나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-012호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치하는 라피에스타양산 1층 1-012호외 임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제1층 제1-012호 외 로서, (사용승인일 : 2018.12.21)
외벽 : 치장석 및 복합판넬, 강화유리 등
내벽 : 내부인테리어 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(1),(2) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.(경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중임.)
일련번호 (3) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.
일련번호 (4), (5) : 기타판매시설 등으로 이용중이며, 관리상태 무난함.(경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용중임.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소류1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접 건물 "1-013호"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용중이나 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경5266 (1)

물건종별: 근린상가 (집합건물)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292, 라피에스타양산 1층 1-012호

토지 면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

건물 면적: 45.00㎡ (약 13.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 966,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치

* 주변 환경: 라피에스타양산이라는 복합 상가 건물 내 1층 상가로, 주변은 상업 및 주거 지역이 혼재

* 교통: 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함. 대중교통 이용도 편리한 편

* 토지이용계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 환경

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 2023년 6월 29일 동창원농업협동조합의 근저당권 (금 3,480,000,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매, 가처분, 압류 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨

* 인수되는 권리: 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. 집합건물 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 개요 및 비고란에 별도 기재사항이 없어 현재 권리 행사는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차권은 없는 것으로 파악됨. 다만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 특이사항: 공동담보 물건임

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 근린상가로, 건축물대장상 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등으로 이용 가능

* 층별 위치: 라피에스타양산 1층 1-012호로, 상가 건물 중 접근성과 가시성이 좋은 1층에 위치

* 주변 상권: 증산역 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보가 용이한 상업 지구에 속함. 상가 건물 내 여러 업종이 입점해 있어 시너지 효과 기대 가능

1.4. 생활정보

* 교통: 증산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함

* 편의시설: 상가 건물 내 다양한 편의시설 및 주변 상업 시설 이용 가능

* 주거 환경: 상업 지역과 주거 지역이 혼재된 지역으로, 비교적 편리한 생활 환경을 갖추고 있음

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 본건(1-012호)은 인접 건물인 "1-013호"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중인 상태임. 이는 점유 및 이용에 있어 잠재적인 문제가 될 수 있으나, 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이하다고 명시되어 있어, 실사 및 관련 서류 검토를 통해 정확한 상태 확인 필요

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 상태, 임대차 계약 유무, 차임 및 보증금 등에 대한 추가 확인이 필요함. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 실점유자에 대한 확인은 필수)

* 건축물 노후화: 2018년 12월 21일 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 상가 건물의 특성상 유지보수 상태 및 설비 노후화 여부는 실사 시 면밀히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍 증산역 역세권에 위치한 라피에스타양산 1층 상가로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2018년에 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 기대할 수 있으며, 주변 상권의 성장 잠재력 또한 높게 평가됩니다. 인접 호실과의 벽체 제거로 일체 이용 중인 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항이나, 경계 복원이 용이하다는 점은 긍정적 요소입니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 대부분 정리될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상가: 증산역 인근 상업 지역 내 핵심 입지로, 높은 유동인구 및 배후 수요 확보 용이

* 1층 노출: 상가 건물 내 1층 위치로 가시성과 접근성이 뛰어나 다양한 업종에 유리

* 신축 상가: 2018년 사용승인으로 비교적 현대적인 시설 보유

* 지역 개발: 양산 물금 택지개발지구의 지속적인 발전 가능성에 따른 상권 활성화 기대

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 물건의 실사 가치, 경쟁 상황, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 조사 및 경쟁 물건 분석이 어려워 객관적인 예상 입찰가 산정 및 제시가 어렵습니다. 상세한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.