나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [5] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 2층2-130호 판매시설 경매

경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 2층2-130호 (라피에스타양산) (판매시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경7361(울산지방법원 경매4계). 감정가 371,000,000원, 최저가 62,354,000원. 매각기일은 2026-10-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 7361 [5]
소재지	경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 2층2-130호
도로명주소	경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 2층2-130호 (라피에스타양산)
용도	판매시설
건물명	라피에스타양산
매각기일	2026.10.14
관할법원	울산지방법원 경매4계 (052-216-8264(구내:8264))
이용제한	(접함)도시관리계획 입안중, 제1종지구단위계획구역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 유통상업지역, 가축사육제한구역, (접함)대로1류(폭 35m~40m), (접함)소로1류(폭 10m~12m), (접함)중심상업지역

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 2층2-130호 판매시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	30.43㎡ (9.21평)
건물면적	54.79㎡ (16.57평)

금액

감정가	371,000,000원
최저가	62,354,000원 (감정가 대비 17%)
입찰보증금	6,235,400원 (10%)
유찰횟수	5회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.10.21	371,000,000원	유찰
2차	2025.11.25	259,700,000원	유찰
3차	2026.01.13	181,790,000원	유찰
4차	2026.02.11	127,253,000원	유찰
5차	2026.03.24	89,077,000원	유찰
6차	2026.04.21	62,354,000원	변경
6차	2026.08.04	62,354,000원	변경
6차	2026.10.14	62,354,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 제1층1-130호 외4개호로서,
외벽 : 복합판넬, 치장석, 치장타일, 강화유리 마감 등,
내벽 : 실내일테리어 및 몰탈미장 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.
이용상태: 기호(1),(5) : 공실 상태임,
기호(2),(3)은 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용중임.
기호(4)은 타인점유 1층1-134, 1층1-135호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용중임.
설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.
토지이용계획 및 제한상태: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계:미상임.
2)기타사항:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	10건	44%	179,366,520원
최근 6개월	14건	46%	194,103,300원
최근 12개월	17건	48%	179,749,188원

물건 비고

복층구조로 되어 있으며 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경7361 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 2층2-130호 (JSON 분석 결과 3층 3-130호로 확인됨)

용도: 판매시설 (문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 포함)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물

준공일: 2018년 12월 21일

1.3. 면적

토지면적: 30.43㎡ (약 9.20평)

토지지분: 30.43㎡ (약 9.20평)

건물면적: 54.79㎡ (약 16.57평)

건물지분: 54.79㎡ (약 16.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

371,000,000원

1.6. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건. 복층 구조이며 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 부산 도시철도 2호선 증산역 북서측 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있음.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리함. 부산 도시철도 2호선 증산역이 인근에 위치함.

2.3. 주변 개발 및 상권

양산시는 물금신도시의 상권 활성화를 위해 '빛의 거리' 조성 사업 등을 추진해왔으며, 증산역 주변 상권에 활기를 불어넣으려는 노력이 있었음. LF스퀘어 양산점이 라피에스타 상가 1층 일부에 입점하여 쇼핑과 문화 생활을 즐길 수 있는 복합 상가로서 기능하고 있음. 다만, 과거 상업시설 공급 과잉으로 인한 공실률 문제가 제기된 바 있으며, 상권 활성화를 위한 지속적인 노력이 필요한 상황임.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있음. 가축사육제한구역에 포함됨.

2.5. 주변 시설

* 주거시설: 인근에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있음.

* 상업시설: 라피에스타 내 LF스퀘어 양산점, CGV 영화관, 하나로마트 등이 입점해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포함.

* 교통시설: 부산 도시철도 2호선 증산역이 도보 거리에 위치함.

* 문화시설: LF스퀘어 내 메가박스, 잭슨나인스 등이 있음.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 국민은행 근저당(2023-09-26, 3,600,000,000원)보다 선순위인 권리사항은 없어 보임.

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 것으로 파악됨.

본 경매물건의 채권자인 더블유케이2406유동화전문(2024-09-02, 3,126,728,881원)의 근저당권에 의한 임의경매가 말소기준권리가 됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있을 수 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요함. (감정평가서 요약 요향표 '기타참고사항' 및 '물건명세서 참고사항' 참조)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상이며, 특이사항 없음.

3.4. 총 채권 금액

등기부채권 총액: 3,662,006,500원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 양산시 물금읍 증산리 일대는 부산 도시철도 2호선 증산역을 중심으로 형성된 상업지구임. 대규모 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있으며, 라피에스타와 같은 대형 복합상가와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음.

4.2. 상권 활성화 노력

양산시는 지역 상권 활성화를 위해 '빛의 거리' 조성 사업 등을 추진하며 외부 유동 인구 유입 및 경관 개선 노력을 기울여 왔음. 또한, LF스퀘어 양산점 입점으로 인해 쇼핑 및 문화 시설로서의 기능이 강화되고 있으며, 주말 방문객이 증가하는 추세임.

4.3. 상권 리스크

과거 상업 시설 공급 과잉 문제와 높은 공실률로 인해 상권 침체가 심각했던 이력이 있음. 특히 라피에스타 자체의 높은 공실률 문제가 장기간 지속되어 '유령 상가'라는 오명을 얻기도 했으나, LF스퀘어 입점 후 일부 회복세를 보이고 있음. 인근에 대규모 주거단지 개발 계획이 예정되어 있어 향후 인구 유입에 따른 상권 성장 가능성이 있으나, 과잉 공급 우려 또한 상존함.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

증산역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

5.2. 생활 편의시설

단지 내 및 인근에 마트, 영화관, 병원(양산부산대학병원 인접), 학교(부산대 양산캠퍼스 인접) 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리함.

5.3. 주거 환경

주변이 아파트 단지와 주택가로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건은 현재 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어렵고 임차인 확보를 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

6.2. 복층 구조

복층 구조로 되어 있어 활용 방식에 대한 고려가 필요하며, 경우에 따라서는 리모델링 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 상권 침체 가능성

과거 상권 침체의 이력이 있으며, 경쟁 상권 및 공급 과잉 문제로 인해 향후 상권 침체 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 미확인 권리

감정평가서에 '지상권' 관련 내용이 언급되어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀한 확인이 필요함.

6.5. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있으며 추가적인 조사 및 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 양산 증산역 역세권에 위치한 판매시설로서, 입지 자체는 우수하나 상권 내 높은 공실률 및 경쟁 심화와 같은 과거의 상권 침체 이력을 가지고 있음. 최근 LF스퀘어 입점 등으로 상권 활성화 노력이 이루어지고 있으며, 인근 대규모 주거단지 개발로 인한 잠재적 성장 가능성도 있음. 현재 공실 상태이며 복층 구조라는 점은 초기 운영에 부담이 될 수 있으나, 상권의 회복세를 고려할 때 향후 임차인 확보 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있음. 다만, 미확인될 수 있는 지상권 등 잠재적 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 증산역 인근으로 교통 편의성이 우수함.

* 상권 회복 기대: LF스퀘어 입점 및 주변 지역 개발 계획으로 인한 상권 활성화 기대감이 존재함.

* 배후 수요: 대규모 아파트 단지 밀집으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 낮은 감정가 대비 잠재력: 현재 공실 상태임에도 불구하고, 향후 상권 회복 시 가치 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금(0원)이 없는 물건으로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

감정가: 371,000,000원.

예상 입찰가는 시장 상황, 물건의 현 상태, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 계획, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 전문가의 상담을 받으시는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보