나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [4] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-133호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 제1층1-130호 외4개호로서,
외벽 : 복합판넬, 치장석, 치장타일, 강화유리 마감 등,
내벽 : 실내일테리어 및 몰탈미장 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(5) : 공실 상태임,
기호(2),(3)은 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용중임.
기호(4)은 타인점유 1층1-134, 1층1-135호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타사항:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

타인점유 1층1-134, 1층1-135호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7361 (4)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-133호

용도: 판매시설

감정가: 1,122,000,000원

토지면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물면적: 52.20㎡ (약 15.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유케이2406유동화전문 (경매 신청 채권자)

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

건축물 정보:

라피에스타양산 복합 건물 내 1층 1-133호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 3층, 지상 7층

주용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설

총 연면적: 128,778.04㎡

건폐율: 69.97%

용적률: 239.35%

사용승인일: 2018년 12월 21일

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 주변 가로망 및 주차장 시설은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상으로는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로, 중로, 소로 등 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 26일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 3,600,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (2023-09-26, 매매 금977,900,000원, 권리자: 노경원)

* 신탁등기 말소 (2023-09-26, 권리자: 주식회사 제이엔씨파트너스양산)

* 근저당 (2023-09-26, 국민은행, 3,600,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2024-05-08, 전남신용보증재단, 금56,620,000원)

* 임의경매 (2024-09-02, 더블유케이2406유동화전문, 3,126,728,881원) - 본건 경매 사건

* 가압류 (2024-11-11, 신용보증기금, 금5,386,500원)

총 등기부채권액: 3,662,006,500원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임에 대한 조사가 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 양산시 물금읍 증산리는 신도시 개발이 활발하게 이루어지고 있는 지역입니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 상주 인구를 기반으로 한 소비 활동이 기대됩니다.

증산역을 중심으로 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

유통상업지역에 속해 있어 상업적 용도로서의 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 증산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 제반 차량 접근이 용이하여 자가용 이용 시에도 접근성이 좋습니다.

주변 시설: 아파트 단지, 상업 시설, 병원 (양산부산대학교병원 인근), 공원 등이 위치하여 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

타인 점유: 본건은 1층 1-134호, 1층 1-135호와 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용 중입니다. 이는 인도명령 대상이 될 수 있으며, 점유자와의 협상 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대차 계약 여부 및 보증금, 차임 등이 확인되지 않아 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 신고됨)

복잡한 권리관계: 유동화 물건이며 공동담보로 설정된 점은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주변은 신도시 개발 지역으로 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍 증산역 인근의 상업지역에 위치한 라피에스타양산 내 판매시설입니다.

역세권에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지가 많아 잠재적 고객 확보가 용이한 입지입니다.

건축물은 비교적 신축으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 타인 점유 및 벽체 제거 후 일괄 사용 중인 점, 임대관계 미상인 점은 명도 및 권리분석 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

매각으로 인한 권리 소멸은 확실하나, 점유 관련 문제는 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

증산역 초역세권: 지하철 이용 편리 및 높은 유동인구 기대

성장 가능성 높은 신도시 지역: 양산 물금 신도시 개발 수혜 예상

상업지역 내 위치: 판매시설로서의 활발한 영업 및 임대 수익 기대

다수의 아파트 단지 인접: 안정적인 배후 수요 확보

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,122,000,000원

본 건은 인수되는 보증금이 없는 물건입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 현장 방문을 통한 상세 분석, 점유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

본 감정가는 현재 시장 가치와는 차이가 있을 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.