나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-012호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5266 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-012호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경5266
• 주소: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-012호 (라피에스타양산)
• 감정가: 966,000,000원
• 최저가: 473,340,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매4계 2024타경5266 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-012호 (라피에스타양산) | 감정가: 966,000,000원 | 최저가: 473,340,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경5266 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-012호

용도: 근린생활시설

감정가: 966,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 그OOO/주OOO/동OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

건물면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

*본 물건은 집합건물(상가)이므로 건물면적은 전용면적으로 간주합니다. 분양면적은 제시된 정보에 포함되어 있지 않습니다.

2. 입지 및 건물 현황

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역"에서 북서측 인근에 위치하며, 역세권 상권의 잠재력을 가진 입지입니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하는 사다리형의 토지입니다. 광역적인 접근성이 양호하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하여 상업시설로의 개발 밀집도가 높은 지역으로 판단됩니다.

2.2. 건물 현황

본건은 2018년 12월 21일에 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 중 제1층에 위치합니다.

외벽은 치장석 및 복합판넬, 강화유리 등으로 마감되어 있으며, 내부 인테리어 등 관리상태는 무난한 것으로 보입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 구비되어 있어 시설 관리 상태는 양호합니다.

현재 이용 상태는 기타판매시설 등으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 종류

토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다. 토지 및 건물 모두에 대한 소유권을 취득하는 데 목적이 있습니다. 부동산임의경매는 통상적으로 근저당권 등의 담보권 실행을 위한 경매이며, 매각 후 소유권 이전과 동시에 담보권 및 압류 등은 말소되는 권리관계상의 큰 문제는 없는 것으로 보입니다. (별도 등기부등본 확인 필요)

3.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 **인접 건물 "1-013호"와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중**이라는 점입니다.

감정평가서에 따르면 해당 호실은 물론 일련번호 (4), (5) 호실도 경계벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 보아 상가 전체적으로 유사한 형태로 사용되고 있을 가능성이 있습니다.

다만, 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황 도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고, 건물의 구조 등을 고려할 때 **위치 특정 및 경계 복원이 용이**하다는 점이 명시되어 있습니다.

낙찰자는 1-013호와의 관계 정리(경계 복원 또는 임대차/매매 협의)가 필수적이며, 이는 명도 및 재산권 행사에 있어 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 환경

증산역 인근의 유통상업지역에 위치하고 있어 기본적인 상권의 배후 수요와 유동인구가 확보되는 입지입니다. 대로변과 인접하며 차량 접근성이 뛰어나 집객력에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

현재 기타판매시설 등으로 이용 중이며, 관리 상태는 무난한 것으로 평가되었습니다.

특히, 인접 호실(1-013호)과 경계벽체를 제거하고 일체로 이용 중이므로, 현재는 넓은 면적을 활용하는 업종(대형 판매시설 등)에 적합한 형태로 운영되고 있을 가능성이 높습니다. 이는 향후 재임대 시에도 '통상가' 형태로 임차인을 구할 수 있다는 장점이 될 수도 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 물리적 리스크

앞서 언급된 인접 호실(1-013호)과의 **일체 이용 현황**이 가장 큰 리스크입니다.

낙찰 후 1-013호의 소유자 또는 점유자와의 관계를 정리해야 하며, 만약 경계 복원을 해야 할 경우 철거 및 벽체 시공 비용과 시간이 수반됩니다. 경계 복원이 용이하다고는 하나, 실제 집행 과정에서 발생할 수 있는 마찰을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 생활 및 주변 정보

본 보고서는 제시된 감정평가서 및 사건 정보에 기반하여 작성되었으며, 주변 시설 정보를 직접 검색하지 않았습니다. 제시된 정보에 따르면 인근에 특별한 혐오시설은 언급되지 않았습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)으로 지정되어 있어, 상업시설로서의 규제는 최소화된 상태입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 양산 증산역 인근의 유통상업지역에 위치한 비교적 신축(2018년) 상가 건물 1층 호실입니다. 우수한 입지 조건과 기본적인 시설 완비 상태가 장점입니다. 다만, 인접 호실과의 일체 이용 구조라는 명확한 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 해당 문제를 해결할 수 있는 방안(예: 1-013호와의 동시 낙찰 또는 사전 협의 가능성 타진)을 충분히 검토해야 합니다. 이 특이사항으로 인해 경쟁률 하락 또는 낮은 낙찰가 형성의 기회가 있을 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 증산역 인근의 유통상업지역에 위치하며, 전면 및 측면이 폭이 넓은 도로와 접하고 있어 가시성과 접근성이 우수합니다.

잠재적 확장성: 현재 1-013호와 일체로 사용 중인 점을 활용하여, 대형 평수를 필요로 하는 우량 임차인을 유치할 수 있는 기회가 있습니다.

비교적 신축: 사용승인일이 2018년으로 건물의 노후화 리스크가 적고, 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있어 추가적인 시설 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 경계 복원이라는 잠재적 리스크로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계