나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [4] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-133호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [4] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-133호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경7361 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-133호 (라피에스타양산) | 감정가: 1,122,000,000원 | 최저가: 549,780,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경7361 (4) 부동산 임의경매 사건의 판매시설 물건입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되며, 감정가는 11억 2200만원으로 평가되었습니다.

소유자 및 채무자는 노OO, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건으로 진행됩니다.

1.2. 소재지 및 면적 현황

소재지는 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-133호입니다.

용도는 판매시설로 이용 중입니다.

토지면적은 28.99㎡ (약 8.77평)이며, 건물면적은 52.20㎡ (약 15.79평)입니다.

토지와 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치합니다. 유통상업지역 내에 있으며, 대로1류(폭 35m-40m) 등을 접하고 있어 상업시설로서의 접근성이 매우 뛰어난 입지입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 증산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 가로망 및 주차장 시설은 보통 수준이며, 향후 지역 개발에 따른 교통 여건 개선의 잠재력을 가지고 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 건물 특징

라피에스타양산은 철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 7층 규모의 대형 상업시설 내 1층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬, 치장석 등으로 마감되었고, 위생, 급배수, 승강기, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다. 본 건물은 가장형의 토지 위에 상업용 건부지로 이용 중이며, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 상업 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 생활 정보 및 시설 내역

주변은 아파트 단지 등 주거지역이 밀집되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 대형 상가 내에 위치하고 있어 자체적으로 승강기, 소방 설비 등 기본적인 시설이 완비되어 있습니다. 검색된 혐오시설은 없으나, 인근 상권이 대형 상가의 장기 공실 및 과잉 공급 문제로 인해 전반적인 침체를 겪었거나 겪을 가능성이 있습니다. 최근 LF스퀘어몰 입점 등 상권 활성화 노력이 진행되고 있어 변화를 기대할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 소유자 및 채권 관계

소유자 및 채무자가 동일하며, 채권자의 임의경매 신청에 따른 물건입니다. 채권-채무 관계 자체는 일반적인 경매 형태를 따르나, '유동화물건'이라는 특성상 채권 양수도나 권리 관계 정리 과정에 특이점이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 리스크)

본 물건은 **물리적인 구조 변경 및 타인 점유 문제**가 가장 큰 리스크입니다.

주의사항에 따르면, 본 건(1층1-133호)은 타인 점유 중인 1층1-134호, 1층1-135호와 상호간 **경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용 중**입니다.

이는 명도(점유 이전) 시 **경계 복원 문제**와 **타인과의 점유 관계 해소 문제**를 동시에 해결해야 함을 의미하며, 명도 난이도가 매우 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 이용 상태 항목에 따르면 인접 호실인 기호(2), (3) 역시 경계 벽체를 제거하여 이용 중인 것으로 보아 상가 전체적으로 유사한 구조 문제가 발생했을 가능성이 높습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1) 물리적 리스크 (경계 문제): 낙찰 후 경계 벽체 복구, 개별 점포로서의 원상복구 비용 및 시간 발생. 인접 호실 소유자들과의 협의 필요.

2) 점유 리스크 (명도 문제): 타인 점유 호실과의 관계 정리가 필수적이며, 명도 소송 외에 별도의 협상 과정이 필요할 수 있어 난이도가 높습니다.

3) 상권 리스크 (공실/침체): 대규모 상가임에도 불구하고 장기간 유령 상가로 방치되었던 이력이 있어, 현재의 상권 활성화 노력(LF스퀘어몰 입점 등)에도 불구하고 공실 및 임대 수익 불확실성이 존재합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 양산 신도시 내 증산역 인근 유통상업지역이라는 **최상급의 입지 조건**을 갖추고 있습니다. 그러나 타인 점유 상태에서 경계 벽체가 제거되어 인접 호실과 통합 이용 중인 **치명적인 물리적 및 법적 리스크**를 동시에 안고 있습니다. 감정가 대비 시세 차익의 잠재력은 있으나, 낙찰자는 명도 및 경계 복원 과정에서 발생하는 법률적, 비용적 리스크를 충분히 감수하고 접근해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

1) **핵심 입지:** 증산역 인근 유통상업지역으로, 풍부한 아파트 배후 수요를 기반으로 하고 있습니다.

2) **규모의 경제:** 1층 판매시설로서 접근성이 우수하며, 통합된 구조로 인해 대형 매장으로 활용할 경우 유리할 수 있습니다 (물론 경계 복원 의무 해결 후).

3) **경매 특성:** 감정가(11억 2200만원) 대비 현재의 복잡한 권리 관계와 상권 불안정성으로 인해 유찰될 경우, 현 시세 대비 높은 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계