나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [5] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 2층2-130호 판매시설 경매
매각기일: 2026-01-13
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [5] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 2층2-130호 판매시설 경매
- 사건번호: 2024타경7361
- 주소: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 2층2-130호 (라피에스타양산)
- 감정가: 371,000,000원
- 최저가: 181,790,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 판매시설
울산지방법원 경매4계 2024타경7361 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 2층2-130호 (라피에스타양산) | 감정가: 371,000,000원 | 최저가: 181,790,000원 | 용도: 판매시설
1. 물건 개요 및 현황
1.1. 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경7361 (5)
소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 2층2-130호
용도: 판매시설
감정가: 371,000,000원
토지면적: 30.43㎡ (약 9.20 평)
건물면적: 54.79㎡ (약 16.57 평)
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 노OO
채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 물건의 현황 및 특징
본 건은 양산 물금신도시 내 상업지역에 위치한 대형 복합 상가인 라피에스타양산 2층에 소재한 판매시설입니다.
건물의 구조는 철근콘크리트구조로 지하 3층, 지상 7층 규모이며, 외벽은 복합판넬, 치장석, 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
특이사항으로 '유동화물건'이며, '복층구조'로 되어 있고 현재 '공실상태'입니다.
제시된 감정평가서에 따르면 본 건(기호(5))은 현재 공실 상태로 확인되었습니다.
2. 입지조건 및 주변 환경
2.1. 위치 및 접근성
본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 '증산역' 북서측 인근에 위치한 역세권 상가입니다.
주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.
본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 차량 이동의 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
2.2. 토지 이용계획 및 주변 환경
본 건 토지는 상업용 건부지로 이용 중인 가장형의 토지이며, '유통상업지역' 및 '제1종지구단위계획구역'에 속해 있습니다.
대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접합하고 있어 3면이 주요 도로에 접한 우수한 입지를 가지고 있습니다.
주변에 아파트 대단지가 밀집하여 배후 수요가 탄탄한 상업지역의 중심부에 위치합니다.
3. 권리분석
3.1. 매각 및 채무 관계
매각은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 등의 권리 문제 발생 가능성이 낮아 권리 분석이 비교적 용이합니다.
경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(노OO)입니다.
채권자가 '더OOOOOOOOOOOOOOOOOO'로 명시된 '유동화물건'이라는 특이사항이 있어, 이는 금융기관의 부실 채권을 유동화전문회사(SPC) 등이 매입하여 진행하는 경매일 가능성이 높습니다.
3.2. 점유 및 임대차 관계
감정평가서상 본 건(기호(5))은 현재 '공실 상태'로 확인되었습니다.
임대관계는 미상이나, 현재 점유자가 없어 낙찰 후 명도 진행 시 일반적인 유치권이나 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 상대적으로 낮을 수 있습니다.
다만, 신규 임차인 모집을 위한 노력이 필요합니다.
4. 상권 분석 및 이용 현황
4.1. 건물의 특징 및 이용 현황
본 건은 철근콘크리트 구조의 대형 복합 쇼핑몰 내 2층에 위치합니다.
건축물에 위생, 급배수, 승강기, 소방설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.
판매시설(상가)로 복층구조라는 특징이 있어 일반 호실 대비 공간 활용도가 높다는 장점이 있습니다.
4.2. 상권 특성 및 현황
본 건이 위치한 양산 물금신도시 증산 상권은 과거 신도시 준공 이후 지역 최대 규모의 상권으로 형성되었으나, 높은 상업지 비율과 코로나19 등의 영향으로 상권 침체를 겪어 왔습니다.
일부에서는 '양산시의 애물단지'라는 평가까지 받기도 했습니다.
다만, 최근 양산시와 시민단체의 노력으로 '빛의 거리 조성 사업' (2022년 착공, 2023년 소상공인 특화거리 지원사업 선정 등)이 진행되어 상권 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.
라피에스타 건물 자체도 한때 공실률이 상당했으나, 상권 활성화 노력 및 특화된 회사 유치를 통한 회복 시도가 진행되고 있습니다.
5. 생활정보 및 혐오시설
5.1. 주변 교통 및 편의시설
부산 지하철 2호선 증산역이 인접해 있어 교통 접근성이 우수하며, 경부선 철도 및 남해고속도로가 지나는 사통팔달의 입지입니다.
주변에 양산 부산대학교병원과 의과대학, 대학원 등이 위치해 있어 기본적인 편의시설 및 의료 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.
5.2. 혐오시설 분석
주변 지역이 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 물금신도시의 중심 상업지역이므로, 보고서 작성 시점 기준으로 해당 상가 주변에서 대규모의 기피/혐오시설은 확인되지 않았습니다.
다만, 인근에 상가 공실로 인한 관리 문제나 유흥시설 밀집 여부는 현장 조사를 통해 추가적으로 확인이 필요합니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 공실 및 임차 리스크
현재 공실 상태이며, 상권 자체가 침체기를 겪었던 이력이 있어 신규 임차인을 모집하고 안정적인 수익을 창출하기까지 시간이 걸릴 수 있습니다.
복층 구조의 장점을 살릴 수 있는 업종(예: 스터디카페, 뷰티 시설, 전문 학원 등) 선정이 중요합니다.
6.2. 상업지역 과다 리스크
물금신도시 내 인구 규모에 비해 상업 시설이 과다하게 지정되어 상가 공실률이 높았던 점이 리스크로 작용할 수 있습니다.
인근 부산대 유휴부지 미개발 방치 또한 상권 활성화의 지연 요인으로 분석된 바 있습니다.
6.3. 경매 관련 리스크
'유동화물건'의 특성상 채권자 측의 매각 의지가 강해 감정가 대비 낮은 금액에도 빠르게 진행될 수 있으나, 명도 대상(공실)이 명확하여 명도 리스크는 낮습니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 투자 포인트
최고의 입지: 부산 지하철 2호선 증산역 인근의 유통상업지역으로, 대로에 접합한 사통팔달의 우수한 입지입니다.
배후 수요: 양산 물금신도시 아파트 대단지(인구 12만 규모 물금읍)를 배후에 둔 항아리 상권입니다.
복층 구조: 희소성 있는 복층 구조로 면적 대비 높은 공간 활용도를 제공합니다.
정부/지자체 노력: 상권 활성화 사업(빛의 거리, 특화거리 등)의 진행으로 향후 상권 회복 및 가치 상승 가능성이 존재합니다.
7.2. 종합 의견
본 건은 양산 물금 증산 상권의 핵심 건물 내에 위치한 우량한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 과거 상권 침체로 인해 현재 공실 상태라는 리스크가 존재하지만, 이는 동시에 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회 요인으로 작용합니다. 낙찰자는 복층 구조의 장점을 살릴 수 있는 업종을 직접 운영하거나, 적극적인 임차 마케팅을 통해 공실을 해소하고 상권 활성화의 수혜를 선점하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.
다만, 입찰 전 상권의 현재 공실률 및 실제 임차 수요에 대한 심층적인 현장 조사와 함께 경쟁 상가와의 차별화 방안을 마련하는 것이 중요합니다.
법원 정보
울산지방법원 경매4계