 사용 시 원상 복구 등의 이슈가 발생할 수 있습니다.

권리 관계는 국민은행의 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 조 는 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

전반적으로 입지적 강점이 있으나, 일괄 이용 중인 현황에 대한 면밀한 현장 확인과 향후 이용 계획 수립이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 1,122,000,000원

예상 입찰가 산정은 본 건의 입지, 향후 활용 가능성, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사, 주변 부동산 시세 조사, 유동인구 분석, 상권 분석 등을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

다만, 감정가 대비 시장 상황 및 잠재적 가치를 고려하여 100% ~ 120% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 추가 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.